Расчёт альтернативной стоимости капитала

Альтернативой для накоплений семьи могли бы служить:

100000 - вложения в акции “Газпрома” доходностью 5-6%

170000 - вложения в ПИФ “Альфа-Капитал Нефтегаз” доходностью 8,37%

3100000 – вложения в акции ОАО “Трансибнефть” доходностью около 21%

WACC= ∑Wi*ri ,

где Wi - вес каждого вида капитала при формировании первоначального денежного потока.

W1=100000/580000=0,17

W2=170000/580000=0,29

W3=310000/580000=0,53

WACC = 0,17*6 + 0,29*8,37 + 0,53*21=1,02 + 2,43 + 11,13 = 14,58, с округлением 15%

Расчёт размера равновеликого платежа

В соответствии с заданными параметрами модели рассчитаем размер равновеликого платежа:

РПП= Основная сумма долга / (1/r – 1/(r*(1+r)^(n-1))+1) = 1710000/(1/0,012-1/(0,012*(1+0,012)^(120-1)+1)=29204,64

Основная сумма долга = стоимость квартиры – сумма первоначального взноса (10%) = 1 900 000 – 190 000 = 1 710 000 руб.

r = годовая ставка % по кредиту / количество платежей в год =

r = 0,14/12 = 0,012 или 1,2% - месячная ставка

n=12 месяцев*10лет = 120 – число периодов начисления

График амортизации долга

.

.

Размер каждой части периодического платежа изменяется нелинейно: сначала большая часть платежа идет на уплату процентов, а меньшая идет в счет погашения основного долга, но постепенно ситуация меняется и погашение основного долга ускоряется.

Австралийская технология

Разработаем несколько вариантов погашения долга в разные сроки и с разными платежами.

1. выплачивается только рента 20000 руб. в месяц, в год 2400000 руб.

Остающаяся часть долга нарастает с каждым платежом. Если бы мы рассматривали приобретение квартиры эквивалентными ежемесячными арендными платежами, то данной суммы было бы недостаточно для погашения основной суммы долга.

2. Рассмотрим вариант, когда платежи меньше нашего РПП= 29204,64руб., например 26000 руб. в месяц, следовательно, 312000 руб. в год.

При таких выплатах семейная пара сможет рассчитаться за ипотечный кредит в течение 15 лет.

3. Рассмотрим вариант, когда платежи больше нашего РПП= 29204,64руб., например 30000 руб. в месяц, следовательно, 360000 руб. в год.

При таких выплатах семейная пара сможет рассчитаться за ипотечный кредит в течение 14 лет.

Вывод:Рассмотренная Австралийская модель по-разному отражает погашение долга в зависимости от размера платежа (было рассмотрено три размера платежа).

В первом случае, мы видим, что ежемесячный платеж в размере 20000 руб. недостаточен для приобретения квартиры – остающаяся часть долга растет с каждым платежом.

Во втором варианте платежа, мы уменьшили размер РПП и получили, что семейная пара сможет расплатиться за ипотечный кредит за 15 лет.

В третьем варианте платежа, мы увеличили размер РПП и получили, что семейная пара сможет расплатиться за ипотечный кредит за 14 лет.

Срок кредита 10 лет является оптимальным для семьи из предложенных вариантов, так как минимальную сумму по трём вариантам надо будет платить на 5 лет дольше (15 лет);

время играет немаловажную роль, а разница в сумме не такая значительная (увеличение периода ведёт к незначительному сокращению платежей).

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛЬЕ

Динамика цен на жильё

В 2012 году цены на недвижимость выросли в большинстве регионов, а в некоторых почти достигли докризисного уровня. Наиболее энергично (на 1,5–3% в месяц) недвижимость дорожала в крупных городах — Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Уфе. В целом за последние два года цены на вторичное жилье в уральской столице выросли на 25%, в Новосибирске — на 16%, в Санкт-Петербурге — почти на 18%, в Москве и Подмосковье — на 11–12%.

Такая динамика объясняется восстановлением платежеспособности населения и реализацией отложенного в кризис спроса. Кроме того, бурному росту цен способствовало расширение ипотечного кредитования. Дополнительным стимулом покупательской активности в регионах стали местные и федеральные жилищные программы, а также выплаты материнского капитала, которые многие домохозяйства направляли на финансирование ипотеки. К тому же строящееся жилье вновь стало предметом спекуляций и способом сбережения средств. В регионах доля инвестиционных сделок с новостройками оценивается в 10%, в Москве и Подмосковье — в 30%.

Налицо все признаки реализации сценария, по которому рынок развивался в 2001–2008 годах. Однако на этот раз ажиотаж может оказаться менее продолжительным. Главным образом потому, что слишком стремительно расширяется жилищное строительство и предложение квартир в самом нижнем ценовом сегменте, в то время как темпы роста спроса и ипотечного кредитования замедляются.

На основании статистических данных, можно сделать вывод, что в ближайшие годы в России наиболее вероятно продолжение кризиса, хотя в последующие годы будет наблюдаться умеренный рост экономики.

Вероятности сценариев:

Умеренный рост – 0,35

Бурный рост – 0,2

Кризисная ситуация – 0,45

Семья планирует проживать в этой квартире (некоммерческий характер проекта), и через 10 лет (после погашения кредита) продажа квартиры не планируется, следовательно, терминального потока не будет. На 4 году выплаты кредита у молодой семьи рождается ребёнок.

Определим первоначальный денежный поток, тыс руб:

Операционный и совокупный ДП представлены в приложении.

Оценка NPV проекта:

Рассчитаем NPV по ставке WACC:

NPV=539700/ (1+0, 1458)^10=138384,62

NPV при разном состоянии экономики приведено в приложении.

Построив долгосрочную модель семейного бюджета по различным сценариям, мы получили следующие значения NPV:

Поиск по сайту: