ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА. 3.1. Дела по спорам о границах земельных участков

3.1. Дела по спорам о границах земельных участков

В соответствии со ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок

подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Так

называемые споры о границах смежных земельных участков охватывают, в

частности, споры: о восстановлении границ земельных участков; об истребовании

земельного участка или его части из чужого незаконного владения; об устранении

препятствий в пользовании земельным участком, не связанных с лишением владения.

Указанные вещно-правовые споры объединяет то, что при их рассмотрении суду

необходимо установить, где должны проходить границы в соответствии с

правоустанавливающими документами на земельный участок и как фактически

складывается землепользование. В зависимости от установленных обстоятельств

подлежит выяснению, нарушаются ли права заинтересованной стороны фактически

сложившимся землепользованием.

В силу ст. 56 ГПК обязанность доказать наличие указанных обстоятельств лежит

на истце. По земельным спорам в качестве доказательств могут быть использованы

объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, письменные и вещественные

доказательства, аудио- и видеозаписи, заключение эксперта. В спорах о границах

смежных земельных участков объяснения сторон, третьих лиц, показания свидетелей,

а также непосредственный осмотр судом спорных земельных участков являются

допустимыми доказательствами, но в большинстве случаев они не могут быть

положены в основу выводов суда о наличии или об отсутствии нарушений прав

заинтересованной стороны фактически сложившимся порядком землепользования.

Это связано с тем, что определение местоположения границ (то, как они обозначены в

правоустанавливающих документах) требует специальных познаний и проведения на

их основе исследований и правоустанавливающих документов, и самих земельных

участков в натуре (также с использованием специальных познаний, средств).

Для правильного разрешения спора необходимо точное определение границ

земельных участков посредством составления планов земельных участков с

указанием координат поворотных точек их границ. Заинтересованное лицо в

подтверждение факта нарушения его прав в споре о границах смежных земельных

участков должно представить план границ своего земельного участка, состоящий из

текстовой и графической частей <1>.

--------------------------------

<1> До 1 января 2011 г. наряду с кадастровыми инженерами такие планы

оформляются также лицами, обладавшими на день вступления в силу Федерального

закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

правом выполнения работ по территориальному землеустройству.

При этом сам по себе план земельного участка заинтересованной стороны будет

недостаточным доказательством наличия фактического изменения границ смежных

земельных участков, поскольку такой информации он не содержит. Для определения

величины и характера отклонения фактического землепользования от того, как

местоположение границ установлено в соответствии с правоустанавливающими

документами, необходимо располагать планом земельного участка с указанными на

нем границами фактического землепользования.

Другими словами, суду должен быть представлен общий план границ смежных

земельных участков спорящих сторон, полученный по данным топогеодезических

работ, с нанесением на него (возможно фрагментарно) границ этих участков по

данным государственного кадастра недвижимости. Выполнение такого плана требует

соответствующего исследования всех смежных участков спорящих сторон

(исследование планов и земельных участков в натуре).

С учетом изложенных обстоятельств следует вывод, что такой план должен быть

выполнен лицом, обладающим правом на составление планов (межевых планов)

земельных участков.

Сведения, представленные в графическом виде с указанием конкретных величин

отклонений, наглядным образом позволяют установить картину существующего

землепользования. Кроме того, лицо, выполнившее такой план, может быть опрошено

в ходе судебного заседания в качестве специалиста.

Нередки случаи, когда истец, обращаясь в суд, не располагает планом своего

земельного участка, а тем более планом с указанными в нем границами фактического

землепользования с обозначением отклонения (общий план). В этом случае суду

следует предложить заинтересованной стороне представить результаты необходимых

топогеодезических (межевых) работ или в соответствии с правилами ст. 79 ГПК

назначить соответствующую экспертизу.

Эксперту могут быть поставлены следующие вопросы:

1) соответствуют ли фактические границы земельных участков, расположенных

по определенным адресам, границам этих земельных участков, установленным в

соответствии с правоустанавливающими документами;

2) каковы величина и характер отклонений фактически сложившихся границ

земельных участков по отношению к границам, как они обозначены в

правоустанавливающих документах;

3) чем обусловлено и в чем выражается такое отклонение?

Постановка третьего вопроса обусловлена необходимостью определить, не

только вследствие каких конкретных действий произошло изменение (установили

ограждение, складировали материалы и т.д.), но и, при наличии соответствующих

возражений стороны, не связано ли изменение границ у смежных землепользований с

ошибкой, при которой имело место смещение границ в квартале. Такая ошибка

характеризуется тем, что изменение границы конкретного участка с одной стороны

влечет равное изменение границы этого участка с другой стороны, и такие равные

(пропорциональные) изменения имеют место у всех землепользователей на данном

участке (в квартале) <1>. Обязанность представить доказательства наличия такого

изменения в силу ст. 56 ГПК лежит на ответчике.

--------------------------------

<1> При наличии такого изменения границ вопрос о нарушении прав

заинтересованного лица ответчиком является спорным, поскольку, как правило, при

подобном изменении границ не происходит изменения площади спорного участка, а

само изменение границ не связано с действиями смежного землепользователя.

Поскольку споры о границах смежных земельных участков относятся к вещно-

правовым, заинтересованное лицо при обращении в суд должно также представить

доказательства принадлежности ему смежного земельного участка, границы которого

нарушены.

Итак, впредмет доказывания по спорам о границах земельных участков

должны включаться следующие факты:

1) принадлежность смежных земельных участков сторонам спора;

2) смежность данных земельных участков;

3) фактическое изменение границ смежного землепользования по отношению к

тому, как границы определены в соответствии с правоустанавливающими

документами;

4) обстоятельства такого изменения;

5) иные обстоятельства в зависимости от конкретных требований и возражений

сторон.

Рассмотримраспределение обязанностей по доказыванию. Обязанность

доказать принадлежность участка, смежность землепользований, фактическое

изменение границ смежного землепользования и нарушение прав таким изменением

лежит на истце. Ответчик, возражая против иска, должен доказать, что изменение

конкретной границы не связано с его противоправным поведением, а само изменение

не нарушает прав истца, поскольку связано с наличием объективных обстоятельств

(например, при равномерном изменении границ всех земельных участков в квартале).

Для установления фактов, имеющих юридическое значение, представляют

следующиенеобходимые доказательства:

- правоустанавливающие документы на земельные участки. Это могут быть

постановления компетентных органов о предоставлении земельного участка,

свидетельства о праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования,

договор аренды и т.п.;

- планы границ земельных участков истца и ответчика;

- общий план границ смежных земельных участков сторон, полученный по

данным топогеодезических работ, с нанесением на него (возможно фрагментарно)

границ этих участков по данным государственного кадастра недвижимости;

- общий план границ смежных земельных участков в квартале, полученный в

результате топогеодезических работ с нанесением на него границ всех смежных

участков по данным государственного кадастра недвижимости (при наличии

соответствующих возражений ответчика);

- доказательства полномочий лица, выполнившего план границ;

- заключение эксперта;

- другие доказательства.

3.2. Дела о признании права собственности

на самовольную постройку

Согласно п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом,

другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,

установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений или с существенным

нарушением градостроительных и строительных норм и правил <1>.

--------------------------------

<1> Далее по тексту данной главы - соответственно разрешения и ГСНиП.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право

собственности и, следовательно, не вправе распоряжаться постройкой - продавать,

дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его

счет.

Вместе с тем в качестве исключения из указанных правил ГК РФ

предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть

признано судом, а в указанных законом случаях - в ином установленном законом

порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении,

постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где

осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может

быть признано за данным лицом, если сохранение постройки нарушает права и

охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью

граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Заинтересованное лицо (собственник, титульный владелец земельного участка),

построившее объект недвижимого имущества без соответствующих разрешений или с

нарушением ГСНиП (в том числе ввиду незаконного отказа уполномоченного

государственного органа, органа местного самоуправления <1> в выдаче разрешения

на строительство), вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности

на самовольную постройку <2>.

--------------------------------

<1> Далее по тексту данной главы - уполномоченный государственный орган.

<2> В быту такие судебные дела называют узакониванием строительства.

Ответчиком по такому иску является уполномоченный государственный орган.

Разъяснения по ряду вопросов, возникающих при рассмотрении судами дел о

признании права собственности на самовольную постройку, даны в Постановлении

Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22

("Споры, связанные с самовольной постройкой").

Впредмет доказывания по делам о признании права собственности на

самовольную постройку входят следующие юридически значимые факты:

1) создание недвижимого имущества (возведение постройки), в том числе

объекта незавершенного строительства.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ

разъяснили, что по смыслу ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства

отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ,

самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение,

сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект

незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться

самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на

самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии

оснований, установленных в ст. 222 ГК РФ (п. 28 названного Постановления);

2) принадлежность земельного участка, на котором возведена постройка, истцу

на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также

отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие

возможность возведения на нем построек.

Относительно вещного права на земельный участок для целей применения

положений ст. 222 ГК РФ в Обзоре законодательства и судебной практики

Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением

Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г., на вопрос, возможно ли

признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за

гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для

строительства жилья, дан следующий ответ: "По смыслу ст. 222 ГК РФ, право

собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых

разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды

для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без

существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если

сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы

других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан".

По делу о признании права собственности на самовольную постройку Судебная

коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, в частности, указала, что

согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может

быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном

законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении,

постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где

осуществлена постройка. Таким образом, право собственности на самовольную

постройку может быть признано за лицами, у которых земельный участок находится

на праве, предусмотренном названной законодательной нормой. Между тем

организация-истец не является собственником земельного участка, на котором

возведена самовольная постройка, и не владеет участком на праве пожизненного

наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования <1>;

--------------------------------

<1> См.: Определение Верховного Суда РФ от 11 августа 2009 г. N 18-В09-56.

3) возведение постройки без разрешения уполномоченного государственного

органа. Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство,

реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный

ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие

характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на

основании разрешения на строительство, за рядом исключений.

В силу п. п. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об

архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчик (застройщик) -

гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство,

реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется

разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в

соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Строительство любого

объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и

(или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и

правил;

4) тот факт, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом

интересы других (помимо истца) лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

(в том числе гражданина-истца и членов его семьи). Данные обстоятельства должны

наличествовать в совокупности.

Наличие/отсутствие нарушения прав других лиц (в том числе неопределенного

круга лиц) и угрозы жизни или здоровью граждан устанавливается судом

применительно к допущению при возведении постройки существенных нарушений

ГСНиП по законодательству, действовавшему на момент создания постройки (п. п.

24, 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего

Арбитражного Суда РФ N 22);

5) принятие истцом мер к узакониванию самовольной постройки во внесудебном

порядке (к получению разрешения на строительство) (п. 26

названного

Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного

Суда РФ).

Распределение обязанностей по доказыванию следующее. В силу правила ч. 1

ст. 56 ГПК все обозначенные факты надлежит доказывать истцу. Ответчик не лишен

права в возражение на иск доказывать существенность нарушений ГСНиП при

возведении постройки.

Необходимые доказательства:

- копия решения уполномоченного государственного органа, органа местного

самоуправления <1> о предоставлении гражданину-истцу (его наследодателю, а при

приобретении постройки у другого лица - такому лицу) земельного участка;

--------------------------------

<1> Не путать с государственным органом, уполномоченным на выдачу

разрешений на строительство, - ответчиком по иску.

- копии документов, подтверждающих формирование (определение границ)

земельного участка, - плана земельного участка, документов межевого дела и др.;

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество

и сделок с ним о правах на земельный участок;

- копия свидетельства о государственной регистрации права собственности,

иного вещного права на земельный участок;

-

доказательства возведения постройки гражданином-истцом (его

наследодателем, а при приобретении у другого лица - этим лицом) - копии договора

строительного подряда, платежных документов, актов приемки выполненных

строительных работ, свидетельские показания (например, по вопросу возведения

постройки личным трудом гражданина);

-

копия технического паспорта на постройку, выданного органом

государственной технической инвентаризации;

- заключения уполномоченных государственных органов, органов местного

самоуправления, проектных, строительных организаций и др. о соответствии

постройки ГСНиП (по результатам оценки технического состояния строительных

конструкций постройки), а в случаях, предусмотренных законодательством, - также

требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям и т.д.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ

разъяснили, что в целях установления допущения при возведении постройки

существенных нарушений ГСНиП суд при отсутствии необходимых заключений

компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности назначает

экспертизу (п. 26 названного Постановления);

- копии заявлений в уполномоченный государственный орган (к ответчику) о

выдаче разрешения на строительство, о принятии постройки в эксплуатацию и проч.

Поиск по сайту: