 |
|
|
Архитектура Астрономия Аудит Биология Ботаника Бухгалтерский учёт Войное дело Генетика География Геология Дизайн Искусство История Кино Кулинария Культура Литература Математика Медицина Металлургия Мифология Музыка Психология Религия Спорт Строительство Техника Транспорт Туризм Усадьба Физика Фотография Химия Экология Электричество Электроника Энергетика |
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ
Приобрести право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности может только гражданин или юридическое лицо. Российская Федерация, субъекты РФ, а также муниципальные образования лишены возможности приобретать право собственности по этому основанию. При приобретательной давности право собственности возникает из сложного юридического состава. Главным элементом этого состава является владение, которое должно отвечать нескольким требованиям. Во-первых, владение должно быть добросовестным. Статья 234 ГК РФ не определяет что такое добросовестность. Добросовестным, во всяком случае, является владелец, который не знает и не мог знать, что он не является собственником земельного участка. Лицо, которое знает о незаконности своего владения, не исключается из числа владельцев, способных приобрести право собственности по давности владения. Во-вторых, владение должно быть открытым, т. е. владелец не скрывает своего обладания земельным участком перед третьими лицами, и окружающие имеют возможность наблюдать владение. В-третьих, лицо должно владеть земельным участком как своим собственным имуществом. Владелец заботится о земельном участке как хозяин, обрабатывает его, улучшает плодородие и т. п. В-четвертых, владение должно существовать непрерывно на протяжении срока, установленного законом. Непрерывность вла- дения не прерывается и не прекращается из-за смены владельца. Непрерывность владения выражается в постоянном использовании земельного участка (что не исключает сезонные перерывы). В-пятых, владение земельным участком должно осуществляться 15 лет и более. Потенциальный приобретатель может присоединить ко времени своего владения все то время, в течение которого данным земельным участком владело другое лицо, от которого участок перешел к приобретателю. Начало течения срока определяется моментом возникновения владения, но в отношении земельных участков, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 304 ГК РФ, течение срока начинается не ранее истечения трех лет (срок исковой давности по соответствующим требованиям). Норма Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ (ст. 11 ФЗ от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Поскольку частная собственность на землю в российском законодательстве была разрешена (восстановлена) только с 1 января 1991 г. (с вступлением в силу Закона РСФСР «О земельной реформе»), то для земельных участков указанные сроки отсчиты-ваются именно с этого момента. Право собственности возникает из юридического состава, но моментом возникновения права собственности на земельный участок по давности владения является момент государственной регистрации права. Факт возникновения права собственности устанавливается судебным решением.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА В советский период использование земли провозглашалось бесплатным. С 1970-х гг. началась дискуссия о необходимости введения платного характера использования земель с целью повышения их эффективного и рационального использования. Впервые плата за землю была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. В РСФСР плата за землю (земельный налог, арендная плата за землю и плата за приобретение земли в собственность) была установлена положениями Земельного кодекса РСФСР 1991 г. (гл. VIII), которые получили развитие и конкретизацию в Законе РСФСР от И октября 1991 г. № 1738-1 (с послед, изм.) «О плате за землю». Земельный кодекс РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства закрепляет принцип платности использования земель, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Нормы гл. X ЗК РФ направлены непосредственно на отношения по плате за землю и ее оценки. Целью введения платы за землю являлось стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, используется регулируемая цена. Для це- 188 лей налогообложения и иных целей введена кадастровая стоимость земельного участка. Наличие неоправданно большого количества льготников (земельный налог уплачивался только с 25 % всех земель России, а в городах — с 15 %) является главным недостатком ранее действующей системы платежей, и при проведении земельной реформы планировалось существенное сокращение льгот по земельному налогу и арендной плате. Денежные средства, поступавшие до 2005 г. от уплаты земельного налога за земли городов и поселков, а также арендной платы за земли городов и поселков, находящиеся в государственной собственности, поступали на различные уровни бюджетной системы РФ согласно утвержденным нормативам. Так, в 2002 г. распределение происходило в следующем объеме: в федеральный бюджет — 15 %, в бюджет субъектов РФ (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) — 35 %, в бюджеты городов Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрытых административнотерриториальных образований — 85 %; в бюджеты городов, поселков, иных муниципальных образований (за исключением муниципальных образований, входящих в состав городов Москвы и Санкт-Петербурга) — 50 %. В 2004 г. в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, нормативы поступления доходов были иными: в бюджеты субъектов РФ (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) — 50 %; в бюджеты городов Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрытых административно-территориальных образований — 100 %; вбюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований (за исключением муниципальных образований, входящих в состав городов Москвы и Санкт-Петербурга) — 50 %. Законом РФ «О плате за землю» было установлено исключительно целевое использование централизуемых средств земельного налога и арендной платы (на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторингу, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, и процентов за их использование; на инженерное и социальное обустройство территории), но действие соответствующей нормы в 2000—2004 гг. было приостановлено. Законодатель, устанавливая в ст. 65 3 К РФ одну из форм платы за землю в виде земельного налога, делает оговорку — такая форма 189
В порядке эксперимента по налогообложению недвижимости в 1997-2005 гг. в городах Великом Новгороде и Твери был установлен налог на недвижимость. В соответствии с ФЗ от 20 июля 1997 г. «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери»' ставки налога на недвижимость должны были устанавливаться представительными органами местного самоуправления городов Великого Новгорода и Твери в следующих пределах: по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам — не более 0,5 процента оценки рыночной стоимости; по гаражам на одно-два машино-места — не более 1 процента оценки рыночной стоимости; по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, — не более 2 процентов оценки их рыночной стоимости; по иным объектам — не более 5 процентов оценки их рыночной стоимости. На представительные органы местного самоуправления городов Великого Новгорода и Твери возложена обязанность по представлению в Федеральное собрание РФ и Правительство РФ после завершения 2005 г. и по окончании эксперимента отчетов о результатах введения налога на недвижимость и предложений по его совершенствованию налогообложения. Не дождавшись окончания 2005 г., законодатель 24 июля 2004 г. внес изменения в НК РФ, исключив из состава региональных налогов налог на недвижимость. ФЗ от 29 ноября 2004 г. в Налоговый кодекс РФ была включена специальная глава — глава 31, регулирующая отношения по установлению, уплате земельного налога.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ С 1 января 2005 г. вступили в силу нормы гл. 31 Налогового кодекса РФ. Представительным органам муниципальных образований и городов федерального значения было предоставлено право принять нормативные акты о введении с 1 января 2005 г. в соответствии с гл. 31 НК РФ земельного налога на территории соответствующего муниципального образования, Москвы, Санкт-Петербурга. До этого момента на территории муниципальных образований и городов федерального значения применяется Закон РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю», который утрачивает силу с 1 января 2006 г. (за исключением раздела о нормативной цене). Согласно нормам НК РФ земельный налог устанавливается, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с данным Кодексом и нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований, законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и обязателен к уплате соответственно на территориях этих муниципальных образований и на территориях указанных субъектов. Плательщиками земельного налога являются юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели — собственники земельных участков, землевладельцы, а также лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. На органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возложена обязанность по систематизации сведений по состоянию на 1 января 2005 г. о земельных участках, а также о лицах, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения, и сообщению до 1 марта 2005 г. этих сведений в налоговые органы по месту своего нахождения. Следует учитывать, что фактический владелец земельного участка не может быть освобожден от уплаты земельного налога, если документальное оформление права владения участком земли зависело от волеизъявления самого владельца и владелец не принял надлежащих мер к закреплению за ним права на землю и в связи с этим у него отсутствует документ, удостоверяющий такое право. Подобные решения были вынесены Высшим Арбитражным Судом РФ по спорам, когда право пользования земельным учас- 191
В отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, размер земельного налога определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, в равных долях. Если при приобретении здания, сооружения или другой недвижимости к приобретателю (покупателю, одариваемому и т. п.) в соответствии с законом или договором переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, налоговая база в отношении данного земельного участка для указанного лица определяется пропорционально его доле в праве собственности на данный земельный участок. Если приобретателями (покупателями, одариваемыми и т. п.) здания, сооружения или другой недвижимости выступают несколько лиц, налоговая база в отношении части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, для указанных лиц определяется пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на указанную недвижимость. Объектами налогообложения признаются объекты, имеющие стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которых у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога. Объектами налогообложения земельным налогом являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог. Не признаются объектом налогообложения: • земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с за • земельные участки, ограниченные в обороте в соответ
историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; • земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии • земельные участки из состава земель лесного фонда; • земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии Ставка налога— это размер налога за единицу налогообложения. Закон о «Плате за землю» устанавливал различные ставки земельного налога в твердом размере или в процентах от какого-либо показателя в зависимости от категории земель и целевого назначения участка и предусматривал возможность корректировки ставок земельного налога путем использования повышающих коэффициентов. Так, была установлена возможность увеличения средней ставки земельного налога для земельных участков, расположенных в курортных зонах (например, на Черноморском побережье, в Приморском крае); для земельных участков, расположенных в зонах отдыха Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, с 1994 г. применялись инфляционные коэффициенты, размер которых устанавливался, как правило, ежегодно (например, ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2004 г., применялись в 2005 г. с коэффициентом 1,1). В том случае, если к населенному пункту (или его части) могли быть применены несколько коэффициентов, то средняя ставка налога умножалась последовательно на каждый из этих коэффициентов. Средние ставки земельного налога для конкретного населенного пункта определялись и дифференцировались органом местного самоуправления населенного пункта. На базе средней ставки налога рассчитывались дифференцированные ставки по зонам города (поселка) на основании экономической оценки территории, генеральных планов городов и другой градостроительной документации. Зонирование территории по градостроительной ценности производилось с учетом следующих факторов: местоположение; доступность к центру города (поселка), местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения; уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории; уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения и др. 193
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Максимальные ставки определены в ст. 394 НК РФ, в соответствии с которой: • за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного • в отношении прочих земельных участков — налоговая ставка не Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определяется на 1 января текущего года. Кадастровая стоимость земельных участков на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков земельного налога в порядке, определяемом постановлением Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52, не позднее 1 марта этого года. В случае если не определена кадастровая стоимость земельного участка, для налогообложения должна применяться его нормативная цена на основании п. 13 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Хотя, учитывая различный порядок установления кадастровой стоимости и нормативной цены земельного участка, возможно, не всегда будет соблюдено положение о равноценности. 194 Законом «О плате за землю» за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливалась в двукратном размере. К сожалению, налоговый кодекс не содержит такого положения, хотя подобная норма стимулировала бы лиц к надлежащему использованию земель. В отношении земель, приобретенных в собственность для жилищного строительства, налоговый кодекс продублировал правила, введенные 29 ноября 2004 г. в Закон «О плате за землю» и вступившие в силу с 1 января 2005 г., о применении повышающих коэффициентов для земельных участков, предоставленных для строительства. Эти положения затрагивают только отношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность с 1 января 2005 г. физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства и индивидуального жилищного строительства, и различны в зависимости от вида строительства. Если земельные участки приобретены в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства о 1 января 2005 г., то земельный налог взимается в двукратном размере в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. При завершении такого строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока проектирования и строительства сумма земельного налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх однократного размера земельного налога, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке. Земельный налог за земельные участки, приобретенные для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, взимается в четырехкратном размере в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Земельный налог за земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства с 1 января 2005 г., взимается в двукратном размере в течение периода проектирования и строительства, превышающего 195
Льготы по взиманию платы за землю и порядок их предоставления. В соответствии со ст. 56 Н К РФ льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или сбор либо уплачивать их в меньшем размере. Нормы законодательства о налогах и сборах, определяющие основания, порядок и условия применения льгот по налогам и сборам, не могут носить индивидуального характера. Глава 31 НК РФ предусматривает две формы льгот. 1. Полное освобождение от налогообложения на неопреде 2. Уменьшение налоговой базы путем установления не облага Представительным органам муниципальных образований и городов федерального значения предоставлено право устанавливать дополнительные льготы по уплате земельного налога (ч. 2 п. 2 196 ст. 387 НК РФ). Как справедливо отмечалось в юридической литературе, с вступлением в силу гл. 31 НК РФ возникли вопросы, связанные с отменой некоторых льгот, установленных Законом «О плате за землю», и в первую очередь с исключением из числа льготируемых земельных участков, принадлежащих государственным или муниципальным органам1. Вряд ли является целесообразным налогообложение органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые являются юридическими лицами и могут обладать земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования для выполнения возложенных на них функций. Финансирование муниципальных органов производится из средств того же местного бюджета (бюджета муниципального образования), в который должны поступать денежные средства от уплаты земельного налога. Такое перечисление из бюджета на лицевой счет органа юридического лица и обратно может повлечь только дополнительные расходы (связанные, например, с необходимостью составления налоговых деклараций, «бездействием» денежных средств в размере сумм земельного налога). Органы местного самоуправления (а также органы государственной власти городов федерального значения) следовало бы включить в число категорий налогоплательщиков, освобождаемых от уплаты земельного налога, в соответствии с налоговым кодексом, в отношении земельных участков, непосредственно связанных с их деятельностью. Законом «О плате за землю» было предусмотрено предоставление льгот по взиманию земельного налога в форме полного освобождения от уплаты земельного налога, понижения ставки земельного налога, частного освобождения на определенный срок, отсрочке выплаты земельного налога. Полное освобождение от уплаты земельного налога производилось в случаях, определенных в Законе «О плате за землю», и осуществлялось в виде освобождения на определенный срок (физические и юридические лица, получившие для сельскохозяйственных нужд нарушенные земли (требующие рекультивации), на первые 10 лет пользования; граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства, освобождались от уплаты земельного налога в течение пяти лет с момента предоставления им земельных участков и др.) либо бессрочного освобождения (заповедники, национальные и дендрологические парки, ботанические
197
Понижение ставки земельного налога, частичное освобождение на определенный срок, отсрочка выплаты, например, малообеспеченным лицам, молодым семьям, лицам, пострадавшим от стихийных бедствий, производилось органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в пределах суммы налога, находившихся в распоряжении соответствующего субъекта РФ или органа местного самоуправления. Эти формы льгот применялись на основании соответствующих нормативных актов. Физическим лицам (в т. ч. индивидуальным предпринимателям в отношении земельных участков, не используемых в предпринимательской деятельности) налоговый орган обязан направить уведомление не позднее 30 дней до наступления срока платежа. В налоговом уведомлении указываются: размер налога, подлежащего уплате, расчет налоговой базы и срок уплаты. Организации самостоятельно исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей), так же как и индивидуальные предприниматели в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности (далее — индивидуальные предприниматели). Для физических лиц исчисление сумм налога (сумм авансовых платежей) производят налоговые органы. Налоговым периодом по уплате земельного налога признается календарный год. Налоговым периодом является период времени, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма налога, подлежащая уплате. Налоговый период для налогоплательщиков — организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, состоит из отчетных периодов, по итогам которых уплачиваются авансовые платежи. Отчетными периодами признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года. Представительному органу муниципального образования (законодательным (представительным) органам государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) предоставлено право не устанавливать отчетный период. При этом представительные органы не вправе устанавливать иные отчетные периоды (например, ежемесячный отчетный период). Для физических лиц 198 НК РФ не содержит обязанности по уплате авансовых платежей, но представительные органы муниципальных образований (законодательные органы Москвы и Санкт-Петербурга) вправе установить до двух авансовых платежей. Также представительные органы муниципальных образований (законодательные органы Москвы и Санкт-Петербурга) могут предусмотреть для отдельных категорий налогоплательщиков право не исчислять и не уплачивать авансовые платежи. Налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены нормативными актами представительных органов муниципальных образований (законами городов Москвы и Санкт-Петербурга). При этом срок уплаты земельного налога для организаций и индивидуальных предпринимателей не может быть установлен ранее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом. В случае неуплаты налога в установленный срок начисляется пеня. Процентная ставка пени принимается равной '/зш действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Сумма излишне уплаченного земельного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки либо возврату налогоплательщику. Налогоплательщики, своевременно не привлеченные к уплате земельного налога, уплачивают этот налог не более чем за три предшествующих года. Пересмотр неправильно произведенного налогообложения допускается также не более чем за три предшествующих года. Налоговые органы ведут в установленном порядке учет плательщиков земельного налога, осуществляют контроль за правильностью исчисления и своевременностью его уплаты. АРЕНДНАЯ ПЛАТА Арендная плата взимается за земельные участки, переданные в аренду. Согласно ч. 3 ст. 65 3К РФ арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка, т. е. договор аренды земельного участка без этого условия не будет считаться заключенным. Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок,
условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ. Размер арендной платы за частные земли определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, размер ставки арендной платы зависит от зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования размер арендной платы на год устанавливается уполномоченными органами в зависимости от вида земельного участка в пределах: трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте; двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Законодатель и в некоторых иных случаях регулирует процесс установления размера арендной платы, например, с целью стимулирования жилищного строительства и ограничения возможного произвола при определении размера арендной платы за земельные участки со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления. Так, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка не введен в эксплуатацию построенный объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок взимается в размере не менее двук- 200 ратной ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. Размер арендной платы за земельный участок, в отношении которого принято решение о развитии территории, предоставленный в аренду лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, определяется в размере земельного налога за соответствующий земельный участок. Максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резиденту особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышлен-но-производственной, технико-внедренческой, туристе ко-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне, определяется постановлением Правительства РФ о создании особых экономических зон. Возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон (но не чаще одного раза в год), если договор аренды не содержит условия, не допускающего пересмотра арендной платы. Довольно часто на практике арендная плата за государственные и муниципальные земли рассчитывается путем применения повышающего коэффициента к ставке земельного налога или конкретного процента от нормативной цены земельного участка в зависимости от назначения. Такие методики расчета не позволяют в полной мере учитывать коммерческую привлекательность земельного участка и финансовое состояние организаций различных отраслей народного хозяйства. В некоторых регионах ставки арендной платы для иностранных юридических лиц установлены в большем размере, чем соответствующие ставки для российских предпринимателей. Такое положение соответствует федеральному законодательству (если, конечно, нет дискриминации одних иностранных лиц по отношению к иностранцам из третьих стран)1. Арендная плата может быть в денежной, натуральной или комбинированной форме. Арендная плата может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество. Территориальные органы Федерального агентства по управлению государственным имуществом ведут списки арендаторов, которым были переданы земельные участки в границах земель,
Споры, возникающие по вопросам арендной платы за земельные участки, рассматриваются в судебном порядке.
Поиск по сайту: |
Глава 7 ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
платы применяется до введения в действие налога на недвижимость. Действительно, до 1 января 2005 г. налоговым кодексом в состав региональных налогов был включен налог на недвижимое имущество (ст. 14 НК РФ). Такое положение позволяло сделать вывод, что земельный налог должен был прекратить свое действие с момента введения регионального налога на недвижимость на территории всех муниципальных образований (входящих в состав соответствующего субъекта РФ), который должен был поглотить сразу три налога: на имущество организации, на имущество физических лиц и земельный налог. Вопрос о сроке введения в действие налога на недвижимость был отнесен к компетенции законодательного (представительного) органа субъекта РФ, но установить этот налог субъект РФ мог только после принятия соответствующей главы части второй Налогового кодекса РФ.
1 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3582 (с послед, изм). 190
тком переходило «автоматически» (в силу ст. 552 ГК и ст. 37 ЗК РСФСР) с переходом прав на недвижимость, расположенную на этом участке1.
1 См., например: ВАС РФ. 2002. № 2; 2001. № 11. 192
Налоговый кодекс РФ установил иной подход к определению ставок земельного налога, порядку его введения, исчисления и уплаты.
десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
1 См.: Ильюхин И. Комментарий к главе 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог» // Хозяйство и право. 2005. № 5. С. 18.
сады, инвалиды I и II групп и др.). С юридических и физических лиц, полностью освобожденных от уплаты налога, при передаче ими земельных участков в аренду (пользование) взимался земельный налог с площади, переданной в аренду (пользование).
1 См.: Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с защитой иностранных инвесторов (п. 4) // Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 18 января 2001 г. № 58.
находящихся в ведении соответствующего сельского, поселкового, городского или районного органа местного самоуправления.