Изменение, продление и расторжение договора аренды

Любой договор связывает его участников взаимными обязательствами. В сущности, в этом и заключается главное назначение договора, опосредствующего значимые для сторон отношения: четко определить круг взаимных обязанностей и обеспечить защиту имущественных интересов в случае их нарушения другой стороной.

Вместе с тем, экономическим отношениям свойственна мобильность, условия хозяйствования участников этих отношений могут изменяться в силу разных обстоятельств. Естественно, у любой из сторон может возникнуть желание что-то изменить в условиях действующего договора или даже вообще отказаться от него. Однако при этом должны быть защищены интересы другой стороны. Поэтому законодательство, признавая в целом право участников договорных отношений на изменение и расторжение (досрочное прекращение) договора, устанавливает определенный порядок реализации этого права в целях обеспечения соблюдения имущественных интересов обеих сторон.

Гражданское законодательство подробно и детально регулирует вопросы расторжения договора аренды, однако, несмотря на наличие соответствующих норм в Гражданском кодексе Республики Беларусь и других нормативных правовых актах, на практике возникает большое количество вопросов относительно способов, оснований и порядка расторжения договора аренды.

Первым способом расторжения договора аренды является расторжение договора по соглашению сторон, которое возможно, если иное не предусмотрено ГК, иными актами законодательства или договором (п. 1 ст. 420 ГК). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК).

Второй способ расторжения договора аренды состоит в том, что договор расторгается судом по требованию одной из сторон. Необходимо отметить, что в ГК предусмотрены соответствующие основания досрочного расторжения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора (ст.ст. 590, 591 ГК). В частности, согласно ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользование имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Договор аренды может быть расторгнут по любым основаниям, предусмотренным в договоре, отличным от тех, которые предусмотрены в ст.ст. 590, 591 ГК. При этом основания досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные в договоре, не обязательно должны быть связаны с нарушением договора. То обстоятельство, что часть первая ст. 590 и часть первая ст. 591 ГК в качестве оснований расторжения договора предусматривают исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора и арендодателя, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Например, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если возникнет производственная необходимостьэксплуатации сданного в аренду имущества в собственных целях арендодателя. По этому же пути идет и российская арбитражная практика. ^[6]

В отличие от ст. 590 ГК, ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Арендатор может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В литературе нет единого мнения по вопросу, вправе ли стороны договора аренды сократить предусмотренный ст. 590 ГК перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Можно встретить утверждения, что этот перечень не может быть сокращен соглашением сторон. Следует согласиться с теми, кто дает положительный ответ на этот вопрос, поскольку расторжение договора по основаниям, предусмотренным ст. 590 ГК, является правом, а не обязанностью арендатора.

Рассмотрим такой пример: Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора ареды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй ст. 619 ГК РФ (ч.2 ст. 590 ГК) другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды. Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

В части первой ст. 619 ГК РФ (часть первая ст. 590 ГК) предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК).

Следует учитывать, что часть вторая ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК), а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Из представленных истцом доказательств следовало, что потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца). Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.^[6]

В основе требований об изменении или расторжении договора могут лежать различные мотивы. Споров такого рода немало в практике суда. И в каждом случае судьядает оценку обоснованности доводов обеих сторон и принимает решение об удовлетворении требований истца об изменении (расторжении) договора или отказе в их удовлетворении. Однако в отдельных случаях в законодательстве могут содержаться непосредственные указания о том, как оценивать те или иные конкретные мотивы, лежащие в основе требований об изменении (расторжении) договора.

Основы законодательства об аренде содержат три таких конкретных указания по вопросам изменения и расторжения договоров аренды.

В законе указывается, что реорганизация организации - арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения условий или расторжения договора. Такое однозначное указание в законе фактически предопределяет решение юрисдикционного органа по иску об изменении (расторжении) договора аренды, если требования истца основаны лишь на изложенных выше мотивах.

Вторым примером возьмем нормы размеров арендной платы, которые могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен итарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

В настоящее время такие случаи законодательством не определены. Следовательно, при отсутствии соглашения сторон досрочное изменение размера арендной платы по решению арбитража или суда возможно лишь по одному основанию: изменение централизованно устанавливаемых цен и тарифов.

Вопрос изменения централизованно устанавливаемых цен и тарифов утратил свою актуальность, поскольку основная часть продукции, товаров и услуг реализуется по свободным ценам. Изменился сам порядок установления (формирования) цен и тарифов. Поэтому по тем договорам аренды, которые были заключены до перехода нашей экономики на свободные рыночные цены, арендодатели вправе ставить вопрос об изменении размера арендной платы. Третье конкретное указание на этот счет касается расторжения договора аренды. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной уловий договора. Это значит, что никакие иные мотивы не должны приниматься во внимание юрисдикционным органом при рассмотрении спора о расторжении договора аренды.

Представляется, однако, нецелесообразным расторгать договор в том случае, если требование истца основано лишь на несущественных нарушениях условий договора, которые могут быть устранены или уже устранены без ущерба интересам сторон.

Вот два примера из судебной практики.

Между заводом и кооперативом был заключен договор на аренду оборудования. По этому договору предусматривалось, что часть произведенной продукции кооператив должен поставлять потребителям в счет обязательств завода. Одновременно на завод возлагалась обязанность обеспечения производства этой части продукции сырьем и материалами за счет своих фондов. Другую часть продукции кооператив производил из своего сырья и материалов и реализовывал по своему усмотрению. Через некоторое время завод решил расторгнуть заключенный договор и обратился к кооперативу с соответствующим предложением, сославшись, в частности, на отсутствие в необходимом количестве сырья и материалов и невозможность обеспечения ими кооператива. В связи с отказом последнего от расторжения договора спор был передан заводом на разрешение судебного органа.

В качестве основания для расторжения договора аренды завод указал на невыполнение кооперативом в полном объеме обязательств по поставкам продукции в счет обязательств завода. Между тем при изучении материалов дела судебный орган установил, что существенных нарушений в деятельности кооператива нет. Недопоставка продукции отдельным потребителям в счет обязательств завода допущена из-за невыполнения заводом обязанностей по обеспечению кооператива сырьем и другими ресурсами. С учетом этих обстоятельств арбитраж не нашел оснований для расторжения данного договора аренды по требованию завода. ^[7]

С другой стороны, если бы с требованием о расторжении этого договора обратился кооператив, у судебного органа были бы веские основания удовлетворить его требование.

В другом случае по иску предприятия-арендодателя судебный орган расторг договор аренды литьевого участка, заключенный предприятием с научно-производственной фирмой. Основанием для расторжения данного договора явилось невыполнение фирмой ряда предусмотренных договором работ в установленные сроки, а также нарушение некоторых других условий договора (в частности, касающихся порядка содержания оборудования).

Сейчас остановимся на продлении договора аренды. По общему правилу, по истечении срока действия договора он считается прекращенным, если иное не предусмотрено в самом договоре. Для того чтобы возобновить действие непланового договора заинтересованная в этом сторона должна обратиться к другой стороне с одним из трех предложений:

а) заключить новый договор;

б) пролонгировать прежний договор на тех же условиях;

в) пролонгировать прежний договор, изменив некоторые условия и (или) дополнив его.

В первом случае заинтересованная сторона одновременно с направлением своему контрагенту предложения о заключении нового договора высылает его проект, после чего происходит обычная процедура заключения договора. Во втором случае сторонам достаточно лишь в произвольной письменной форме выразить взаимное согласие на пролонгацию (возобновление) договора. При этом сохраняются все условия прежнего договора, в том числе срок его действия.

В последнем случае одна из сторон, выразив желание пролонгировать договор, направляет одновременно свои предложения об изменении отдельных пунктов и (или) дополнении текста договора.

Возможен, правда, и еще один вариант, когда одна из сторон предлагает пролонгировать договор на прежних условиях, а другая, согласившись в целом на возобновление договора, предлагает ряд изменений и дополнений к нему.

Таков общий порядок возобновления договорных отношений. Суть его сводится к тому, что для продления договора необходимы активные действия сторон. Что касается отношений по аренде, то здесь основы законодательства об аренде предусмотрели совершенно иной порядок продления договоров.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Это означает, что договор аренды продлевается автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем желании прекратить или изменить договор по окончании срока его действия.

Следует иметь в виду, что законодательство не устанавливает какого-либо срока для такого заявления стороны. Между тем, как представляется, этот факт имеет существенное значение.

Исходя из смысла данной нормы, можно утверждать, что заявление о прекращении (изменении) договора аренды должно быть сделано заинтересованной стороной до истечения срока действия договора, поскольку при отсутствии соответствующего заявления уже на следующий день после истечения этого срока договор следует признать продленным на тот же срок и на прежних условиях.

В связи с рассмотрением вопроса о порядке возобновления договора аренды необходимо также остановиться на такой проблеме. Значительная доля всех договоров аренды касается аренды нежилых помещений. Согласно ранее действовавшему законодательству арендатор нежилого помещения имел преимущественное право на продление договора аренды. Однако в настоящее время законодательство об аренде, признает в целом право арендатора на возобновление договора, но считает это право преимущественным перед правами других лиц, в этом смысле оно не делает исключения для тех или иных объектов аренды.

В принципе, такой подход представляется вполне оправданным в новых условиях хозяйствования. Между тем, в целях социальной защиты населения целесообразно было бы сделать исключение для случаев, когда арендаторами нежилых помещений выступают больницы, аптеки, магазины, торгующие предметами первой необходимости, и т.п. Особенно если подобные учреждения являются единственными в микрорайоне.

Конечно, с юридической точки зрения правильнее было бы предусмотреть в Основах законодательства об аренде специальный раздел, посвященный аренде нежилых помещений, где оговорить права арендаторов, деятельность которых имеет социальное значение, а также гарантии защиты их интересов. Но поскольку такой способ правовой защиты пока не использован, целесообразно рассмотреть вопрос о защите права таких арендаторов на возобновление договора аренды судом.

Договор аренды прекращается с истечением срока договора (если арендодатель потребует возврата имущества или наниматель сам его возвратит) либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств (ст. 378-389 ГК) с учетом правил ст. 588, 590 и 591 ГК.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества, его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников, вопрос о том, кому из них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - судом.

Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Таким исключением может быть договор аренды недвижимого имущества с художником, который должен был вместо денежной формы арендной платы выполнять для арендодателя художественные работы. В случае смерти арендатора движимого имущества это означает, что договор аренды сохраняется, за исключением случаев, когда оно было предназначено лично для умершего арендатора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью умершего арендатора. В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.

Гражданское законодательство подробно и детально регулирует вопросы расторжения договора аренды, однако, несмотря на наличие соответствующих норм в Гражданском кодексе Республики Беларусь Хозяйственным судам следует исходить из того, что если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании статьи 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в части третьей данной статьи, которая не противоречит общей норме пункта 2 статьи 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем вхозяйственный суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Статья 591 ГК, в отличие от статьи 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в хозяйственный суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в соответствии со статьей 160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), должны быть приложены к исковому заявлению. В случае непредставления таких доказательств хозяйственный суд оставляет исковое заявление без движения (162 ХПК), а при неисполнении определения хозяйственного суда об оставлении искового заявления без движения — возвращает исковое заявление по основанию, предусмотренному абзацем вторым части первой статьи 163 ХПК. Несоблюдение досудебного порядка урегулированияспора с ответчиком, установленное хозяйственным судом после возбуждения дела, влечет оставление искового заявления без рассмотрения на основании абзаца 5 статьи 151 ХПК.

Существенным нарушением признается нарушение договора арендатором, влекущее для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в процессе пользования имуществом наниматель (арендатор) может произвести улучшения нанятого (арендованного) имущества. Законом установлено, если улучшения произведены с согласия наймодателя (арендодателя), то наниматель имеет право на возмещение произведенных для этих целей расходов. Улучшения, произведенные нанимателем (арендатором) без разрешения другой стороны, и, если они не отделимы без вреда для имущества, возмещению не подлежат. Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст.594 ГК).

В соответствии с Гражданским кодексом РБ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае неправомерного удержания имущества арендатором арендодатель вправе потребовать компенсации убытков. В частности, это может быть внесение арендной платы за время просрочки с возвратом имущества, а если ее размер не покрывает убытков, то и возмещение сверх величины арендной платы.

Гражданский кодекс РБ устанавливает для добросовестного арендатора преимущественное право при заключении нового договора аренды, т.е. при последующем предложении одинаковых условий нового договора аренды разным лицам предпочтение должно отдаваться предыдущему арендатору. Однако данное правило не означает, что арендный договор будет возобновлен на тех же условиях. Кроме того, арендатор не вправе требовать возобновления договора в случае если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

Поиск по сайту: