Глава 21. Система страхования при ипотечном кредитовании (недвижимости, жизни, титула)

Страхование выступает неотъемлемой частью системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования граждан. Страхование обеспечивает снижение рисков ипотечного кредитования, поэтому является обязательным условием предоставления банками ипотечных кредитов физическим лицам на цели покупки жилья. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов обычно приобретают только те ипотечные кредиты, по которым предусмотрено страхование жизни и трудоспособности заемщика и созаемщиков, а также страхование жилья, выступающего обеспечением кредита (от риска утраты и титула собственности).

Отбор надежных, обладающих опытом работы в сфере оказания страховых услуг организаций приобретает особенно важное значение при развитии рынка ипотечных кредитов, увеличении числа банков, работающих на этом рынке, росте объема ипотечных операций. Выбор страховых компаний для участия в ипотечной программе предполагает всесторонний анализ их деятельности, включающий рассмотрение видов и структуры услуг, предоставляемых страховой компанией, изучение комплекта документации, характеризующего компанию, проведение финансово-экономического анализа деятельности, оценку действующих и вводимых программ страхования.

21.1. Виды обязательного страхования при ипотечном кредитовании

Для долгосрочного ипотечного кредитования характерны специфические риски, снижение которых в значительной степени обеспечивается страхованием. Уменьшение рисков ипотечного кредитования требует организации соответствующей особенностям ипотечного кредитования системы страхования. В долгосрочной перспективе возможны различные ситуации с недвижимостью, являющейся обеспечением кредита (существует риск ее утраты от пожара, затопления и т.п.). Заемщик может временно потерять трудоспособность и возможность вносить платежи по кредиту.

Система страхования позволяет обеспечивать стабильность функционирования ипотечных организаций, снижая их риски. В данном разделе мы остановимся на тех видах ипотечного страхования, которые непосредственно связаны с заемщиком и недвижимостью и обычно являются обязательными требованиями кредиторов при предоставлении ипотечных кредитов. Это личное страхование заемщика, а также страхование имущества от рисков повреждения и страхование утраты права собственности на имущество.

Личное страхование заемщика

Страхование имущественных интересов, связанных с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика, называется личным страхованием.

Личное страхование включает страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. В качестве дополнительного обеспечения банк может потребовать страхования жизни и трудоспособности не только заемщика, но и созаемщика. Страховыми случаями являются следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:

· смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;

· частичная или полная утрата трудоспособности (получение статуса инвалидности) в результате несчастного случая на производстве и в быту, произошедшего в период действия договора страхования;

· временная нетрудоспособность (свыше 30 календарных дней), возникшая в результате несчастного случая на производстве и в быту.

Имущественное страхование

Страхование имущественных интересов, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, называется имущественным страхованием.

Первым объектом имущественного страхования является жилое помещение, выступающее обеспечением долгосрочного ипотечного кредита. Страхованию подлежат несущие и ненесущие стены и перегородки квартиры; двери и окна; электропроводка, трубопроводы и сантехника; внутренняя отделка квартиры. Договор страхования должен покрывать следующие риски:

· пожар;

· взрыв газа, используемого в бытовых целях;

· взрыв паровых котлов;

· повреждения имущества водой вследствие аварии водопроводных, канализационных, отопительных систем, проникновения воды из соседних помещений;

· противоправные действия третьих лиц, приведшие к уничтожению или повреждению имущества;

· стихийные бедствия (ливень, град, носящие особо опасный характер и необычные для данной местности; наводнение, землетрясение, оседание грунта, ураган, смерч, удар молнии и т.п.);

· падение летательных аппаратов и их обломков.

Страховой случай признается, если названные выше события происходят в период действия договора страхования и приводят к повреждению предмета ипотеки.

Второй вид имущественного страхования — титульное страхование (страхование титула), т.е. страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности. Этот вид страхования нацелен на страховую защиту права собственности заемщика от возможных притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после регистрации права собственности на предмет страхования.

Предметом страхования является недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения. Страховой защитой обеспечиваются следующие риски:

· признание сделки недействительной в результате ее совершения;

· истребование предмета страхования из владения.

Страховщик осуществляет выплату в том случае, если через суд доказывается незаконность сделки, осуществленной с квартирой. По данному виду страхования страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки (даже если это случится после окончания срока страхования), если судебный иск был подан в период действия договора страхования.

Страхование титула собственности предлагается, как правило, в рамках банковских программ ипотечного кредитования.

Все большее распространение получает комплексное ипотечное страхование, включающее личное страхование, страхование квартиры от риска потери имущества и утраты прав собственности.

21.2. Требования к страховой программе

Страховая программа, реализуемая при ипотечном кредитовании, призвана обеспечивать снижение кредитного риска, защищать интересы банка и рыночных инвесторов. Существует ряд характерных черт, которым должна соответствовать система страхования, применяемая в ипотечных программах.

В целях защиты интересов кредитора в ситуациях возникновения страховых случаев первым выгодоприобретателем по личному и имущественному страхованию является банк, предоставивший ипотечный кредит на приобретение жилья. В договоре страхования особо оговаривается, что заемщик не может в одностороннем порядке менять условия страхования, в том числе первого выгодоприобретателя, которым является банк.

При страховании жизни применяются следующие варианты предотвращения нарушения прав банка как первого выгодоприобретателя:

· заключение трехстороннего договора страхования жизни, сторонами которого выступают банк-выгодоприобретатель, страховая организация и страхователь-заемщик; при таком подходе изменение условий страхования возможно только при согласии всех сторон договора;

· в кредитном договоре может содержаться условие, в соответствии с которым изменение в одностороннем порядке выгодоприобретателя влечет за собой досрочное исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору.

В программах страхования, применяемых при ипотечном кредитовании, лимит ответственности страховой компании (т.е. максимально возможная выплата страхового возмещения) по каждому виду страхования определяется величиной остатка кредитной задолженности. Страховая компания выплачивает банку за заемщика остаток задолженности по кредиту в случае наступления инвалидности или смерти заемщика, разрушения или повреждения квартиры, приобретенной в кредит. В течение действия договора страхования лимит ответственности постоянно снижается в соответствии со снижением остатка задолженности по кредитному договору, определяемым графиком погашения кредита, который зафиксирован в кредитном договоре и ежемесячно пересматривается.

Сумма страховой выплаты определяется как меньшая из двух сумм:

· 100% страховой стоимости ремонта (улучшений);

· невыплаченная часть основного долга.

Срок страхования должен соответствовать сроку кредитного договора.

Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, как правило, включает:

· договор личного страхования, заключаемый между страховой организацией и заемщиком (в качестве третьей стороны может выступать банк-выгодоприобретатель);

· договор страхования риска утраты и повреждения квартиры, являющейся предметом залога, заключаемый между страховой организацией и заемщиком, — договор имущественного страхования;

· договор страхования риска утраты права собственности владельца квартиры, являющейся предметом залога, заключаемый между страховой организацией и заемщиком, — договор имущественного страхования;

· договор, заключаемый между банком и страховой компанией, а также договор между страховой компанией и оператором вторичного рынка ипотечного страхования, в соответствии с которыми страховая организация обязуется предоставить информацию банку и оператору вторичного рынка в случаях нарушения заемщиком своих обязательств по договорам страхования, а также не вносить изменения в условия страхования без уведомления банка и оператора вторичного рынка.

В целях обеспечения оперативности при решении проблем с недвижимостью, являющейся предметом ипотеки, либо с возможностями заемщика погашать кредит из-за потери трудоспособности в страховых программах предусматриваются обязательства страховщика выполнять требования, связанные со сроками рассмотрения страховых случаев и сроками принятия решения о страховых выплатах. Так, могут быть предусмотрены следующие обязательства страховщика:

· срок рассмотрения страхового случая и подписания страхового акта должен составлять не более 5 календарных дней с момента получения заявления от страхователя или выгодоприобретателя о возникновении страхового случая;

· принятие решения о выплате суммы страхового обеспечения в течение 3 банковских дней после подписания страхового акта со стороны страховщика, страхователя или выгодоприобретателя;

· осуществление страховой выплаты не позднее чем через 3 банковских дня после принятия положительного решения о выплате суммы страхового обеспечения.

В договорах страхования в обязательном порядке содержатся штрафы, выплачиваемые страховой компанией выгодоприобретателю за нарушение срока страховой выплаты (процент от суммы страховой выплаты за каждый день просрочки).

Досрочное прекращение договора страхования допускается только после полного погашения заемщиком задолженности по кредитному договору.

Банк может включить в кредитный договор требование о том, чтобы заемщик осуществлял страховые платежи через специальный накопительный счет (счет вклада «до востребования» со специальным режимом счета), открываемый заемщиком в банке, предоставившем ипотечный кредит. Страховые премии в зависимости от условий договоров страхования могут уплачиваться либо разовым платежом за весь срок страхования, либо периодическими платежами в течение срока действия договора страхования (ежеквартальными, ежемесячными).

При страховании имущества от риска повреждения страховая компания должна осуществить проверку факта наличия, состояния и условий содержания заложенной квартиры, составить акт состояния квартиры. В период действия договора страхования страховая компания должна ежегодно проводить осмотр состояния застрахованного имущества.

Титульное страхование требует от страховой компании серьезной работы по экспертизе правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру, ее истории, выявлению возможных сомнительных моментов.

21.3. Отбор страховых компаний для участия в ипотечной программе

Общие требования к процедуре отбора страховых компаний для участия в ипотечной программе

Банки и другие организации, работающие на рынке ипотечных кредитов, серьезно относятся к отбору страховых компаний, страховые полисы которых принимаются при предоставлении ипотечных кредитов и покупке кредитов на вторичном рынке. Процедура отбора страховых компаний для участия в программе долгосрочного жилищного ипотечного кредитования граждан проходит по следующим направлениям.

1. Анализ видов услуг, предлагаемых страховой компанией. При этом детально изучаются все виды страхования, осуществляемые компанией, содержание страховых программ, оценивается степень диверсификации видов деятельности. Особое внимание уделяется программам личного и имущественного страхования, их содержанию и правилам, тарифной политике. В результате делаются выводы об уровне развития страховых услуг в компании, о наличии (или отсутствии) опыта в области личного и имущественного страхования граждан, дается оценка качества реализуемых страховых программ.

2. Рассмотрение пакета учредительных документов, характеризующих юридический статус страховой компании.

3. Анализ деятельности страховой компании на основе финансовых отчетных документов. Оценивается финансовое положение компании, соотношение активов и обязательств, рассматриваются правила формирования страховых резервов и программы их размещения, план перестраховочной деятельности (перестрахование по собственным крупным страховым программам, выполнение функций перестраховщика). Особое внимание уделяется перестраховочной деятельности страховой компании (количество, названия страховых организаций, оформивших договоры на перестрахование с анализируемой страховой компанией).

4. Оценка соответствия страховой компании количественным критериям и требованиям, установленным внутренними инструкциями банка либо оператора вторичного рынка ипотечных кредитов.

5. Анализ разработанных компанией страховых продуктов для участия в программе жилищного ипотечного кредитования.

6. Обобщение информации, полученной в результате анализа, подготовка выводов о соответствии страховой компании требованиям банка либо другой организации, работающей на рынке ипотечного кредитования.

Деятельность страховых компаний регулируется соответствующим законом, поэтому при анализе страховых компаний во внимание принимается соответствие их деятельности действующим нормативным правовым и законодательным актам[172].

Согласно Закону «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (ст. 6, п. 1), страховщиками признаются юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, созданные для осуществления страховой деятельности (страховые организации и общества взаимного страхования) и получившие в установленном порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории Российской Федерации.

Государственный надзор за страховой деятельностью осуществляется в целях соблюдения требований законодательства Российской Федерации о страховании, эффективного развития страховых услуг, защиты прав и интересов страхователей, страховщиков, иных заинтересованных лиц и государства. Государственный надзор за страховой деятельностью на территории Российской Федерации осуществляется федеральным органом исполнительной власти – Федеральной службой страхового надзора, действующей на основании Положения о Федеральной службе страхового надзора, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. № 330. Федеральная служба страхового надзора находится в ведении Министерства финансов Российской Федерации.

Основные функции Федеральной службы страхового надзора[173]:

• выдача страховщикам лицензий на осуществление страховой деятельности;
• ведение единого государственного реестра страховщиков и объединений страховщиков, а также реестра страховых брокеров;
• контроль за соблюдением страхового законодательства;
• надзор за обеспечением страховщиками их финансовой устойчивости и платежеспособности в части формирования страховых резервов, состава и структуры активов, принимаемых для покрытия страховых резервов;
• выдача разрешений на увеличение размеров уставных капиталов страховых организаций за счет средств иностранных инвесторов, на совершение сделок с участием иностранных инвесторов по отчуждению акций (долей в уставных капиталах) страховых организаций, а также на открытие филиалов страховыми организациями с иностранными инвестициями;
• обобщение практики страхового надзора, разработка и представление в установленном порядке предложений по развитию и совершенствованию страхового законодательства.

Требования к страховым компаниям при их отборе для участия в ипотечной программе

Квалификация страховых компаний осуществляется в соответствии с определенными требованиями, в числе которых:

· наличие лицензии на осуществление страховой деятельности по личному и имущественному страхованию (включая страхование титула собственности) на территории Российской Федерации[174];

· предоставление полного пакета документов;

· наличие опыта работы в области личного и имущественного страхования, разработанных и апробированных программ страхования в рамках сделок, кредитуемых банками; участие в программах страхования, применяемых при ипотечном кредитовании, либо наличие соответствующих разработанных страховых продуктов;

· работа в области личного и имущественного страхования в течение не менее 5 лет.

· соответствие страховой компании требованию независимости, предполагающему, что банк, предоставивший ипотечный кредит, не должен входить в число учредителей страховой компании;

· надежность, платежеспособность и финансовая устойчивость страховой компании;

· соответствие количественным критериям, содержащимся во внутренних инструкциях банка;

· наличие в страховой компании специализированного структурного подразделения по страхованию жизни и имущества;

· наличие квалифицированных кадров, способных осуществлять программу личного и имущественного страхования;

· соответствие разработанной компанией страховой программы требованиям банка либо другой организации, работающей на рынке ипотечных кредитов;

· доступность для понимания гражданами условий страхования;

· репутация страховой компании как дополнительный фактор, учитываемый при отборе компаний (отсутствие рекламаций в работе и необоснованных отказов в выплате страхового возмещения).

Документы, анализируемые при оценке страховой компании

Оценка юридического статуса страховой компании и ее финансового состояния производится на основе предоставляемого пакета документов, включающего:

· нотариально заверенную копию лицензии на осуществляемые виды страховой деятельности;

· нотариально заверенную копию устава страховой компании;

· протокол учредительного собрания, решение о создании или учредительный договор;

· документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица;

· годовые балансы за последние 3 года работы с приложением отчета о финансовых результатах;

· бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату с приложением отчета о финансовых результатах и отчета о движении капитала страховой компании по установленной форме, заверенные налоговой инспекцией; аудиторское заключение за последний финансовый год;

· справку налоговой инспекции о наличии или отсутствии задолженности по налогам;

· расчет соотношения активов и обязательств на последнюю отчетную дату;

· положение о порядке формирования и использования страховых резервов[175];

· план по перестрахованию, если максимальная ответственность по отдельному риску превышает 10% собственных средств страховщика;

· отчет о размещении средств страховых резервов на последнюю отчетную дату;

· проект программы размещения резервных фондов;

· бизнес-план развития страховой программы, нацеленной на личное и имущественное страхование при предоставлении ипотечных кредитов;

· правила по видам страхования (личного и имущественного) в рамках ипотечной программы;

· методики расчета страховых тарифов и страховых сумм;

· сведения о квалификации и опыте работы сотрудников страховой компании, непосредственно занимающихся личным и имущественным страхованием; анкетные данные на руководителя и главного бухгалтера компании;

· письменное согласие страховой компании на контроль за ее экономическим состоянием со стороны банка или другой организации, работающей с ипотечными кредитами.

Анализ финансового состояния страховой компании

При анализе финансового состояния особое внимание должно быть уделено соблюдению условий обеспечения финансовой устойчивости страховой компании. При этом рассматриваются следующие аспекты:

· наличие оплаченного уставного капитала в размере, предусмотренном Законом Российской Федерации «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;

· наличие сформированных страховых резервов, необходимых для предстоящих страховых выплат по личному и имущественному страхованию;

· соответствие программы размещения резервов требованию обеспечения доходности, надежности, стабильности;

· соблюдение нормативных соотношений между активами и принятыми страховыми обязательствами[176];

· наличие застрахованного у перестраховщиков риска исполнения соответствующих обязательств в случае принятия страховщиком обязательств в объемах, превышающих возможности их исполнения за счет собственных средств и страховых резервов.

Для оценки устойчивости и надежности страховой компании запрашиваются сведения, содержащие перечень банков, где находятся основные счета и осуществляются обороты страховой компании. Работа страховой компании с зарекомендовавшими себя надежными банками снижает риск возникновения неплатежеспособности компании по вине банка.

Дополнительным свидетельством надежности страховой компании является объем ее перестраховочной деятельности, количество страховых организаций, заключивших с ней договоры перестрахования.

Страховая компания, отбираемая для участия в ипотечной программе, должна соответствовать ряду устанавливаемых внутренними инструкциями банка либо другой организации количественных критериев: уставный капитал; размер совокупных активов; объем страховой премии за год; доля страхования жизни в общем объеме страховой премии компании (для оценки опыта и масштабов осуществления страховой компанией данного вида страхования); соотношение страховых выплат и страховой премии и др.

Поиск по сайту: