Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).
При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.
Задача кредитора - проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.
Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.
Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Субъектная оценка помещений, приобретаемых в залог
Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, может осуществляться специализированными оценочными фирмами либо профессионалами-оценщиками. Цели, для которых производится оценка, могут быть разными, что, естественно, влияет и на методы оценки жилых помещений. При этом статус профессионального оценщика не является понятием однозначным и наличие лицензии, подтверждающей безусловные знания методов оценки, не становится автоматически гарантией понимания субъективной стороны дела.

Греческий философ Аристотель, говорил:

И как врачу должно давать ответ врачам, так и остальным должно давать ответ людям одинаковой с ним профессии.

В нашем случае это означало бы «давать ответ» путем совпадения примененных для оценки недвижимости методов действующим методикам, основанных, в свою очередь, на предложенных заранее вопросах, которыми, якобы исчерпывается объемное (голо-графическое) видение объекта (дома, квартиры, помещения). Однако, продолжая свою мысль, греческий философ заметил:

…Врачом же считается и лечащий врач, и человек, изучающий медицину с точки зрения высшего знания, и, в-третьих, человек только получивший медицинское образование (подобные разряды людей имеются, вообще говоря, во всех искусствах), и мы предоставляем право судить таким получившим образование людям не меньше, чем знатокам.

Видно, что здесь предпочтение отдается только тем «оценщикам», у кого знание сочетается с опытом, причем в равной степени. Аристотель пишет дальше:

Ведь сделать правильный выбор могут только знатоки, например, люди, сведущие в землемерном искусстве, правильно выбрать землемера; люди, сведущие в кораблевождении, — кормчего; и если в выборе людей для некоторых работ и ремесел принимает участие и кое-кто из несведущих, то, во всяком случае, не в большей степени, чем знатоки.

В деле оценки недвижимости, спрос на оценщиков превысил предложение, если подходить к этой проблеме с точки зрения «опыт и знание»: знания (иногда вторичное образование) приобретали люди, уже имеющие некоторый практический опыт.

В некоторых же случаях, например процессе оценки недвижимости, не только профессионалы (строитель или оценщик недвижимости) являются наилучшим судьей. Большое значение здесь может иметь суждение людей понимающих дело, но не владеющих искусством. Например, дом знает не только тот, кто его строил (практик) и не только тот, кто понимает, как его строили, но о нем еще лучше будет судить тот, кто им пользуется, то есть домохозяин. По этому поводу Аристотель говорил:

..Руль знает лучше кормчий, чем мастер, сделавший руль, и о пиршестве гость будет судить правильнее, нежели повар.

Принимая эту точку зрения, можно считать, что самым главным оценщиком является будущий собственник, даже если он ничего не смыслит, например, в формулах ликвидности.

Специфика заключается в том, что потенциальный собственник рассматривает квартиру с точки зрения бытового комфорта, географического месторасположения, территориальной доступности, может быть, долговечности, сосуществования с соседями, в то время как кредитор рассматривает данную квартиру или дом прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств.

При этом оценка жилого помещения должна не только соответствовать рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения рыночной стоимости, которая связана, как с индивидуальными особенностями самого объекта (архитектурно-строительными), так и с его месторасположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими. Таким образом цели оценки совпадают, а, значит, должны совпадать и узнаваемые ориентиры, ведущие к этой цели.

Задача кредитора — на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретает формализация, стандартизация — разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения (дома, коттеджа, группы домов) позволяющей проанализировать и максимально отразить все необходимые параметры дома, то есть сделать попытку приблизить субъективную оценку к объективной. При этом снижается риск, связанный, например, с возможными ошибками при оценке недвижимости, которые могут проявиться не сразу, а в процессе эксплуатации здания, а также повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.

Сегодня в качестве залога в Москве, как правило, рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах. Здесь необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением, удовлетворял таким элементарным требованиям как обеспечение санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.

По подсчетам немецкого ученого Вальтера Мейер-Боэ, члены семьи, (родители и дети) в течение года проделывают в своей квартире путь длиной не менее 110 километров!

Существует так называемый синдром небоскреба. Французские специалисты считают, что люди, работающие в герметичных климатизированных помещениях небоскребов, в той или иной мере страдают от одних и тех же недомоганий: насморк, ангина, катар, резь в глазах, раздражение слизистых оболочек, сильное сердцебиение, одышка и т. д. О нецелесообразности строительства небоскребов, в свое время, специалисты говорили именно с точки зрения охраны физического и психического состояния человека, а с технической точки зрения сегодня, кажется, нет ничего невыполнимого, были бы средства.

Предметы залога должны отвечать следующим требованиям:

- иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (то есть коммунальные квартиры в залог не принимаются);

- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

- быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

- иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Согласно действующим в настоящее время правилам, здание, в котором расположен предмет залога,, должно отвечать следующим требованиям:

- не находится в аварийном состоянии;

- не стоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

- иметь металлические или железобетонные перекрытия;

- этажность здания не должна быть менее 3-х этажей.

По мнению некоторых специалистов, поскольку банки не призваны решать социальные вопросы, им стало быть безразлично, насколько остра для конкретного заемщика квартирная проблема. Однако, по нашему мнению, это неверная посылка. Каждый банк не безразличен к ситуации на данном секторе рынка и его безусловно интересует спрос на данные вид квартир в данном районе города.

А это и есть ни что иное как экономические вопросы, непосредственно связанные с социальными. С известной степенью допуска к социальным можно отнести и вопросы, связанным с риском. Кредитора, естественно, интересует, насколько реален и велик риск доверия к заемщику, что тоже является социальной проблемой.

Как принято считать, все это находится на стыке наук: социально-экономических, экономико-правовых.

В интересах заемщика — продемонстрировать свою хорошую репутацию, например, благонадежность, выраженную в платежеспособности, в частности, в гарантиях сохранения работы. Однако было бы неверно считать (как это делается на практике), что на обеспечение этого условия оказывают влияния свидетельства об уровне профессиональной подготовки и котировки специальности заемщика на рынке труда.

Сегодня, к сожалению, владельцу торговой палатки легче получить кредит, чем профессору доктору экономических наук, так как оплата труда этих специалистов на рынке сильно отличается.

Наряду с надежными источниками дохода склонить кредитную комиссию на одобрение заявки могут и другие факторы. В частности, хорошая «кредитная история»: успешное погашение прошлого долга, даже квитанции по оплате дорогостоящих услуг, например, оплата своего второго (третьего) обучения, детского сада или школы своего ребенка.

К положительным моментам относится также отсутствие других обязательств. Если же заемщиком до ипотечного кредита взят заем на покупку машину или строительство дачи, то его доход естественным образом уменьшается на сумму ежемесячных выплат.

Получение ипотечного кредита легче тому заемщику, который обладает на правах собственности другим недвижимым имуществом (дачей, землей), а также вкладами в банках, другими активами, — если заемщик окажется неплатежеспособным, ему будет, что продать, чтобы рассчитаться с банком.

Репутацию заемщика может подтвердить поручитель по кредиту (обычно два физических или юридических лица), которые готовы разделить с ним материальную ответственность.

Практика последних лет показывает, что охотнее всего кредитуют заемщиков, у которых приобретаемое жилье не будет единственным, так как в этом случае выселить платежеспособного заемщика гораздо проще. Процедура рассмотрения заявок от граждан, в семьях которых есть несовершеннолетние дети, так как в этом случае наложить взыскание и освободить квартиру неплательщика, в которой прописан ребенок, можно лишь с согласия органов опеки, то есть крайне сложно.
Объективная оценка помещений

При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание уделяется методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.

Задача кредитора — проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволяют снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысить эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома

Поиск по сайту: