 |
|
|
Архитектура Астрономия Аудит Биология Ботаника Бухгалтерский учёт Войное дело Генетика География Геология Дизайн Искусство История Кино Кулинария Культура Литература Математика Медицина Металлургия Мифология Музыка Психология Религия Спорт Строительство Техника Транспорт Туризм Усадьба Физика Фотография Химия Экология Электричество Электроника Энергетика |
Этап №4. Принятие решения ⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2
Этап №5: · Подтверждение намерений о покупке - внесение аванса/задатка · Проведение мероприятий по подготовке к сделке (согласование даты, времени, условий и порядка взаиморасчетов, нотариата) · Обсуждение условий договора купли-продажи (ДКП) (цена, срок договора, выписка, освобождение объекта) Этап №6. Сделка: · Подготовка и обсуждение договора аренды ИБС (условия доступа к сейфу) · Проведение взаиморасчетов (закладка денежных средств в ИБС) · Оформление и подписание ДКП сторона сделки · Формирование пакета документов для Росреестра Этап №7: · Подача документов на регистрацию прекращения права собственности · Снятие с регистрационного учета по месту жительства · Подготовка и освобождение квартиры · Выдача Свидетельства о праве собственности · Проверка на наличие технических ошибок · Отметка документов в банке · Подписание акта приема-передачи квартиры Факторы,формирующие конечную цену продажи квартиры
1. «Объективные» данные о квартире и доме: 1.1. Адрес дома, особенности местоположения и доступности, инфраструктуры района… 1.2. Технические характеристики дома, серия, материал стен, наименование застройщика, год и качество постройки и последнего капитального ремонта, состояние коммуникаций… 1.3. Площадь, планировка, балконы и окна, расположение квартиры, высота потолка… 1.4. Состав объекта: наличие мебели и бытовой техники, парковки и гаража, подвала… 1.5. Эксплуатационные расходы. 2. Условия продажи: 2.1. Сроки продажи: «срочно», или «вы попродавайте, я никуда не тороплюсь». 2.2. Состояние всех документов, права третьих лиц, обременения, долги, доверенности, перепланировки, необходимость согласования с органами опеки… 2.3. Способ отчуждения: прямая продажа, встречная альтернативная покупка, переуступка права, дарение… 2.4. Конфиденциальность или открытость продажи… 2.5. Форма и условия взаиморасчетов, валюта платежа, рассрочки, налоги, транзакционные издержки… 3. Сам собственник, его поведение и отношение к процессу продажи: 3.1. Истинная мотивация собственников. Очень субъективный и скрытый фактор. 3.2. Готовность клиента быстро оформить сделку. Варианты: - одно мотивированное лицо, принимающее конечное решение, - агрессивно разводящиеся супруги, - три сособственника в разных городах/странах с разной мотивацией к продаже. 3.3. Недоверие и явно демонстрируемая нелюбовь к риелтору или полная лояльность (вплоть до отсутствия при показе) и выполнение профессиональных рекомендаций по подготовке квартиры. 3.4. Готовность обеспечить доступ на объект в согласованное с риелтором время. 3.5. Поведение собственника при покупателе… 4. Макроэкономические рыночные факторы, находящиеся вне зоны нашего контроля: 4.1. Курс валют на день продажи, цена на нефть, фондовые биржевые индексы, ипотечные ставки… 4.2. Макроэкономические прогнозы правительства и заявления экспертов, формирующие позитивные или негативные (оптимистические или пессимистические) ожидания потребителей. 4.3. Политические факторы федерального и местного масштаба… 4.4. Миграционные и межнациональные вопросы, конфликты, безопасность… 5. Микрорегиональные и иные факторы, с ограниченной степенью нашего контроля и влияния: 5.1. Публикации в местной прессе о перспективах застройки рядом мусороперерабатывающего завода или наоборот – нового моста и станции метрополитена, слухи о качестве дома, о ценах… 5.2. Текущее соотношение спроса и предложения на целевой сегмент, ввод в эксплуатацию новых объектов, массовый выброс на продажу новых объектов или приход новых крупных инвесторов… 5.3. Остановка лифта на длительный плановый ремонт, начало ремонта трубопровода перед подъездом или забивание свай для 7-подъездного нового дома напротив… 5.4. Погодные аномалии (лесные пожары, морозы…), природные и техногенные катастрофы в период активной продажи объекта. 5.5. Сезон отпусков и праздников. 6. Профессионализм риелтора и используемые им технологии продажи: 6.1. Варианты: - срочный выкуп за день (минус 20-35%), - пассивное ожидание случайных покупателей с рекламой в «Бюллетень Недвижимости», - максимальное использование всех маркетинговых каналов продвижения объекта, - в идеале: проведение аукциона среди проявивших максимальный интерес покупателей на уникальную квартиру. 6.2. Обладание риелтором навыками формирования, концентрации и управления спросом, навык проведения торгов, выбор лучшего для собственника предложения и эффективное завершение сделки. 6.3. Грамотное формулирование и уместное подчеркивание преимуществ объекта, корректное преподнесение недостатков. 6.4. Работа с возражениями покупателя, принимающего конечное решение. Удержание внимания, оставлять возможность «возвращаться» и делать встречное предложение. 6.5. Влияние риелтора на деятельность контрагента – агента покупателя. Работает ли он на сделку, на снятие волнений, формирование потребности и убеждение покупателя в правильном решении или, наоборот – тянет время и отговаривает. 7. Случайные факторы: 7.1. Поломка лифта во время показа, заклинивание замка перед покупателем, порывы теплоносителя зимой или авария подстанции темным вечером… 7.2. Валяющийся в подъезде шприц, появившаяся вчера надпись на стене, перегоревшая лампочка… 7.3. Шумное появление «дружелюбно» настроенных пьяных соседей на лестничной площадке в момент показа, бурное выяснение семейной ситуации или громкая рок-музыка в соседней квартире, странное поведение маленьких детей и домашних животных… 7.4. Звезды, гороскопы, вчерашний сон, гадалки и фен-шуй, настроение сторон сделки…
8.1. Оценка престижности и популярности, экологии, перспективы района, его привлекательности с точки зрения текущего платежеспособного спроса. 8.2. Оценка состояния дома и квартиры: двор, подъезд, консьерж, домофон, вид из окна, оценка качества «дизайнерского» ремонта и цветовых решений, произведенных вложений и затрат… 8.3. Эмоциональное мнение собственника: «я тут был счастлив», «у меня тут замечательные, самые лучшие соседи»… 8.4. Доступная собственнику информация о рынке и ценах, на основании которой он делает вывод о стоимости своего объекта. 9. Мнение покупателей, определяющих в итоге конечную цену продажи: 9.1. Мотивация покупателей и их готовность к покупке. Очень субъективный фактор, на который нужно грамотно влиять в процессе сделки. 9.2. Первое впечатление потенциального покупателя о квартире: чистота в подъезде, входная дверь, освещенность, запахи, захламленность, невымытые окна, капающие краны, «веселые картинки» и траурные фотографии на стенах, необходимости дополнительных вложений… 9.3. Специфические потребности покупателей: рядом живет мама, ограниченные способности к передвижению, особенности инфраструктуры рядом (спорт, шопинг, отдых), «мы здесь раньше жили», наличие единственно нужного детского садика, подходящей школы, парка, поликлиники, места для выгула собаки… 9.4. «Да, все понравилось!
Никто не может сказать определенно, сколько стоит любой объект недвижимости, не учитывая кто, когда продает, при каких обстоятельствах, в каких условиях, как быстро, что включается в базис продажи, с какими документами, с какими условиями расчетов, кому… Тем более невозможно предсказать, по какой цене собственник подпишет договор купли-продажи к нужному ему сроку, оставшись при этом удовлетворенным работой риелтора. На любом самом открытом и прозрачном рынке ценовая неопределенность с учетом вышеперечисленных особенностей самого объекта и мотивации его владельца составляет минимум 5-7%. При существующем у нас теневом сером рынке и отсутствии достоверной статистики продаж этот люфт вырастает до 10-12%. Учет всех этих факторов позволяет достичь Максимально возможной цены продажи!
Поиск по сайту: |
Отзывы моих клиентов:
