Порядок організації грошової оцінки землі по Україні

Правове регулювання оцінки землі здійснюється від­повідно до Конституції України (254к/96-ВР), Земельного кодексу України (2768-14), Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-Ш від 12 липня 2001 року, Закону України «Про оцінку земель» № 1378-IV від 11 грудня 2003 року, інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» оцінка земель проводиться на основі принципів [25]:

· законності, додержання законів України, інших нор­мативно - правових актів у сфері оцінки земель;

· єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

· безперервності процесу оцінки земель;

· доступності використання даних з оцінки земель;

· рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від мети та методів проведення грошова оцінка земель поділяється па такі види:

· нормативна;

· експертна.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капі­талізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок про­водиться у разі:

· визначення розміру земельного податку;

· визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

· визначення розміру державного мета приміні, спад­куванні та даруванні земельних ділянок згідно з законом;

· визначення втрат сільськогосподарського і лісогоспо­дарського виробництва;

· розробки показників та механізмів економічного стиму­лювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок прово­диться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно - правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії па проведення робіт із землеустрою. Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення така оцінка проводиться не рідше як один раз у 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7 - 10 років.

За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською або районною радами та підлягає державній експертизі відповідно до діючого законодавства, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт, який підлягає рецензуванню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок вико­ристовується при здійсненні цивільно - правових угод щодо земельних ділянок та прав на них:

· відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

· застави земельної ділянки відповідно до закону;

· визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

· визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, v разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

· визначення вартості земельних ділянок при реор­ганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

· виділення або визначення частки держави чи терито­ріальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

· відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

· визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

· рішення суду.

Підставою для проведення грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого само­врядування або договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законодавством України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель від­повідно до вимог Закону України «Про оцінку земель», Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні», а також інших нормативно - правових актів та державних стандартів, норм і правил на основі спеціальних методичних підходів.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

· збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

· визначення ефективного використання земельної ділянки;

· вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки;

· визначення варіантів значення оцінної вартості зе­мельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

· складання та затвердження звіту про експертну гро­шову оцінку;

· подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Оцінка вартості землі

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів [25, 70]:

· капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

· зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

· урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очіку­ваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з ура­хуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід - різниця між прогнозованою сумою надходжень, від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визна­чається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліп­шеннями.

Пряма капіталізація грунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

(6.1)

де В₃- вартість земельної ділянки;

Д - чистий операційний або рентний дохід;

R_kan - коефіцієнт капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

(6.2)

де Дi - очікуваний чистий операційний або рентний доход за i-й рік;

Р - поточна вартість реверсії (продажу в після прогнозному періоді);

п - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або куму­лятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Приклад. Оцінити вартість земельної ділянки, вико­ристання якої за прогнозними даними забезпечує власнику отримання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 25 тис. грн. протягом 5 років. Коефіцієнт капіталізації для подібних об'єктів нерухомості - 20 %. Поточна вартість продажу земельної ділянки в післяпрогнозному періоді - 56 тис. грн.

Розв'язок. Вартість такої земельної ділянки розрахуємо за методом непрямої капіталізації з використанням формули (6.2):

(тис. грн.)

За методичним підходом, що базується па зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3 - 6 місяців. Основним принципом методу зіставленні ці н продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об'єктів інвестор не погодиться на при­дбання даного об'єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земель­них ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та харак­теристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

, (6.3)

де Цзп_скор - скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

Цзпфакт - фактична ціпа продажу подібної земельної ділянки;

т - кількість факторій порівняння;

∆Цзпi - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

· правовий режим земельної ділянки;

· цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

· умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

· дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

· місцезнаходження (відмінності у розташуванні зе­мельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

· фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан грунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, проя­ви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

· використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Приклад. На основі інформації про ціпи продажу та характеристики подібних об'єктів (табл. 6.1) оцінити вартість земельної ділянки.

Таблиця 6.1. Вихідна інформація про подібні земельні ділянки

Розв'язок. Розрахуємо скоректовану вартість типової земельної ділянки з використанням формули (6.3) шляхом послідовного вирахування (додавання) величини поправок, які мають місце внаслідок розбіжностей у розмірах, ухилі

поверхні, наявності інженерного забезпечення для об'єкта оцінки та подібних земельних ділянок. Розрахунки скорек­тованої вартості наведено в таблиці 6.2.

Таблиця 6.2. Процедура оцінки земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажів подібних об'єктів

За наявності великої кількості продажів подібних зе­мельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення пін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), викорис­товується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами па земельні поліпшення за формулою:

, (6.4)

де До - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земель­ної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;

Вп - витрати на земельні поліпшення.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Даний метод доцільно використовувати для визначення ціни одиниці площі землі типових земельних ділянок, забу­дованих індивідуальними житловими будинками, дачами, котеджами. Саме така масова оцінка землі набула поширення в Швеції [57].

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і модифікації. Так, інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який грунтується па виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Для застосування методу залишку мають бути відомі:

· вартість будівель і споруд;

· чистий операційний доход, отриманий від викорис­тання землі, будівель і споруд;

· коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд. Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд,

як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і

споруд:

, (6.5)

де Вбуд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_буд - чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

Rкапбуд - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

, (6.6)

де R_пов - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

R₃ - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

, (6.7)

де ЧОД₃ - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

, (6.8)

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

Приклад. Визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розмістити АЗС на три колонки. Питомі капіталовкладення в розрахунку на 1 колонку визначені в розмірі 48780 грн. Аналіз експлуатації діючих АЗС в аналогіч­них за місцем розташування умовах дозволив встановити, що протягом години на одній колонці в середньому заправляються 4 автомобілі; одне заправлення в середньому дорівнює 20 літрам; чистий доход з одного літра бензину складає близько 0,026 грн., число днів роботи АЗС - 300 днів у рік при цілодобовому режимі. Планована прибутковість від об'єкта нерухомості - 12%; термін економічного життя визначений у 6 років. Відшко­дування інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.

Розв'язок.

Визначимо загальний обсяг інвестицій (І), необхідний для розміщення АЗС па земельній ділянці, що оцінюється:

I = 48780 * 3 = 146340 грн.

Чистий операційний доход від експлуатації АЗС з ура­хуванням результатів аналізу діяльності аналогічних об'єктів складатиме:

3 кол. * 4 автом. * 24 год. * 300 дн. * 20 л. * 0,026 грн. = 44298 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації з урахуванням відшко­дування інвестицій. За умовами завдання відшкодування інвестицій здійснюється прямолінійним методом, а термін економічного життя складає 6 років, тому річний процент відшкодування інвестицій складатиме 16,7 % (100/6).

Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює сумі ставки доходу на інвестиції та процента відшкодування інвестицій, тобто

Визначимо доход, що отримується від використання споруд, як добуток розміру інвестицій на прибутковість від експлуатації об'єкта нерухомості (коефіцієнт капіталізації для споруд):

грн.

Визначимо доход, що приходиться на земельну ділянку, за допомогою техніки залишку:

грн.

Розрахуємо вартість земельної ділянки як відношення залишкового чистого операційного доходу від землі до коефіцієнта капіталізації для землі. Коефіцієнт капіталізації в даному випадку дорівнює ставці доходу на нерухомість, тому що земля при використанні її як базису для розміщення об'єктів під­приємницької діяльності не зношується. Таким чином:

грн.

Певною модифікацією метода прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються в декілька етапів [57]:

1. Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього вико­ристовуються дані про нормативні ціпи землі та ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації - коефіцієнт, який використовується для капіта­лізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі та вартість будівель і споруд, за формулою:

, (6.9)

де kкапср -середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

д_буд,д_з - частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно до загальної вартості.

3. Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

, (6.10)

де В_НМ - вартістьусього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допо­могою часткового коефіцієнта:

, (6.11)

Приклад. Вартість нерухомого майна підприємства скла­дається із вартості земельної ділянки та вартості будівель у співвідношенні 1 : 3. Коефіцієнти капіталізації для землі та будівель дорівнюють 12% та 16 % відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний доход в розмірі 120 тис. гри. Оцінити вартість земельної ділянки.

Розв'язок. Умови завдання вимагають застосування методу середньозваженого коефіцієнта капіталізації для визначення вартості земельної ділянки.

На першому етапі здійснюється розрахунок величини середньозваженого коефіцієнта капіталізації за формулою (6.9):

.

Загальна вартість нерухомого майна підприємства за методом прямої капіталізації (формула 6.10) складає:

(тис. грн.).

Вартість земельної ділянки за формулою (6.11) дорівнює:

(тис. грн.).

Коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатного для розбивки на окремі індивідуальні ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки. Упроцесі застосування методу виділяють наступні етапи:

1. визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості грунтів;

2. розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів;

3. розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;

4. складається графік освоєння та передбачування про­дажів;

5. визначаються величини виручки від продажу інди­відуальних ділянок;

6. визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підпри­ємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;

7. визначається ставка дисконту;

8. дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої па окремі ділянки.

Поиск по сайту: