Рынок недвижимости, в отличие от других рынков товаров и услуг, относится к числу молодых. Отправной точкой его развития: следует считать 1990 г., когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений.
Материальная база рынка недвижимости на начальном этапе развития складывалась из двух источников. Первый — это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков «рынок первичной приватизации недвижимости), Второй — это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости — рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.
Сегодня рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в наем и т. д.
Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому приведенное ниже определение сформулировано на основе изучения работ отечественных и зарубежных источников.
Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)
Структура рынка включает:
♦ объекты недвижимости;
♦ субъекты рынка;
♦ процессы функционирования рынка;
♦ механизмы (инфраструктуру) рынка.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
♦ эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
♦ отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
♦ свободное формирование цен на объекты и услуги;
♦ перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
♦ перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
♦ колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
♦ достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
♦ достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
♦ высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
♦ большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:
1. Спрос
2. Предложение
3. Цена
4. Менеджмент
5. Маркетинг
6. Инфраструктура
7. Деловые процедуры
Рассмотрим подробнее каждый элемент.
Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических.
Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.
Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.
Специфические особенности рынка недвижимости
Сочетание бесконечного многообразия физических характеристик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества различных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к возникновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:
1) локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
2) открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;
3) владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
♦ единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции;
♦ на поддержание объекта в функциональном состоянии;
♦ налог на недвижимое имущество;
♦ государственные пошлины и другие сборы на сделки;
4) спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением;
5) низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир;
6) товары-объекты недвижимости могут быть определены правами третьих лиц в разных комбинациях;
7) сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонирование территорий;
8) товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
9) относительно небольшое число участников рынка;
10) большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
— создание новых объектов недвижимости;
— передачу прав на недвижимость;
— установление равновесных цен на объекты недвижимости;
— эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
— распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
— инвестирование в недвижимость,
выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:
♦ со сменой собственника:
— куплю-продажу объектов недвижимости;
— наследование;
— дарение;
— мену;
— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
♦ с частичным или полным изменением состава собственников:
— приватизацию;
— национализацию;
— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
— внесение в уставный капитал;
— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
♦ без смены собственника:
— инвестирование в недвижимость;
— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
— управление, эксплуатация;
— залог;
— аренду;
— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
— рента;
— пожизненное содержание с иждивением;
— передача в доверительное управление;
— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.
Кроме того, для рынка недвижимости характерны следующие особенности:
1) низкая ликвидность;
2) цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;
3) высокой степенью регулирующего государственного воздействия;
4) наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;
5) высоким уровнем транзакционных издержек.
На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается земельный участок.
Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости Индивидуализирован и невзаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения, на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами, состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха ит. д.).
Участники рынка недвижимости
Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которых участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара — недвижимости.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
1) продавцы (или арендодатели);
2) покупатели (или арендаторы);
3) профессиональные участники рынка недвижимости. В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.
В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.