Принципи, пов’язані з землею. будинками, спорудами

П-п залишкової продуктивності: земля має вартість або деяку цінність тільки тоді , коли є залишок чистого доходу після компенсації усіх інших факторів вир-ва

П-п вкладення : додаткові вкладення капіталу у будь- яку складову ПП ефективні лише тоді , коли вони збіл його ринкову вартість . величина вкладу визначається як різниця між зміненею вартістю і витратами які визвали цю зміну.

П-п віддачі : по мірі збільшення ресурсів до основних складових ПП , чистий прибуток має тенденцію до зростання , але до певної межі. Після того як темпи дохідності починають уповільнюватися , то приріст результативності не стає меншим за приріст витрат на додат ресурси.

П-п збалансованості ( пропорційності ) : всі елементи ПП повинні мати збалансовану: внутрішню і загальну структуру. Постійна підтримка необ-ї пропорційності між розвитком складових ПП забезпечує мах прибутковість під-ва та найбільшу його вартість

Оптимального розміру: вимоги даного принципу відносяться до кожного фактора виробництва які разом дають можливість створити економічно обгрунтований розмір та отримати від нього мах прибуток у відповідності ринковою коньюктурою у даному районі .

П-п розподілу майн прав : розподіл та види прав власності за ознакою поділу: фізичний поділ; строкове володіння; права користувача; майнові права; права кредитору вступати у володіння; за видами прав: права на користування поверхневою ділянкою землі та надрами; різні види оренди , договірне володіння , майбутні майнові права; обмежене право на користування майном , ліцензії; сумісна оренда , партнерство , корпорація , контракт з погодженими умовами продажу; закладні , застави , участь у капіталі. Сутність принципу економічного поділу полягає в тому , що майнові права слід поділяти так , щоб збільшує загальну вартість об’єкту власності .

Особливості використання доходного підходу при оцінюванні будівель і споруд..

Нерухомість може принести власнику наступні види доходів:

1) поточні грошові надходження;

2) економія на податках;

3) доходи від приросту вартості нерухомості при їх перепродажу.

Задачею оцінки нерухомості є визначити поточну вартість усіх майбутніх доходів від володіння і експлуатації нерухомості.

Використовують 3 методи доходного підходу оцінки нерухомості:

1) метод валової ренти – метод з використанням мультиплікатора валової ренти будується на положенні, що існує прямий зв’язок між ціною продажі нерухомості і доходом від здачі її в оренду. Мультиплікатор = ціна продажу / потенційний (дійсний) валовий дохід;

2) метод прямої капіталізації - коли розглядається дохід від використання нерухомості за один рік або середньорічний дохід. За допомогою цього методу = чистий дохід / ставку капіталізації;

3) метод капіталізації доходу – коли розглядається неоднорідний потік грошових надходжень від використання нерухомості (метод дисконтування грошових потоків).

Алгоритм графічного методу оцінювання потенціалу підприємства “Квадрат потенціалу”.

Алгоритм графічного методу оцінки потенціалу підприємства “Квадрат потенціалу” представлений такими етапами:

1) для підприємства обирається чотири найважливіші напрямки діяльності які включають в себе декілька конкретизованих напрямки, наприклад: 1 вектори – матеріально-технічна складова; 2 вектор – функціонально-структурна; 3 вектор – ринкова складова; 4 вектор – соціально-трудова складова;

2) проводиться оцінка чотирьох векторів діяльності підприємства за шкалою “великий, середній і малий”;

3) проводиться порівняння одержаної графо-аналітичної моделі потенціалу підприємства з типової моделлю потенціалу підприємства тієї галузі до якої воно належить; 4) виходячи з інформації отриманої в попередніх етапах робиться висновок про оптимальність структури потенціалу підприємства та розробляється шляхи її удосконалення.

Методи доходного підходу до оцінювання землі: різновиди та механізм застосування.

Дохідний підхід застосовується за умови найкращого та найбільш ефективного використання з урахуванням існуючих зобов’язань та обмежень щодо використання земельної ділянки. В основі дохідного підходу лежить принцип доданої дохідності що не пов’язана з земельними поліпшеннями.

Виокремлюють такі методи доходного підходу:

Метод капіталізації: вартість земельної ділянки визначається як капіталізований чистий дохід від земельної ділянки. Вартість земельної ділянки = рентний (чистий) дохід/Ставка капіталізації (V=Д/R). Існує кілька способів визначення ставки капіталізації. Самий простий метод – це додавання основних ставок, що входять до структури ставки капіталізації: 1) в першу чергу, це без ризикова процентна ставка; 2) процент на ризик, який пов’язаний з інвестиційними вкладеннями в країну; 3) процент на інвестиційний менеджмент; 4) процент на низьку ліквідність. Метод капіталізації підходить для ситуації, в яких очікується, що підприємство протягом тривалого часу буде отримувати приблизно однакові величини прибутку або темп його росту буде постійний. Перевага: простота застосування для підприємств, що швидко зростають. Недоліки: основним недоліком методу є те, що його використання зобов’язує нас визначати точно величину чистого доходу в прогнозованому періоді, а також можна помилитись у визначенні ставки капіталізації.

Метод дисконтованих грошових потоків: базується на прогнозуванні цих потоків від власного використання потенціалу підприємства, що відповідає ставці доходу, яка потрібна інвесторам. Визначення вартості бізнесу методом дисконтування грошового потоку базується на передбаченні про те, що потенційний інвестор не сплатить за даний бізнес суму, більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів від даного бізнесу. Перевагою методу є гнучкість розрахунків грошового потоку, його можна щорічно коригувати. Недолік – визначення норми дисконту є багатофакторним.

Поиск по сайту: