 |
|
|
Архитектура Астрономия Аудит Биология Ботаника Бухгалтерский учёт Войное дело Генетика География Геология Дизайн Искусство История Кино Кулинария Культура Литература Математика Медицина Металлургия Мифология Музыка Психология Религия Спорт Строительство Техника Транспорт Туризм Усадьба Физика Фотография Химия Экология Электричество Электроника Энергетика |
Политико-психологические ⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3
Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости являются: состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка; степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости к перспективам развития города и страны; уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне. Политико-психологические факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга. Подводя итоги, еще раз отметим основные факторы, которые могут снизить цены на недвижимость. Положительные факторы: резкое увеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний; развитие регионов, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, а также в сельской местности; создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса). Отрицательные факторы: кризис в экономике и, как следствие этого, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость; форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты); деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов; ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья. В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен. Заключение
Итак, для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. Очень важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону. Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико-математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости. Для того, чтобы составить действительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступ к большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или быть высококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работы именно в области недвижимости.
Стоимость недвижимости Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее . Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих на рынке : · спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ;· полезность · ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости Принцип изменения .Все природные и социально-экономические условия меняются , любаясобственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимоеимущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечногокредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращениеэффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительскихтоваров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будутнегативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы ,такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другиеприродные явления, могут нанести материальный урон . Принцип замещения . Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависитот того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можемприблизится к определению стоимости имущества , используя принцип замещения врамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать наизучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на их создание ,получаемых доходах или их продажной цене . Это называется принципом замещенияи обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя , если он некупит данный объект . Применительно к оценке с точки зрения доходностипринцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данногоимущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода ,производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества идлительность не сильно различается .
Финансирование недвижимости Не будет влиять На ее стоимость. Однако финансирование, как благоприятное, так и не являющееся таковым, может оказывать очень сильное воздействие На цену. Для Новичка в сфере работы с недвижимостью это покажется странным. Почему цена и стоимость различаются? Каким образом что-либо может повлиять на цену, но не на стоимость? Подобные вопросы задаются очень часто. Воспользуемся примером из нефтеразведки. Затраты остаются неизменными независимо от того, получен ли в результате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Стоимость и цена различны. В том, что касается недвижимости, продаваемой как инвестиционный объект, покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее стоимость. Они согласовывают цену. Именно на цену, а не на стоимость влияет финансирование. Финансирование, как хорошее, так и плохое, не изменяет собственность физически. Оно не увеличивает рыночные ставки арендной платы. Однако финансирование отражается на сумме денежного платежа покупателя и на последующих ежемесячных выплатах по кредиту. Например, если продавец готов финансировать собственность, предоставляя кредит под 1% с 40-летним сроком амортизации, то покупатель может позволить себе согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту по-прежнему будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость собственности плюс стоимость благоприятного финансирования. Финансирование влияет на ставку дохода на собственный капитал, а также на инвестиционный риск.
Поиск по сайту: |