ГЛАВА 1. Определение нормативной себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда

*Эта статья себестоимости должна отражать нормативные затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).

** По статье "Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий" определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых ремонтом конструктивных элементов жилых зданий, исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и уровня заработной платы, определенного на основании заключенных договоров.

В состав затрат на оплату труда входят все выплаты и расходы согласно перечню, определенному действующими законодательными и нормативно-методическими документами.

***По статье "Отчисления на социальные нужды" определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам органами государственного социального страхования, Пенсионного фонда, государственного фонда занятости и медицинского страхования от затрат на оплату труда рабочих по статье "Затраты на оплату труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий" (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются).

**** По статье "Материалы" определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на ремонт конструктивных элементов жилых зданий. По этой статье отражается стоимость материалов, запасных частей, отдельных конструктивных элементов и деталей заводского изготовления, а также затраты на их изготовление, транспортирование и хранение.

***** По статье "Прочие прямые расходы по ремонту конструктивных элементов жилых зданий" определяются затраты на содержание строительных машин и механизмов, плата за арендованные машины и механизмы (расходы на содержание оборудования подсобного производства не включаются), затраты на вывоз строительного мусора, транспортирование материалов внутри объекта.

2 #

*Эта статья себестоимости должна отражать нормативные затраты на ремонт и обслуживание систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома.

** По статье "Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования" определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых ремонтом и обслуживанием внутридомового оборудования, исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и уровня заработной платы, определенного на основании заключенных договоров.

В состав затрат на оплату труда входят все выплаты и расходы согласно перечню, определенному действующими законодательными и нормативно-методическими документами.

*** По статье "Отчисления на социальные нужды" определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам органам государственного социального страхования, Пенсионного фонда, государственного фонда занятости и медицинского страхования от затрат на оплату труда рабочих по статье "Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования" (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются).

****По статье "Материалы" определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования по аналогии с 1 #.

*****По статье "Прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования" определяются также по аналогии с 1 #.

3 #

*Эта статья себестоимости должна отражать нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию и освещению мест общего пользования жилых домов; очистке дымоходов; обслуживанию лифтов; противопожарным мероприятиям; дезинсекции и дератизации; озеленению; вывозу твердых бытовых отходов; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.

**По статье "Оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обеспечением санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории" определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых уборкой территорий домовладений, обслуживанием мусоропроводов, уборкой лестничных клеток, лифтеров, водителей тротуаро-уборочных машин, диспетчеров по обслуживанию лифтов, рабочих по очистке шахт мусоропроводов и других рабочих исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и размера заработной платы, определенного на основании заключенных договоров.

В состав затрат на оплату труда входят все выплаты и расходы согласно перечню, определенному действующими законодательными и нормативно-методическими документами.

***По статье "Отчисления на социальные нужды" определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам органам государственного страхования, Пенсионного фонда, государственного фонда занятости и медицинского страхования от затрат на оплату труда рабочих по статье "Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования" (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются).

****По статье "Материалы" определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий. По этой статье отражается стоимость песка и хлоридов для посыпки территорий; воды для поливки и мойки территории и зеленых насаждений; посадочного материала и средств по уходу за ним; уборочного и поливочного инвентаря; средств дератизации и дезинсекции и другие затраты.

*****По статье "Электроэнергия" отражается стоимость затрат на освещение подъездов, дворов, номерных знаков, лестниц, подвалов и других мест общего пользования жилых домов.

Стоимость электроэнергии определяется исходя из числа осветительных точек, их мощности, нормативной продолжительности горения и тарифов на электроэнергию. Мощность световых точек определяют с учетом мест их расположения, а продолжительность горения - длительности светового дня.

****** По статье "Прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории" определяются затраты на работы, выполняемые подрядчиком собственным транспортом по вывозу мусора и снега, проверке и прочистке дымоходов и вентиляционных каналов; приобретение и ремонт контейнеров, мусоросборников и урн; уходу за зелеными насаждениями (устройство цветочных клумб, посадку цветов, замену погибших саженцев, кустарников); противопожарным мероприятиям; дератизации (уничтожение грызунов) и дезинсекции (уничтожение насекомых) и некоторые другие расходы, связанные с особенностями эксплуатации жилищного фонда.

4 #

*Определяется по решению общего собрания домовладельцев

5 #

* Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:

· оплата работ по управлению жилищным фондом;

· отчисления на страхование имущества;

· другие расходы.

**По статье "Оплата работ по управлению жилищным фондом" определяются затраты на оплату работ по управлению и эксплуатации нежилых (офисных) помещений товариществом, уполномоченным выступать от лица собственника или хозяйствующим субъектом.

Затраты по управлению и эксплуатации определяются на основании заключенных договоров.

***По статье "Отчисления на страхование имущества" определяются затраты на страхование имущества в соответствии с заключенными договорами страхования со страховыми компаниями.

****По статье "Другие расходы" определяются расходы по приему, расчету и учету платежей населения за содержание и ремонт жилищного фонда. В эту статью включаются также другие расходы, не вошедшие в перечисленные статьи, которые также предусматривают стоимость услуг специализированных организаций по сбору и вывозу мусора, твердых бытовых отходов и жидких нечистот, вывозу снега, механизированной уборке и поливке территорий, обслуживанию лифтового хозяйства, дератизации и дезинсекции и другое.

В связи с тем, что данные виды работ выполняются разными хозяйствующими субъектами (подрядчиками) необходимо их выделение с целью обоснования финансовых потребностей.

6 #

*Общие эксплуатационные расходы, как часть нормативной себестоимости представляют собой совокупность затрат по управлению, обслуживанию и организации работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. Данные расходы в значительной степени не связаны с прямыми затратами на содержание и ремонт конкретного одного или нескольких жилых домов и неоднородны по своему экономическому содержанию.

В договоре на управление, содержание и ремонт жилищного фонда товарищество и/ или уполномоченное лицо вправе установить различные варианты порядка определения величины общих эксплуатационных расходов:

· на основании нормативов, которые отражают усредненные условия управления, обслуживания и организации работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;

· расчетно-аналитическим методом путем прямого расчета данных расходов товарищества или уполномоченного лица по статьям затрат с учетом их структуры, особенностей управления, обслуживания и организации производства по данным статистической и бухгалтерской отчетности.

Общие эксплуатационные расходы являются одной из основных составляющих себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда, на величину которых товарищество или уполномоченное лицо может реально влиять, регулируя их элементы, и в частности, административно-хозяйственные расходы.

Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:

· административно-хозяйственные расходы;

· расходы на обслуживание работников производства;

· расходы по организации работ;

· прочие общие эксплуатационные расходы.

Административно-хозяйственные расходы определяются решениями общего собрания членов товарищества (домовладельцев) и состоят из:

· расходов на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала, а именно, расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала и рабочих, осуществляющих хозяйственное обслуживание дома и административных помещений;

· отчислений на социальные нужды указанных категорий работников;

· расходов административно-хозяйственного персонала (почтово-телеграфные и телефонные, на содержание вычислительной техники, приобретение канцелярских товаров, командировки, консультационные, аудиторские услуги), направленные на бесперебойную деятельность аппарата управления кондоминиумом;

· амортизационных расходов по начислению износа основных фондов (кроме жилищного фонда), расходов по проведению всех видов ремонта зданий, сооружений, машин, оборудования, инвентаря и другого имущества, относящегося к основным средствам товарищества или уполномоченного лица.

Расходы по обслуживанию работников производства состоят из затрат, связанных с подготовкой и переподготовкой кадров, на приобретение специальной одежды и обуви, охрану труда и технику безопасности, содержание служебных помещений, предоставляемых работникам.

Расходы по организации работ включают затраты по износу и ремонту малоценных и быстроизнашивающихся предметов, на содержание пожарной и сторожевой охраны, производственных мастерских, а также по благоустройству и содержанию строительных площадок, подготовке объектов к сдаче.

Прочие общие эксплуатационные расходы состоят из износа по нематериальным активам; платежей по кредитам банков и в пределах ставки, установленной законодательством; расходы, связанные с рекламой, в пределах утвержденных норм; затраты на текущую техническую инвентаризацию.

8 #

*Внеэксплуатационные расходы состоят из налогов, сборов, платежей и других обязательных отчислений, установленных в соответствии с законодательством.

10 #

*Коэффициент равный 1,1 применяется к 6 – 15-ти этажным жилым домам с физическим износом до 20%, относящихся к I группе зданий, оснащенных электроснабжением, центральным отоплением, холодным и горячим водоснабжением и канализацией.

1.3. Затраты на оплату труда

________________________

* В размер заработной платы включаются доплаты и надбавки.

1.4. Затраты на материалы

1.5. Прочие прямые затраты

1.6. Общие эксплуатационные затраты

ГЛАВА 2. Определение прибыли в тарифах на содержание и ремонт жилищного фонда

2.1. Налоги выплачиваемые из прибыли *

2.2. Средства на развитие товарищества*

2.3. Средства на социальное развитие*

_________________________

*Помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль. При этом необходимо исходить из того, что товариществу или уполномоченному лицу требуется развитие и модернизация.

Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:

· налоги, уплачиваемые из прибыли;

· развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;

· социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;

В расчетной прибыли П выделяются две составляющие по направлениям ее использования:

П = П1 + П2 ,

где П1 - прибыль, остающаяся в распоряжении товарищества или уполномоченного лица;

П2 - отчисляемая прибыль, определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):

В прибыли П1, остающейся в распоряжении товарищества или уполномоченного лица, выделяются две составляющие:

П1 = П3+ П 4

где П3 - часть прибыли, предназначенная на развитие производства;

П4 - часть прибыли, предназначенная на социальное развитие.

За счет первой части товарищество или уполномоченное лицо может осуществлять различные инвестиционные проекты, за счет другой - возможно увеличение социальных выплат.

По итогам расчета суммы прибыли определяется расчетный уровень рентабельности Р:

Р = ( 100 х П ) / С,

где С – полная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда.