Состав и структура активов ЗПИФН

Состав и структура активов паевых инвестиционных фондов определяются Положением о составе и структуре активов. В соответствии с данным положением в состав активов рентных фондов могут входить:

- денежные средства, в том числе иностранная валюта, на счетах и депозитах;

- недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;

- долговые инструменты (облигации, государственные ценные бумаги, депозитарные расписки); инвестиционные паи ПИФ и акции АИФ (рентных); паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, соответствующие требованиям ФСФР России.

В общем случае в состав имущества фонда недвижимости могут быть включены:

-денежные средства, в т.ч. иностранная валюта, на счетах и депозитах;

- недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;

- имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ;

- долговые инструменты (облигации, государственные ценные бумаги, депозитарные расписки),

- инвестиционные паи ПИФ и акции АИФ (рентных и недвижимости);

- паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, соответствующие требованиям ФСФР России.

Если ЗПИФН предназначен для квалифицированных инвесторов к вышеперечисленным категориям активов добавляются:

- имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости;

- имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости) на выделенном в установленном порядке для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы ЗПИФН;

- имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы ЗПИФН;

- проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;

- акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций акционерных инвестиционных фондов), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50 процентов размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы фонда.

При осуществлении доверительного управления управляющей компанией должны соблюдаться требования к структуре активов фонда. В частности, оценочная стоимость недвижимого имущества, проектной документации, указанных выше имущественных прав в течение не менее 2/3 рабочих дней в течение одного года должна составлять не менее 40 % стоимости чистых активов фонда недвижимости.

Аналогичное требование для рентных фондов сформулировано жестче: не менее двух третей рабочих дней в течение календарного года оценочная стоимость недвижимого имущества и прав на недвижимое имущество должна составлять не менее 50 % стоимости чистых активов.

Типы ЗПИФН

Всё множество закрытых фондов недвижимости можно разделить на четыре типа:

Рентный

Основное направление деятельности фонда:

Эксплуатация коммерческих или производственных объектов недвижимости путем сдачи их в аренду или во временное пользование.

Привлекательность фонда для пайщика:

· Оптимизация финансовых потоков от владения и использования объектов недвижимости за счет налоговых преимуществ паевого фонда;

· Возможность привлечения дополнительных средств для развития бизнеса;

· Повышение эффективности от эксплуатации объектов недвижимости и концентрация средств для приобретения новых объектов недвижимости.

Строительный

Основное направление деятельности фонда:

Реализация проектов строительства и реконструкции жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей эксплуатации или продажи.

Привлекательность фонда для пайщика:

· Возможность привлечения дополнительных средств для завершения строительства путем продажи или залога паев фонда;

· Повышение эффективности использования привлеченных средств за счет налоговых преимуществ фонда.

Данный вид является наиболее популярным и распространенным, занимая 2/3 от всего объема закрытых фондов недвижимости. Инвесторы отдают им предпочтение благодаря их высокой доходности – до 30% годовых.

Девелоперский

Основное направление деятельности фонда:

Приобретение земли, жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей перепродажи и получения дохода;

Возможно переоформление, ремонт или реконструкция объектов недвижимости перед их продажей.

Земельный

Основное направление деятельности фонда:

Приобретение земельных участков с целью повышения стоимости за счет переоценки, смены категории земель, межевания и т.д.

Земельный участок приобретаются, улучшаются и перепродаются. Под улучшением в данном случае, может подразумеваться всё что угодно, например, возведение на приобретенном участке загородного коттеджного посёлка.

Формирование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является одним из наиболее перспективных направлений развития рынка коллективных инвестиций в России. Более того, ПИФы недвижимости интересны как застройщикам, так и инвесторам.

Плюсы для строителей:

- ЗПИФН позволяют привлечь дополнительные средства под проекты строительства. Они объединяют средства многих инвесторов, что позволяет выйти на рынок даже некрупным (по меркам рынка недвижимости) инвесторам, готовым размещать суммы от 100 тыс. дол.;

- на рынке жилой недвижимости ПИФ является альтернативой многочисленным программам ипотечного кредитования. В отличие от ипотеки желающим разместить свои средства в ПИФе недвижимости не надо обладать обязательным минимумом денег от стоимости квартиры (как правило, это 30 %). Поскольку прирост стоимости имущества ПИФа, инвестирующего средства на рынке жилой недвижимости, адекватен изменению цен на квартиры, инвестор имеет возможность снизить свои риски, так как его сбережения фактически индексируются в квадратных метрах.

Плюсы для инвесторов:

- возможность повысить уровень прозрачности своих инвестиций, так как рынок ЗПИФН недвижимости является самым отрегулированным видом инвестиций в России. На этом рынке реализован двухуровневый механизм контроля: над деятельностью по управлению имуществом специализированным депозитарием, с одной стороны, и ФСФР – с другой;

- возможность минимизировать налоговые выплаты – ЗПИФН не является налогоплательщиком, следовательно, и недвижимость, входящая в фонд, не облагается налогом на имущество. ЗПИФН не является и плательщиком налога на добавленную стоимость, а инвестиционный доход пайщика облагается налогом на доходы и только при распределении прибыли. Таким образом, в случае направления полученного дохода на финансирование новых проектов пайщик экономит на отложенном моменте налогообложения прибыли;

- возможность упростить переход прав собственности на недвижимость. По договору купли-продажи продавец продает не недвижимость, а ценные бумаги (инвестиционные паи), удостоверяющие право собственности на это имущество. Таким образом, срок перерегистрации ограничивается тремя рабочими днями, а сам платеж не содержит НДС.

Доход фонда формируется за счет двух составляющих: общего роста рынка недвижимости и роста стоимости конкретных квартир в процессе постройки дома.

Риски, которые несёт инвестор при капиталовложениях в ЗПИФН:

1. политические и экономические риски, связанные с возможностью изменения политической ситуации, экспроприации, национализации, проведения политики, направленной на ограничение инвестиций в отрасли экономики, являющиеся сферой особых государственных интересов, падением цен на энергоресурсы и прочими обстоятельствами;

2. системный риск, связанный с неспособностью большого числа финансовых институтов выполнять свои обязательства. К системным рискам, в том числе, относится риск банковской системы;

3. рыночный риск, связанный с колебаниями курсов валют, процентных ставок, цен финансовых инструментов;

4. кредитный риск, связанный, в частности, с возможностью неисполнения принятых обязательств со стороны эмитентов ценных бумаг и контрагентов по сделкам;

5. риск рыночной ликвидности, связанный с потенциальной невозможностью реализовать активы по благоприятным ценам;

6. операционный риск, связанный с возможностью неправильного функционирования оборудования и программного обеспечения, используемого при обработке транзакций, а также неправильных действий или бездействия персонала организаций, участвующих в расчетах, осуществлении депозитарной деятельности и прочими обстоятельствами;

7. регуляционный риск, связанный с непредсказуемостью изменений действующего законодательства, а также с несовершенством законов и иных нормативных правовых актов, в том числе, регулирующих условия обращения ценных бумаг;

8. риск возникновения форс-мажорных обстоятельств, таких как природные катаклизмы, техногенные катастрофы, массовые беспорядки, забастовки, боевые и военные действия;

9. риск противоправных действий третьих лиц в отношении имущества, составляющего фонд недвижимости.

10. ценовой риск, проявляющийся в изменении цен на недвижимость и (или) права на недвижимость, а также иное имущество, составляющее активы фонда, которые могут привести к падению СЧА ЗПИФН.

Поиск по сайту: