Рекомендации Управления капитального строительства Администрации городского округа город Уфа РБ для потенциальных участников долевого строительства.

Рынок жилья в России развивается крайне неравномерно. Тем не менее, сохраняется неизменной закономерность – цена на строящееся жилье зависит от спроса и предложения и от того, на какой стадии приобретатель прав на жилье вступит в долевые отношения с застройщиком. Чем раньше, тем цена ниже. Именно в силу этого обстоятельства граждане приобретали и приобретают жилье на первичном рынке, где цены на 20, 30, а то и на 40% ниже, чем на вторичном. Однако в силу слабой нормативно-правовой базы появились «комбинаторы», воспользовавшиеся огромным спросом на жилье с одной стороны, доверчивостью граждан – с другой и неразвитостью праворегулирования в этой области – с третьей.

Схемы привлечения денежных средств граждан можно разделить на две большие группы: законные и сомнительные (рисковые).

К законным схемам относятся приобретение жилья:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, Застройщик должен отвечать нескольким требованиям, которые позволяют ему привлекать средства дольщиков для строительства дома.

Это, в первую очередь:

- государственная регистрация права на земельный участок. При этом возможно как обладание зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на земельный участок, так и аренда;

- разрешение на строительство, выданное органами местного самоуправления, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт;

- проектная декларация, которая должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости), в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок.

Помимо этих нюансов и того, что договор долевого участия должен быть составлен в письменной форме, есть ряд требований, без которых договор считается недействительным.

Итак, в договоре долевого участия должны быть отражены:

• срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту;

• гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;

• точное описание объекта (квартиры);

• фиксированную цену, не подлежащую изменению (за исключением случаев увеличения, либо уменьшения площади квартиры по отношению к проектной) и порядок ее уплаты.

Обычно застройщик указывает в правовом обосновании заключения договора, что он заключен в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ и дает информацию, где можно ознакомиться с проектной декларацией на объект. Оплата по договору участия в долевом строительстве осуществляется только после регистрации его в Росреестре.

Органом ответственным за контроль над долевым строительством в нашей республике является государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре. Комитет расположен по адресу г. Уфа, ул. Советская, д. 18. По вопросам нарушения прав дольщиков можно обратиться как лично так и через сайт.

При выборе застройщика нужно изучить репутацию компании, срок ее деятельности на рынке, наличие реализованных проектов. Особое внимание следует обратить на то, сколько лет компания работает на рынке, в какие проекты инвестировала средства, как шло строительство объектов, вовремя ли они были завершены.

Сначала надо ознакомиться с информацией в сети, тем более что это доступно сейчас каждому. У любой уважающей себя компании в настоящее время есть сайт, где собрана вся официальная информация. Если его нет, то следует задуматься, почему сама компания не заинтересована в формировании своего положительного имиджа. Информация о застройщиках, предоставляющих отчетность в рамках закона №214-ФЗ, размещена на сайте Госстроя Республики Башкортостан.

Ответственность застройщика по качеству построенного объекта предусмотрена статьей 7 закона №214-ФЗ «О долевом строительстве». Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Также существует менее распространенный законный вариант привлечения денежных средств граждан, путем выпуска застройщиком облигаций особого вида - жилищных сертификатов. У сертификата одновременно есть номинал и в рублях, и в квадратных метрах общей площади квартиры. Например, одна облигация может соответствовать одному квадратному метру стоимостью 40 000 рублей. То есть, приобретая облигации, граждане получают право впоследствии обменять их на квартиру в строящемся доме.

Особенностью жилищных сертификатов является то, что их выпуск и обращение регулируется не в соответствии с законом №214-ФЗ, а в соответствии с законодательством о рынке ценных бумаг. Правовой основой являются: Указ Президента РФ от 10.06.1994г. №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», Федеральный закон от 22.04.1996г. №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», Приказ Федеральной Службы по финансовым ранкам от 25.01.2007г. №07-4/пз-н «Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг».

После приобретения определенного количества жилищных сертификатов (устанавливается застройщиком при эмиссии, но не менее 30% площади приобретаемого жилья), покупатель может заключить договор с застройщиком на приобретение конкретной квартиры в конкретном доме. На этом этапе фиксируются характеристики квартиры, сроки строительства и условия выплаты оставшейся суммы.

Погашение сертификатов начинается с момента ввода в эксплуатацию дома, под строительство которого они выпущены. Срок погашения сертификатов не может быть меньше двух месяцев. Погашение сертификатов может производиться как деньгами, так и квартирами. Если к моменту погашения у потребителя на руках имеются жилищные сертификаты в количестве менее 100% от площади желаемой квартиры, оставшуюся часть необходимо будет оплатить деньгами. Этот порядок должен быть отражен в решении о выпуске жилищных сертификатов.

Законодательством не предусмотрена регистрация данных договоров в Росреестре, таким образом, имеются риски «двойной» продажи квартир.

Третья законная схема приобретения квартир – через жилищно-строительный кооператив. Однако, данная схема также не лишена существенных недостатков:

1. В отношениях с жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) фиксация окончательной стоимости квартиры невозможна. Более того, даже если в договоре она прописана, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить, что законом допускается.

2. Вступая в жилищно-строительный кооператив, дольщик не полномочен требовать фиксирования и внесения в договор точных сроков, определяющих окончательную дату завершения строительства дома. Соответственно, кооператив вправе устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах.

3. Дольщики ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскание неустойки, а также не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства и передачи квартиры. Кроме того, дольщики не имеют права претендовать на компенсацию морального вреда.

4. Дольщики, вступающие в ЖСК, не наделены законным правом претендовать на одномоментный, срочный, единоразовый возврат внесенных денежных средств при выходе из ЖСК и расторжении договора.

5. Договоры, заключаемые между ЖСК и дольщиками, не подлежат обязательной государственной регистрации, что всегда являлось причиной возникновения двойных продаж.

6. В связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК, проверить их финансовую и экономическую составляющую практически невозможно, что порождает проблемы в рамках проведения расследований и разрешений споров в уголовных и гражданских делах, в соответствии с чем доказательная база обманутых дольщиков снижается.

К сомнительным (рискованным) схемам можно отнести:

• привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим погашением его путем передачи построенной квартиры;

• покупка у застройщика векселя с последующим погашением его путем передачи построенной квартиры;

• заключение возмездного предварительного договора купли-продажи квартиры;

• уступка прав по инвестиционному договору.

Основным недостатком «серых» схем является отсутствие прямого основания возникновения прав требования у дольщика на оплаченную квартиру, так как отсутствует связь между этими обязательствами. По таким схемам имеются случаи «двойных» продаж; возникают проблемы с передачей в собственность и государственной регистрацией права собственности на квартиры; риски дольщика по возмещению убытков, выплате штрафов, пеней, а также проблемы привлечения физическим лицом кредитов (займов) для оплаты стоимости квартиры. А для застройщика «серые» схемы оборачиваются судебными процессами о признании сделок недействительными и уличении в мошенничестве, а также претензиями налоговых служб по уклонению от уплаты налогов.

В последнее время ситуация в сфере строительстве жилой недвижимости стала заметно меняться. В деятельность застройщиков все больше и больше вмешивается государство, защищая интересы граждан – приобретателей прав на жилье. Из всех перечисленных способов приобретения жилья рекомендуется заключать договоры долевого участия, что позволит новоселам решить свои жилищные вопросы без особых проблем.

Поиск по сайту: