Государственная регистрация сделок и последствия уклонения от государственной регистрации сделки

Сделки

Согласие на совершение сделок

Резюме: в Гражданский кодекс РФ введена специальная статья, касающаяся согласия на совершение сделки.

Законом введена специальная статья, посвященная согласию на совершение сделки (ст. 157.1 ГК РФ). Нормы данной статьи являются общими, поэтому иные правила согласия на совершение сделки могут быть закреплены законом или другим правовым актом.

Данная статья устанавливает, что согласие может быть предварительным и последующим. Первым из них должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

В настоящее время в специальном законодательстве установлены и более строгие требования к содержанию документа, которым одобряется совершение сделки.

Например, в п. 6 ст. 83 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" предусмотрено, что в решении об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, должны быть указаны лицо (лица), являющееся(-иеся) ее стороной(-ами), выгодоприобретателем(-ями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.

Форма внешнеэкономической сделки

Резюме: отменена сверхимперативная норма об обязательной письменной форме внешнеторговой сделки.

Следует обратить внимание, что Закон отказался от закрепления в Гражданском кодексе РФ строгого правила об обязательной письменной форме внешнеэкономических сделок (п. 3 ст. 162 ГК РФ). Другими словами, отменяется единственная хрестоматийная сверхимперативная норма российского международного частного права.

Относительно этой отмены в п. 4.1.4 разд. II Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации указано, что правило о недействительности внешнеэкономической сделки, заключенной с нарушением этой нормы, более не оправдано в связи с отменой государственной монополии на внешнюю торговлю. Данное правило затрудняло внешнеэкономический оборот, поскольку ставило стороны внешнеэкономических сделок в неравное положение по сравнению со сторонами внутрироссийских сделок.

Представляется, что отмена этого правила не приведет к повсеместному распространению устных (или заключенных в иной форме, отличной от письменной) внешнеэкономических сделок, что объясняется особенностями российского таможенного и налогового законодательства.

Государственная регистрация сделок и последствия уклонения от государственной регистрации сделки

Относительно государственной регистрации сделок определенный интерес представляет п. 1 ст. 164 ГК РФ в редакции Закона, который был скорректирован при рассмотрении Проекта. Изначально эта норма указывала, что в случаях, когда Гражданским кодексом РФ предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия такой сделки наступают после ее регистрации. В последней редакции устанавливается, что это правило относится также и к сделкам, необходимость государственной регистрации которых предусмотрена и в иных федеральных законах.

Кроме того, в п. 2 ст. 164 ГК РФ в редакции Закона указывается на то, что соглашение об изменении условий зарегистрированной сделки подлежит государственной регистрации.

Таким образом, в Законе закреплен на законодательном уровне сложившийся в судебной практике единообразный подход (см., к примеру, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Последствия уклонения одной из сторон сделки от ее государственной регистрации останутся прежними: другая сторона вправе потребовать такой регистрации на основании решения суда, однако для этого требования установлен специальный срок исковой давности - 1 год.

Напоминаем, что в соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ) правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие этого Закона, то есть после 1 марта 2013 г.

Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 21-ФЗ) из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены указания на неприменение ст. ст. 609, 651 ГК РФ.

Закон N 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 г. Следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), остались в силе. Указанные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.

Относительно необходимости государственной регистрации договоров долгосрочной аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 г., в законодательстве нет прямого указания. С формально-юридической точки зрения такие договоры будет считаться заключенным и в отсутствие государственной регистрации, поскольку в указанные даты норма ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ еще не была изменена и, следовательно, правила ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ не подлежали применению.

Поиск по сайту: