Затратний і прибутковий підхід до оцінки вартості підприємства

Класифікацію методів оцінки можна провести відповідно до різних ознак залежно від типів зв’язків ресурсів, процесів та отриманих результатів. Якщо оцінка проводиться з позицій ефективності понесення витрат на створення об’єкта чи упорядкування земельного масиву, то очевидно, що вартість об’єкта оцінюється постфактум. Коли враховується тільки теперішня ситуація, яка склалася на ринку (у певному регіоні), то можна казати про поточну оцінку вартості об’єктів. У тому разі, коли визначають майбутню корисність від господарського використання об’єкта, тобто обчислюють розмір чистого потоку капіталу, що буде от­риманий інвестором-власником від експлуатації земельної ділянки, будівлі чи споруди, очевидно, що можлива вартість об’єкта розраховується аналітиком апріорно. Відповідно до цього з усієї різноманітності методів визначення вартості потенціалу виокрем­люють три традиційні підходи: витратний, порівняльний та результатний (дохідний).

За класифікаційну ознаку зручно брати градації, що характеризують взаємозв’язок людини з головними характеристиками процесу її праці. Зрозуміло, що градацій цих взаємозв’язків у будь-якій господарській (та й у будь-якій іншій) діяльності людини може бути тільки три: результати (прибуток, ефект); витрати; сукупність результатів і витрат. З урахуванням цих градацій і постали три групи методів оцінки власності: 1) результатний (дохідний); 2) витратний; 3) порівняльний або ринковий (результатно-витратний). Ці групи методів можуть бути виділені й на основі іншої ознаки класифікації - урахування часу, що береться до уваги під час оцінки. Так, якщо враховується тільки минулий час, то методи зараховуються до групи витратних; якщо тільки дійсний час - до порівняльних (ринкових); якщо до уваги береться тільки майбутній час - до групи результатних (дохідних).

Стисло економічну суть трьох указаних підходів до оцінки майна підприємства, з огляду на необхідність врахування можливостей його ефективного використання, можна пояснити так:

· витратний (майновий) — визначає вартість об’єкта за сумою витрат на його створення та використання;

· порівняльний (ринковий) — визначає вартість на базі зіставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод;

· результатний (дохідний) — оцінює вартість об’єкта на засаді величини чистого потоку позитивних результатів від його використання.

Слід зазначити, що кожен з указаних підходів реалізується з допомогою специфічних методик, які залежать від об’єкта оцінки. Особливості кожної такої модифікації базових концепцій досліджено у відповідних частинах посібника.

Витратний підхідбазується на постулаті, що потенційний власник-користувач не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово-майнового результату. Таким чином, методи цієї групи передбачають ресурсну оцінку всіх складових цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу підприємства, на підставі обліку всіх витрат, необхідних для його відтворення (заміщення) на конкретну дату в робочому стані.

У найзагальнішому вигляді логіку методів витратного підходу можна зобразити так (рис. 2).

Рис. 2. Вартість потенціалу підприємства
згідно з витратними позиціями

Кожен з перелічених компонентів утілює можливості підприємства в окремих сферах бізнесу чи його елементах - будівлях (спорудах), земельній ділянці, основних фондах, нематеріальних (інтелектуальних) активах, трудових ресурсах. Слід особливо наголосити на необхідності точного врахування різних видів зносу об’єкта оцінки.

Напевно найбільш специфічним елементом витратних методів оцінки вартості підприємства є різновиди кошторисів, які складаються з метою визначення повних витрат на той чи інший компонент земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства. Базою для складання кошторисів служить проектна документація, установлені нормативи витрат, робочі креслення, договори на придбання чи виконання робіт тощо.

Результатний підхідбазується на залежності вартості об’єкта оцінки від можливостей його ефективного використання, тобто можливих результатів. Це твердження випливає з тієї думки, що потенційний власник-користувач не заплатить за об’єкт більше, ніж він очікує отримати від його господарського використання. Отже, оцінка згідно з результатною концепцією виходить з позицій корисності певних можливостей об’єкта. Хоча й існують особливості використання методів цієї групи для оцінки вартості збиткових підприємств проти прибуткових та перспективних, але у будь-якому разі такий підхід користується поняттями «приплив» та «відплив» капіталу (cash flow – inflow and outflow). Традиційне поняття «грошового потоку» означає суму чистих доходів, пов’язаних з діяльністю підприємства, отриманих з усіх джерел. Традиційно виділяють дві моделі формування грошового потоку підприємства - потік для власного капіталу та потік для сукупного капіталу. Особливості визначення грошових потоків підприємства - це функція фінансового менеджменту та інвестиційного аналізу.

Метод дисконтування. Загальна методологія використання цього методу передбачає встановлення вартості підприємства (чи його елементу) на рівні чистого приведеного потоку капіталу від його експлуатації. Це означає, що земельна ділянка, будівля чи споруда, обладнання, нематеріальний актив тощо коштують стільки, скільки вони генерують економічних результатів. Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і порівняння грошових припливів і відпливів капіталу підприємства щодо даного об’єкта:

, (1)

де NCF — чистий приведений потік капіталу; СF ⁺ — приплив капіталу підприємства за і-й рік (період); CF ^– — відплив капіталу підприємства за і-й рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; F_mi — дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою r щодо базового періоду.

Методи капіталізації базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об’єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього. Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об’єкта оцінки. У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах - очікування, заміщення та попиту і пропонування.

Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

1) загальний коефіцієнт капіталізації (overall capitalization rate);

2) коефіцієнт капіталізації власного капіталу (equity capita­lization rate);

3) коефіцієнт капіталізації позикового капіталу (mortgage capitalization rate);

4) коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).

Поиск по сайту: