Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Это лучше, чем выиграть в лотерею



Томас Дж. Котула

Сент-Клауд, Миннесота

В течение семи с половиной лет я гнул спину на бесперспективной работе, сортируя конверты на почте. Ради пары лишних долларов я готов был вкалывать сверхурочно в любое время — по вечерам, в выходные и праздники. Когда на носу срок оплаты счетов, другого выбора нет. Мы с женой жили от зарплаты до зарплаты. Я часто устраивался на работу по совместительству и везде соглашался на сверхурочные, чем бы ни занимался: водил школьный автобус, развозил пиццу, выполнял случайную работу в гольф - клубе — список можно продолжать бесконечно. Но я не припомню ни одного места, которым я остался бы доволен. Чего мне не хватало, так это стимула для перемен и веры в себя. Я думал что отсутствие опыта не позволит мне добиться успеха. Все это в сочетании с привычкой тянуть время стало для меня непреодолимой преградой.

Полтора года назад, как раз перед тем, как я обнаружил, что способно изменить нашу жизнь, и во мне возродилась надежда, мой банковский счет был совершенно пуст. Когда я позволил себе задуматься об /ходе от дел, то подсчитал, что мне придется горбатиться на почте еще как минимум 19 лет. Единственным нашим капиталовложением был мой пенсионный счет в почтовой компании, заполненный активами взаимных фондов. Будущее представлялось нам не слишком радужным.

Сегодня благодаря Богатому Папе на нашем банковском счете лежит около 90 тысяч долларов, и мы настолько обезопасили себя в финансовом плане, что если бы я захотел, то мог бы не работать лет десятъ, а то и больше. Я ветеран ВМФ и в свое время три года обучался в колледже ораторскому искусству и менеджменту. Мне 33 года, у меня трехлетний сын. К 40 годам я планирую отойти от дел.

 

 

Свежий взгляд на новую тему

Размышления о разных способах делать деньги всегда были моим хобби. В прошлом я несколько раз пробовал себя в мелком бизнесе. Моим первым предприятием, которое мы открыли вдвоем с партнером, стал игровой автомат в баре. Игроки должны были бросать в щель автомата монетки в 25 центов и выигрывать призы. Мой партнер потерял на этом около 2000 долларов, а я остался при своих деньгах. И все же это предприятие принесло мне большую пользу. Так как мне приходилось постоянно заводить разговоры с людьми, многие из которых не соглашались играть, то я волей-неволей научился не бояться отказов.

Книги о недвижимости и финансах тоже всегда вызывали у меня интерес. Я начал читать их в 1988 году, когда пошел служить на флот. Несмотря на то, что операций с недвижимостью показались мне очень увлекательной темой, я не собирался что-либо покупать. Тем не менее, как только я услышал о книге «Богатый папа, бедный папа», то сразу же ее купил. Дочитав до конца, я вернулся в магазин за тремя другими книгами из этой серии. Когда в прошлом году я лежал в больнице после операции на колене и увидел выступление Роберта по телевизору, то заказал все книги серии «Выбирайте богатство».

Предложенная Робертом философия сделала «Богатого папу, бедного папу» самой полезной из всех книг, которые мне когда-либо довелось прочитать. Во-первых, он убедил меня в том, что вокруг полно возможностей. Затем доказал, что одни возможности необязательно лучше других. Но самое большое впечатление произвело на меня его отношение к использованию недвижимости. Мысль о возможности жить на доходы с недвижимости, вместо того чтобы использовать их как добавку к зарплате, никогда раньше не приходила мне в голову.

Информация о том, насколько велик может оказаться прирост вложенных в недвижимость денег, изменила мою точку зрения на будущее и побудила к действиям. И, должен признаться, у меня нет никакого желания останавливаться.

 

 

Вот как я это сделал

Вскоре после того, как я прочитал «Богатого папу, бедного папу», сама жизнь подтолкнула меня к покупке первой доходной недвижимости в пригороде Сент-Клауда. Моей сестре, матери трехлетнего ребенка, не терпелось вырваться из своей крохотной квартирки, Проживая в городе, где на 60 тысяч местных жителей приходилось 14 тысяч студентов университета, я знал, что рынок жилья для сдачи внаем процветает. Впервые я осознал, что этот рынок представляет потенциальную ценность лично для меня.

После трех месяцев бесед с агентами по недвижимости, у которых я выяснял нюансы сделок с инвестиционной собственностью, я нашел триплекс, который нас с сестрой вполне устраивал. Продавец запросил 99 тысяч долларов; я предложил 94 тысячи долларов при условии, что заплачу ему 99 тысяч, из которых после оформления сделки он вернет мне S тысяч долларов. Так как моя сестра получила кредит, 11редоставляемый лицам, впервые покупающим дом, и к тому же собиралась жить в одной из квартир, то мы смогли получить стопроцентное финансирование, оформив ипотечный кредит на 99 тысяч долларов под 7 процентов годовых сроком на 30 лет. Это был очень важный фактор, потому что ни у кого из нас не было свободных денег для уплаты первого взноса.

Я взял на себя сбор арендной платы, а сестра - уход за двором и прилегающей территорией. Даже с уметом льгот по квартплате, которые имеет моя сестра, наш дом приносит больше 300 долларов дохода в месяц, которые мы делим поровну. Посмотрите на раскладку сделки.

Капитал, вложенный в собственность:

Первый взнос $0

Расходы на оформление, оплаченные нами $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами $6000

Итого: $6000

 

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1365

Ежемесячные расходы:

- Налоги на имущество $50

- страховка $40

- Ремонт / эксплуатация $0

- Отопление и электричество $150

- Вывоз мусора и электроснабжение $65

- Резерв $0

- Погашение кредита (на 30 лет под 7%) $760

Итого: $1065

 

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($300 × 12): $612,60

÷

Капитал, вложенный в собственность $6000

Прибыль на вложенный капитал: 60%

 

Мы с сестрой купили эту недвижимость в сентябре 2001 года, а к ноябрю я уже занимался поиском других способов приобретения жилья для сдачи внаем. Мне пришлось принять во внимание еще один фактор. Купленный нами триплекс требовал больших ремонтных работ. Так как я ненавижу делать работу, в( которой ничего не понимаю, то нам пришлось нанимать людей. Так же как Роберт, я не занимаюсь ремонтом туалетов.

Однако недавно мы добились снижения ставки по ипотеке до 4,5 процентов, и наш пассивный доход вырос до 650 долларов в месяц. Это позволило нам изъять из объема ссуды 25 тысяч долларов и поделить полученные деньги. Даже с учетом потраченных на ремонт 6 тысяч долларов каждый из нас получил почти по 10 тысяч долларов. Я планирую снова инвестировать эти деньги в недвижимость. Мы по-прежнему владеем домом, и сейчас он приносит нам по 250долларов в месяц.

Старт получился потрясающим, но через несколько месяцев я понял, что мне необходимы новые проекты, если я действительно хочу попасть туда, куда собирался, а именно — навсегда бросить работу на почте и встать на путь финансовой независимости. Я начал искать землю под жилищное строительство. За один день я нашел три акра в соседнем маленьком городке, которые располагались в зоне, отданной под многосемейные дома. Я решил построить на них пять домов на две односемейные квартиры в каждом.

Выполнение этого плана требовало серьезной подготовки, но овчинка стоила выделки. Прошу учесть, что у меня все еще не было денег для инвестирования. Но я знал, что делать, и в этом было мое большое преимущество. Как всегда говорит Роберт, нужно хорошо выполнить «домашнее задание». Именно это я и сделал. Я знал, что существует множество способов заключения такой сделки. От меня требовалась только твердая решимость продолжать поиск правильной формулы.

Я занялся составлением списка вопросов, на которые нужно было получить ответы, штудированием книг по финансированию, расспросами знающих людей и изучением «желтых страниц». Моей первоочередной целью было получение кредита. Я обзванивал банки и ипотечные компании только для того, чтобы задать им вопросы, которые меня интересовали. В первую очередь я хотел выяснить:

• какие типы кредитов они предоставляли;

• можно ли получить у них кредит под строительство но новых объектов;

• какой может быть форма первого взноса, то есть принимают они основной капитал или только деньги;

• что требуется от меня для получения кредита.

Я выяснил, что большинство из них, если не все, занимались только традиционными видами кредитования. Получив ответы на все свои вопросы, я набирал следующий телефонный номер.

Мне пришлось перебрать примерно дюжину кредитных организаций, прежде чем я нашел одну, где к моему плану отнеслись с должным вниманием. Я представил финансовые отчеты, выглядевшие не слишком привлекательно, но добавил к ним бизнес-план, который был составлен мной и смотрелся очень убедительно. Они увидели то, что увидел я: беспроигрышную ситуацию, в которой необходимые людям дома будут построены на имеющейся в наличии земле. Кроме того, используя заключения экспертов по жилищному строительству, я показал, на чем можно будет сэкономить деньги на строительство. Я договорился о предоставлений кредита на 840 тысяч долларов без какого-либо материального обеспечения. Все, что потребовалось для заключения сделки, - это рукопожатие и улыбка.

Небольшая проблема заключалась в том, что у меня отсутствовал опыт в строительной области. Но моя жена работала в этой сфере, и у нас был общий знакомый, который только что открыл собственную строительную компанию. Я поговорил с ним и спросил, не согласится ли он стать моим консультантом. Взамен я позволил ему проводить строительные работы в любых объемах, какие он пожелает выполнить. Можно подумать, что этого человека послало мне само небо. Кроме того, благодаря связям жены я смог приобрести большое количество материалов с очень солидной скидкой. С момента рождения идеи этого проекта до закладки первого камня прошло не больше шести месяцев.

Я начал строительство в мае 2002 года, уволился с почты в июле (моя жена осталась на своей работе и работает до сих пор, потому что ей там очень нравится) и закончил проект в октябре следующего года. Все 10 квартир уже заселены. Земля и строительство обошлись мне в 770 тысяч долларов. Из 840 тысяч долларов первоначального кредита я изъял 60 тысяч долларов для финансирования других проектов. Вот постатейная раскладка сделки:

 

Капитал, вложенный в собственность:

Первый взнос $0

Расходы на оформление, оплаченные мной $3500

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

Итого: $3500

 

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $7900

Ежемесячные расходы:

- Налоги на имущество $40

- страховка $200

- Ремонт / эксплуатация $0

- Вывоз мусора $150

- Резерв $100

- Комиссия за управление $0

- Погашение кредита (на 25 лет под 7%) $6100

Итого: $6590

 

Чистый месячный доход: $1310

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($1310 × 12): $15720

÷

Капитал, вложенный в собственность $3500

Прибыль на вложенный капитал: 449%

 

Примечание: хотя я не оплачиваю коммунальные услуги, мне приходится платить за вывоз мусора. Однако я повысил квартплату на сумму, необходимую для погашения этой статьи расходов. Кроме того, два или три жильца выразили желание выкупить свое жилье в собственность. Если я решу его продать, то предоставлю им 25 процентов финансирования, чтобы иметь возможность получать остаточный доход.

В самый разгар работ над этим проектом я приступил к строительству собственного дома в другом пригороде Сент-Клауда. Он намного больше нашего первого дома (жилая площадь - 430 м2, что более чем вдвое превышает площадь старого дома); затраты на строительство составили около 360 тысяч долларов. Я взял ипотечный кредит на 420 тысяч долларов под 2,9 процента финансирования на льготных условиях. Это можно считать еще одним примером эффективности личных связей; я обратился к знакомому брокеру по ипотекам, который когда-то работал вместе со мной на почте. Снизив сметную стоимость на 25 процентов, я смог получить кредит под низкий процент.

После того как мы оформили ипотечный кредит, мне открыли кредитную линию на 140 тысяч долларов. Эти деньги будут использованы для финансирования нового строительства и/или покупки новой недвижимости, доходы от которой пойдут на оплату дома нашей мечты.

До конца этого года я собираюсь построить еще пять одноквартирных домов для некоторых из моих нынешних жильцов и для людей со стороны. Я рассчитываю получать с этих домов 600 долларов пассивного дохода в месяц. Через три года, когда я построю еще больше домов, мой доход поднимется до 2 тысяч долларов в месяц. Через семь лет я планирую владеть таким количеством домов, которое принесет мне 4500 долларов в месяц, не считая стоимости основного капитала. На этом этапе, имея почти 60 000 долларов пассивного дохода, я планирую отойти от дел.

 

 

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.