Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Метод предполагаемого использования.

Организация оценки земли и имущества.

 

Тема 1: Оценка стоимости земельного участка

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим, и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.

Труд, капитал, управление и земля – средства производства

Оценка ЗУ начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима.

Правовой режим ЗУ включает:

1) Целевое назначение

2) Форму собственности

3) Разрешенное использование

 

Целевое назначение

Под целевым назначение понимается установленным законодательством, условия, порядок и предел, эксплуатации земель в соответствии с категориями земель.

 

Весь земельный фонд РФ разделен на 7 категорий:

1) Земле поселение, т.е. земли городов, поселков и сельских поселений. К данной категории относятся, все земли в пределах черты поселений, находящихся введении городских и сельских администраций.

2) Земли сельскохозяйственного назначения. Образует территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями или гражданами, для нужд сельскохозяйственного производства. В составе этих земель, выделяют сельскохозяйственные угодья, к которым относятся: пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники, а так же земли занятыми землями и сооружениями необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

3) Земли промышлености, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения. Это земли, отведенные в установленном порядке, соответствующем предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения хозяйственных деятельностей.

4) Земли особо охраняемых категорий - это ЗУ, которые имеют особое природа охранное, научное, историка культурное, эстетическое, оздоровительное, и иное специальное назначение. Эти земли, постановлениями органов, федеральной государственной власти, органов государственной власти, субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления, полностью или частично изъятый из хозяйственного оборота, а так же для них установлен особый правовой режим.

5) Земли лесного фонда – это лесные земли, покрытые и не покрытые лесом, а так же не лесные земли (дороги) используемые для ведения лесного хозяйства.

6) Земли водного фонда – это территории занятые водоемами, ледниками, болотами, а так же земли, выделяемые под полосы отвода, гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7) Земли запасом – это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам, собственность, владение в аренду, а так же земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запасов допускается после перевода в другую категорию.

 

Форма собственности. Согласно … земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований предусмотрено в федеральном законе о разграничении муниципальной собственности на землю от 17 июля 2001 года № 101 ФЗ.

 

В Муниципальной собственности находятся все земли, в пределах черты поселений за исключением земель находящиеся в государственной собственности и переданные в частную собственность.

Право частной собственности включает в себя право владеть, пользоваться, и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременений и условий установленных законом или договором.

На ряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права, такие как право постоянного бессрочного пользования и право аренды.

 

· Право постоянного бессрочного пользования предполагает, владение и пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без какого либо установленного срока.

· Право аренды земельного участка, означает срочное пользование земельным участкам за плату и на условиях договора аренды.

· Разрешенное использование земельного участка, представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничении и сервитутов.

 

Земельный участок может быть обременен следующими обязательствами:

1. Запретом на изменения целевого назначения земельного участка;

2. Запрещение способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земель и снижению плодородия почв;

3. Требованиями плотности в высоте и глубине застройке в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

4. Запретом на размещение социально культурных, коммунально бытовых, промышленных и иных зданий в приделах с соответствующие зоной или земельного участка;

5. Запретом на продажу сдачу в аренду или субаренду;

6. Запретом на изменение внешнего вида недвижимости;

7. Условиям начать и завершить застройку в течении установленных сроков;

8. Иными требованиями установленными федеральными законами, законами и иными нормативными актами, субъектов РФ и нормативно правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельного участка определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а так же при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

1) В постановлениях, Органах исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении ЗУ или об установлении особых правовых режимов использовании земель;

2) В свидетельствах, договорах и иных документах удостоверяющих права на землю;

3) В документах государственного земельного кадастра

4) В документах государственной регистрации.

Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками.

Нормы регулирующие отношением по поводу сервитутам, содержится в статьях 274 – 277 ГК РФ и в статье 23 ЗК РФ. Сервитуты могут устанавливаться по соглашению между собственниками ЗУ или решениями суда. Они подлежат обязательной регистрации в порядке установленном для регистрации прав на недвижимые имущества. Сервитуты принадлежат лицам не являющимся собственниками земельных участком, однако имеющих возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в свои интересах без посредничества других лиц и собственника. Сервитуты сохраняются при смене собственника земли. Все сервитуты подразделяются на публичные и частные.

Публичные сервитутыустанавливаются для застроенных земельных участков, согласно которым собственники земельного участка должны обеспечить:

1) безвозмездное и без припятственно использование мест общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность.

2) Возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним.

3) Возможность доступа на ЗУ в соответствии муниципальных служб.

Частные сервитутыустанавливаются для обеспечения прохода или проезда, через ЗУ в прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи, газопроводов, обеспечения водоснабжения, а так же других нужды, которые не могут быть обеспеченны без установления сервитутов. Собственника участка в праве если иное не предусмотрено законом , требовать от лиц в интересах, которых установлен сервитут соразмерную плату за пользования участка.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли продажи или залогом.

Оценка земельных участков подразделяется:

· Массовую -

· Кадастровую – целью является одновременная определение кадастровой стоимости всех ЗУ в границах административно территориального образования по оценочным зонам.

· И рыночную оценку единичного ЗУ – целью является определение стоимости единичного ЗУ на дату оценки, согласно принятым стандартам и методам оценки

 

 

Метод предполагаемого использования.

 

Данный метод используется, если возможен использование ЗУ с получением от него дохода. В рамках данного метода существует несколько вариантов расчета. Наиболее часто метод используется для оценки земель сельскохозяйственных предприятий.

 

Этапы расчетов:

 

На первом этапе собирается и подготавливается сходная, нормативная и статистическая информация. Данная информация выбирается из материала земельно оценочных работ в рамках конкретной территории.

Для проведения оценки в границах ЗУ сельскохозяйственного назначения выделяют:

1) СХ угодья – которые оцениваются методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж.

2) Земли занятые зданиями и строениями используемыми для производства, хранения, первичной переработки, СХ продукции. Данные земли оцениваются с помощью методов оценки предназначенных для оценки застроенных ЗУ.

3) Земли по хозяйственными застройками. Данные земли оцениваются как СХ угодья.

4) Земли занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами. Эти земли учитываются при оценки СХ угодий.

 

Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участка, для этого используют карту обследования почв и отчет о почве. Источник материала о почвах – это региональный институт по земле устройству или землеустроительное предприятие.

 

На втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных СХ культур. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормативной урожайности, рассчитанная региональным институтом по землеустройству.

 

На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по г… возделываемым СХ культурам земельная рента определяется, как валовый доход за минусом затрат на производство продукции. При этом валовый доход равен цене продажи * на нормативную урожайность.

 

На четвертом этапе полученная величина ЗР делится на ставку капитализации. Ставка капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. В результате расчетов получается рыночная стоимость земельного массива СХ назначения. В рамках данного метода можно определить стоимость единичного ЗУ в случи если наилучшее и наиболее эффективное использование – это разделение земельного массива на стандартные ЗУ. Для этого используются метод разбивки (метод определения затрат на освоение). В рамках данного метода после определения рыночной стоимости земельного массива. В результате анализа рыночной информации ЗМ разбивается на отдельные ЗУ соответствующего целевого использования. Далее определятся рыночная стоимость ЗУ путем вычитания затрат на освоения.

 

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.