Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Витратного підходу до оцінки землі: різновиди та механізм застосування



Підхід, що базується на вирахуванні витрат на освоєння та забудову. Він витікає з принципу внеску землі в загальну вартість цілісного об’єкта. Використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні, або освоєння яких передбачається відповідно до найкращого та найбільш ефективного їх використання.

У рамках даного підходу, вартість землі визначається як залишок між ціною продажу, що очікується та капіталізованим чистим доходом від їх використання та всіма витратами на земельні поліпшення. Методи оцінки вартості земельної ділянки: метод нормативної ціни землі; метод порівняльних продажів; метод співвідношення; метод капіталізації земельної ренти; метод інвестиційного залишку.

Особливості використання витратного підходу при оцінці будівель і споруд.

Сутність витратного підходу полягає у тому, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання земельної ділянки, її благоустрій і будівництва на ній об’єкту нерухомості, що підлягає оцінці.

Алгоритм витратного методу оцінки нерухомості такий:

1) розрахунок вартості земельної ділянки і витрат на її благоустрій. Якщо ділянка орендується, то враховується вартість права оренди;

2) визначається повна вартість відтворення або заміщення нерухомості;

3) проводиться розрахунок всіх видів зносу (фізичного, функціонального і зовнішнього);

4) вираховується повний знос з повної вартості відтворення або заміщення у цілях утримання вартості будівель і споруд; 5) додається до вартості земельної ділянки вартість заходів на її благоустрій та вартість будівель та споруд.

Існує декілька методів оцінки для основних етапівалгоритму:

1) Вартість земельної ділянки = оцінка землі + вартість нового будівництва + прибуток інвестора – накопичений знос. Методи оцінки вартості земельної ділянки: метод нормативної ціни землі; метод порівняльних продажів; метод співвідношення; метод капіталізації земельної ренти; метод інвестиційного залишку;

2) вартість нового будівництва – знайти вартість відновлення або вартість заміщення. Використовують 3 методи: метод порівняльної одиниці; метод розбивки по компонентам; метод кількісного обстеження;

3) прибуток інвестора знаходиться за ринковими чи розрахунковими показниками: ринкові показники = ринкова вартість нерухомості – вартість нового будівництва; розрахункові показники – який прибуток може отримати потенційний інвестор;

4) накопичений знос. За видами зносу: фізичний знос знаходиться за 3 методами: нормативний, вартісний, метод терміну життя; функціональний знос за методами: метод капіталізації втрат в орендній платні, метод капіталізації поверх експлуатаційних витрат; зовнішній знос: метод порівняльних продажів, метод терміну життя, метод капіталізації втрат в орендній платні.

Оцінка машин та обладнання: методи витратного підходу.

Базується на принципі заміщення і при оцінці машин і обладнання передбачає розрахування витрат на відтворення чи заміщення об’єкта чи його аналога за вирахуванням втрат усіх видів зносу, старіння та знецінення.

Методи оцінки машин і обладнання за витратним підходом: 1) Метод розрахунку за ціною однорідного об’єкту – базується на передумові, що собівартість виготовлення однорідного об’єкту (конструкційна технологічна схожість) на об’єкті оцінки дорівняє його собівартості, так як формується під впливом загальних для таких об’єктів виробничих факторів. У процесі розрахунку виходять з ціни однорідного аналогу, у разі необхідності використовують коригуючі коефіцієнти (відмінності у масі конструкції, рівень серійного виробництва). Рівні рентабельності для техніки: а) для техніки, що користується підвищеним попитом – 25 – 30%; б) для техніки, що користується середнім попитом – 10 – 15%; в) для техніки, що користується незначним попитом – 5 – 10%;

2) Метод аналізу й індексації витрат – це розповсюджений прийом приведення старої ціни одиниці об’єкту до сучасного рівня за допомогою корилюючих індексів;

3) Метод поелементного розрахування витрат – визначає вартісні унікальності об’єктів виготовлених за індивідуальними замовленнями, які навіть у сучасних умовах незначних збірних роботах можуть бути скомпоновані з самостійних стандартизованих вузлів у готові засоби виробництва;

4) Метод визначення собівартості за укрупненими нормативами – визначає технологічну схожість різних за функціональним призначенням і конструкцією машин і обладнання, а також відкриває можливості їх оцінки на основі загального алгоритму і єдиних укрупнених нормативах витрат. Питомі матеріальні витрати розраховуються на основі калькуляції на виготовлення технологічно схожих компонентів обладнання, шляхом розподілу основних матеріальних витрат по кожному об’єкту що аналізується на його масу, а потім визначається середнє значення цього показника.

Різновиди методів витратного підходу при оцінці нематеріальних активів.

Методи витратного підходу при оцінці нематеріальних активів:

а) метод вартості створення;

б) метод виграшу в собівартості

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.