Визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розмістити АЗС на три колонки. Інвестиції в розрахунку на 1 колонку визначені в розмірі 50200 грн. Аналіз експлуатації діючих АЗС в аналогічних за місцем розташування умовах дозволив встановити, що протягом години на одній колонці в середньому заправляються 4 автомобілі; одне заправлення в середньому дорівнює 18 літрам; чистий дохід з одного літра бензину складає близько 0,05 грн., число днів роботи АЗС – 310 днів у рік при цілодобовому режимі. Планова доходність від об’єкта нерухомості – 14%; термін економічного життя визначений у 6 років. Відшкодування інвестицій здійснюється за прямолінійним методом. Використати метод залишку для землі.
Методичні рекомендації
визначення поточної вартості будівель і споруд (Вб).
визначення чистого операційного доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (ЧОД).
де Кк - кількість колонок АЗС;
Тр - час роботи колонок за рік в годинах;
Ка – кількість автомобілів, що заправляються на одній колонці протягом години;
Оз – обсяг одного заправлення в літрах;
ЧД – чистий дохід з одного літра.
визначення коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд ( )
де Кп – коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;
Кд – коефіцієнт доходності інвестицій
визначення частини чистого операційного доходу, яка припадає на будівлі та споруди (ЧОДб)
визначення залишку чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку(ЧОДз):
методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (Вз):
де - коефіцієнт капіталізації для землі. Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується
Задача 2
Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м2 в оренду. Середня орендна плата за 1 м2 на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об’єкта складає 6%.
Операційні витрати приблизно складають 12% від розміру дійсного валового доходу. Валовий дохід власника зменшиться на величину витрат на ремонт: в першому році витрати на ремонт пов’язані із оздобленням 500 м2 площі, що надається в оренду, і становлять 40 грн. за 1 м2; починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 10 тис. грн., з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно.
На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтова них грошових потоків з урахуванням поточної вартості реверсії 1800 тис. грн. Ставка дисконту 15%.