Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

СЕМІНАРСЬКЕ (ПРАКТИЧНЕ) ЗАНЯТТЯ №5-6



 

Тема 9. Оцінка вартості будівель і споруд

Тема 10. Оцінка нематеріальних активів

План

  1. Оцінка вартості будівель і споруд.
  2. Необхідність і особливості оцінки техніко-технологічного потенціалу підприємства.
  3. Класифікація об’єктів оцінки.
  4. Сутність і класифікація нематеріальних активів підприємства.
  5. Особливості оцінки вартості нематеріальних активів.
  6. Оцінка ринкової вартості нематеріальних активів.

 

Дайте відповідь на наступні тестові запитання:

1. За оборотністю виділяють нематеріальні активи:

а)відчужувані та невідчужувані;

б)поточні та довгострокові;

в)діючі та недіючі;

г)власні та позикові.

 

2. До нематеріальних активів підприємства відносять:

а)активи, які не можуть створювати дохід;

б)активи, термін використання яких перевищує один рік;

в)активи, матеріально-речова форма яких не має суттєвого значення для використання в господарській діяльності;

г)усі відповіді правильні.

3. До об'єктів інтелектуальної власності підприємства відносять:

а)права користування земельними ділянками;

б)товарні знаки;

в)гудвіл;

г)усі відповіді правильні.

 

4. До «промислової власності» не відносять:

а)винаходи;

б)промислові зразки;

в)корисні моделі;

г)виробничі цехи.

5. Для оцінки інформаційного програмного забезпечення менеджменту рекомендується застосовувати підхід:

а)доходний;

б)витратний;

в)порівняльний;

г)ринковий.

6. До умов застосування методів порівняльного підходу щодо оцінки нематеріальних активів належить:

а)наявність фактів купівлі-продажу хоча б одного аналогічного об'єкту;

б)конфіденційність інформації про цілі реальних угод купівлі-продажу;

в)наявність та доступність інформації про характеристики та особливості аналогічних об'єктів;

г)усі відповіді правильні.

 

7. Зовнішньою інформацією, яка використовується в процесі оцінки, є:

а)характеристика ринків збуту продукції підприємства-об'єкта оцінки;

б)стратегія розвитку підприємства;

в)фінансова звітність підприємства;

г)ретроспективна інформація про діяльність об'єкта.

 

8. Основним органом, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в України, є:

а)Верховна Рада;

б)Фонд державного майна;

в)Державний комітет статистики;

г)Українське товариство оцінювачів.

9. Особливістю порівняльного підходу є:

а)орієнтація на ретроінформацію та досягнуті результати фінансово-господарської діяльності;

б)орієнтація на перспективи розвитку підприємства;

в)орієнтація на потік майбутніх доходів;

г)орієнтація на витрати, необхідні для відтворення аналогічного підприємства.

10. Спроможності підприємства в сфері нововведень характеризує потенціал:

а)технічний;

б)відтворення;

в)інформаційний;

г)інноваційний.

Методичні вказівки

У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

- капіталізації доходів;

- дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Метод розбивки при визначенні величини сукупного зносу (С3) передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усуваного та неусуваного, Зфіз), функціонального (усувного та неусуваного, Зфункц), зовнішнього (3зовн), та підсумовування результатів:

 

СЗ =Зфіз + Зфункц + Ззовн. (1)

 

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, та внесенні відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об'єктами-аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об'єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

- порівняння продажів;

- валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

1) вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об'єкт оцінки; виявлення об'єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менше 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації.

2) перевірка інформації про угоди. Цей етап припускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фінансування, достатність часу експозиції об'єкта, наявність спеціальних умов продажу;

3) порівняння кожного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажів порівнянних об'єктів.

Процес такого порівняння включає два компоненти:

- елементи порівняння;

- одиниці порівняння.

Відповідно до класифікації Харрісона елементи порівняння- це:

а) умови фінансування (розмір платежів за процентами, термін кредиту, величина та вартість закладеного майна);

б) умови продажу (обставини, за яких продавець і покупець приймають свої рішення щодо продажу та придбання конкретного об'єкта нерухомості);

в) ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об'єкта та ринкового сегмента в цілому);

г) місце розташування (район розміщення (житловий, діловий, промисловий і т. ін.), екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури та комунікацій);

д) фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва й експлуатації, функціональна придатність).

Одиницями порівняння для нерухомості в оцінній практиці є, як правило, ціна одиниці виміру об'єктів (1м2 жилої або загальної площі, 1м3, 1га, 1 фронтальний метр) або ціна за одиницю, яка приносить дохід (наприклад, за одне місце автостоянки в гаражі, одне посадкове місце в спортивному комплексі, ресторані або театрі).

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни об'єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об'єкта нерухомості.

ВРМ = , (2)

де ВРМ - валовий рентний мультиплікатор;

Цанал - ціна продажу аналога.

Застосування методу здійснюється в такій послідовності:

1. Підраховується ринковий рентний дохід від об'єкта нерухомості, що оцінюється.

2. Розраховується валовий рентний мультиплікатор для об'єктів-аналогів.

3. Розраховується ймовірна вартість об'єкта оцінки за формулою:

 

Вон = ПВДон ВРМ, (3)

 

де ПВДон - потенційний валовий дохід об'єкта нерухомості, що оцінюється.

У процесі оцінки нематеріальних активів використовують загальноприйняті підходи: дохідний, витратний і порівняльний.

Використання математичного апарату в межах того чи іншого методу передбачає виконання такої послідовності операцій:

а)виділення грошового потоку, що генерується нематеріальним активом;

б)детальне або з припущеннями, що спрощують поведінку грошових потоків, прогнозування майбутніх змін грошових потоків з урахуванням тривалості їх надходження;

в)визначення ставки дисконту або коефіцієнта капіталізації для приведення майбутніх доходів до дати оцінки;

г)розрахунок вартості об'єкта на дату оцінки за формулами дисконтованих грошових потоків:

В = , (4)

де Вна - вартість нематеріального активу;

Д - економічний ефект від використання нематеріаль­ного активу, що оцінюється, за і-й період або капіталізації:

В = (5)

де Д - економічний ефект від використання нематеріального активу, що оцінюється, за найбільш характерний (типовий) період.

Групування методів оцінки нематеріальних активів за способом виділення економічного ефекту ґрунтується на тому, що в процесі оцінки важливою проблемою є необхідність виділення із грошового потоку, що створюється бізнесом, тієї частини, яку дійсно можна вважати результатом використання саме нематеріального активу.

В першу чергу доцільно визначити реальний економічний ефект, що створюється завдяки використанню нематеріального активу. Основними джерелами отримання такого ефекту можуть бути:

- надлишковий прибуток, що створюється завдяки нематеріальним активам, які не відображені у фінансовій звітності, але використання яких забезпечує дохідність на активи і на власний капітал вище за середньоринковий рівень;

- реальні ліцензійні платежі, що надходять правовласнику за ліцензійними угодами на дозвіл використовувати, наприклад, торгову марку або товарний знак;

- перевага в ціні одиниці продукції, що випускається та реалізується з використанням об'єкта оцінки;

- виграш в собівартості продукції за рахунок економії на умовно-змінних або умовно-постійних витратах;

- перевага в обсязі реалізації продукції.

Метод надлишкового прибутку застосовується для оцінки гудволу і передбачає виконання операцій у такій послідовності:

1. Визначення ринкової вартості всіх активів (або власного капіталу) підприємства.

2. Розрахунок скоректованого на нетипові доходи та витрати фактичного чистого прибутку, що отримується за рахунок сумарних історичних інвестиційних витрат на придбання (створення) всіх активів (або використання власного капіталу).

3. Визначення середньоринкової дохідності на активи або власний капітал.

4. Розрахунок нормалізованого (очікуваного) прибутку підприємства за умов середньоринкової дохідності активів (власного капіталу).

5. Розрахунок надлишкового прибутку як різниці скоректованого фактичного та нормалізованого прибутку.

6. Розрахунок вартості гудволу за формулою:

 

Г = (6)

 

де Г – вартість гудволу;

П - скоректований фактичний чистий прибуток підприємства;

- середньоринкова дохідність на активи або власний капітал;

А - ринкова вартість активів (власного капіталу).

Сукупний знос адміністративної будівлі складається з фізичного, функціонального та зовнішнього.

Для визначення величини неусувного фізичного зносу застосовуємо метод строку життя (ефективний вік поділити на строк економічного життя і помножити на відновлювальну вартість), усуваний фізичний знос дорівнює витратам на ремонт окремих компонентів.

Величина усувного функціонального зносу дорівнює різниці між вартістю встановлення пластикових і дерев’яних віконних рам. Величина неусувного функціонального зносу визначається за методом прямої капіталізації втрат доходів, пов’язаних із незручним плануванням приміщень.

Величина зовнішнього зносу дорівнює втратам вартості адміністративної будівлі за рахунок організації однобічного руху транспорту на вулиці її розташування.

 

Завдання для самостійного розв’язку:

Завдання 1.

Визначити поточну вартість потоку орендних платежів, що виникають наприкінці року, якщо річний орендний платіж перші 3 роки складає 250 тис. грн., потім він зменшиться на 50 тис. грн. і триматиметься протягом 2 років, після чого зросте на 150 тис. грн. і буде поступати ще 2 роки. Ставка дисконту 11%.

Завдання 2.

Є три банки. В банку А ставка відсотку дорівнює 13,2% річних, які нараховуються 1 раз в рік, в банку Б –13% річних, що нараховуються 1 раз у квартал, та в банку В – 12% річних, що нараховуються 1 раз на місяць.

Припустимо Ви плануєте покласти в банк 1000 грн. на 5 років. Який банк наприкінці цього терміну видасть Вам більше грошей?

Завдання 3.

Об'єкт оцінки - котедж. Порівнянний об'єкт був проданий за 1250000 у.од. Порівнянний об'єкт має на 45 м2 більшу площу і підземний гараж. Оцінюваний об'єкт не має гаража, але має більшу за площею земельну ділянку. З аналізу продажів оцінювач з'ясував, що наявність більшої земельної ділянки дає виправлення в 35 % до вартості об'єкта, наявність гаража - 95000 у.од., а кожен зайвий квадратний метр площі відповідає виправленню в 7500 у.е. Визначити вартість котеджу.

Завдання 4.

Оцінити вартість об’єкта, який після його придбання буде здаватися в оренду. Аналіз відповідного сегменту ринку показав, що за останній час було продано п’ять приблизно аналогічних об’єктів, інформація про які наведена в таблиці:

 

Таблиця. Інформація про підприємства – аналоги

Об’єкти для порівнянь Чистий операційний дохід (ЧОД), грн. Ціна продажу (Ц), грн..
405 000 2 855 000
550 000 3 525 000
785 000 5 650 000
1 000 000 6 050 000
1 105 000 1 800 000
Оцінюваний об’єкт 675 000 ?

Завдання 5.

З використанням коефіцієнта капіталізації необхідно оцінити чотирьохзірковий готель в центральній частині міста, експлуатація якої приносить чистий операційний дохід 1 250 000 у.о. Маємо інформацію про недавні продажі аналогічних готелів: готель 1 був проданий за 7 950 000 у.о., його використання приносить ЧОД в 958 000 у.о.; готель 2 був проданий за 8 120 000 у.о., його використання приносить ЧОД в 1 350 000 у.о.; готель 3 був проданий за 10 500 000 у.о., його використання приносить ЧОД в 1 650 000 у.о.

Завдання 6.

Об'єкт оцінки – гуртожиток на 190 міст. Протягом учбового року (9 місяців) всі місця зайняті студентами, які платять по 20 у.о. в місяць. У літній час гуртожиток заповнений на 15% при тій же вартості проживання. Операційні витрати складають 5 500 у.о. на рік. Коефіцієнт капіталізації складає 12%. Визначити вартість гуртожитку.

Завдання 7.

Використовуючи метод валового рентного мультиплікатора, здійсніть вартісну оцінку виробничого модуля з потенційним валовим доходом в 15000 грн. Врахуйте при цьому інформацію банку даних про продаж аналогічних об'єктів:

Таблиця

Аналог Ціна продажу, грн. Потенційний валовий доход, грн.
X 80 000 16 000
Y 95 000 17 500
Z 65 000 13 500

Поясніть, чому валовий рентний мультиплікатор не корегується на відмінності, що існують між об'єктами нерухомості, які оцінюють і порівнюють.

Завдання 8.

Ринкова вартість активів підприємства “Ідеал” дорівнює 15 %, нормалізований чистий прибуток – 800000. Середній дохід на активи дорівнює 4000000 грн.,. Ставка капіталізації – 20 %. Потрібно оцінити вартість гудволу.

Завдання 9.

Ринкова вартість усіх активів підприємства оцінюється в 400 тис. грн.., а зобов’язань – 300 тис. грн. Фактичний прибуток до оподаткування – 23 тис. грн.., ставка податку на прибуток -25%. Середньогалузева рентабельність власного капіталу – 15%. Ставка капіталізації – 18%. Оцінити вартість гудволу.

Завдання 10.

Оцінити величину сукупного зносу на основі таких даних про об’єкт нерухомості:

1) об’єкт оцінки – адміністративна будівля виробничого підприємства, строк економічного життя якої оцінюється в 60 років, ефективний вік – 12 років, відновлювальна вартість – 1200 тис. грн., витрати на ремонт окремих компонентів – 50 тис. грн.

2) віконні рами, що були встановлені в процесі будівництва об’єкта – дерев’яні невисокої якості, на їх встановлення було витрачено 12,5 тис. грн. Необхідна заміна цих віконних рам на пластикові, які характеризуються кращими шумоізоляцією та енергозбереженням. Витрати на заміну оцінюються в 20 тис. грн.

3) розміри внутрішніх приміщень адміністративної будівлі є не досить зручними для ефективної організації праці в підрозділах підприємства. Розбіжності в щорічних доходах, що отримують від експлуатації аналогічних об’єктів (з більш вдалим плануванням приміщень) та об’єкта оцінки, на 1м2 загальної площі складають 0,15 тис. грн. загальна площа адміністративної будівлі – 200 м2, коефіцієнт капіталізації – 0,25

4) за рішенням місцевої ради на вулиці, де знаходиться об’єкт оцінки, організовано рух транспортних засобів тільки в одному напрямку, що ускладнило під’їзд до будівлі. Втрата вартості через такі заходи місцевої ради за прогнозами експертів складає 105 тис. грн..

 

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.