СЕМІНАРСЬКЕ (ПРАКТИЧНЕ) ЗАНЯТТЯ №3-4

Тема 6. Теоретичні основи оцінки потенціалу підприємства

Тема 7. Методичний інструментарій оцінки потенціалу підприємства

Тема 8. Оцінка вартості землі

План

1. Поняття вартості та її модифікація.
2. Принципи оцінки потенціалу підприємства.
3. Загальна характеристика методичного інструментарію оцінки вартості потенціалу підприємства.
4. Основні методичні підходи до оцінки вартості потенціалу підприємства.
5. Класифікаційна характеристика інформації, яка приймає участь в оцінці потенціалу підприємства.
6. Особливості нерухомого майна, як об’єкта оцінки.
7. Порядок організації грошової оцінки землі в Україні.
8. Оцінка вартості землі.

Дайте відповідь на наступні тестові запитання:

1. Властивості підприємства як товару:

а)корисність;

б)цілісність;

в)нестаціонарність;

г)усі перераховані вище.

2. Міра того, скільки покупець буде готовий заплатити за оцінювану власність - це:

а)ціна;

б)вартість;

в)витрати;

г)собівартість.

3. Відповідність кількості та якості інформації вимогам, обумовленим цілями проведення оцінки, - це вимога:

а)актуальності інформації;

б)достатності інформації;

в)вірогідності інформації;

г)релевантності інформації.

4. Чистий операційний дохід - це:

а)дохід, який можна отримати від 100%-го використання об'єкта власності;

б)дохід, який можна отримати за умов найбільш ефективного використання об'єкта власності;

в)потік грошових коштів від операційної діяльності;

г)дохід, який можна отримати від використання об'єкта власності за винятком втрат та операційних витрат, пов'язаних з його отриманням.

5. Метод залишку для землі передбачає:

а)виділення та капіталізацію доходу від використання земельної ділянки, що є складовою частиною об'єкта нерухомості;

б)розрахунок середньозваженого коефіцієнта капіталізації для визначення загального доходу від використання об'єкта нерухомості;

в)метод скоригованих чистих активів;

г)індексний метод.

Методичні вказівки

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням встановлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід - різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержаної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

, (1)

де В₃ - вартість земельної ділянки;

Д - чистий операційний або рентний дохід;

k_кап - коефіцієнт капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

, (2)

де Д_i - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік;

Р - поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);

п - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу зурахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

, (3)

де Цзп_скор - скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

Цзп_факт - фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;

т - кількість факторів порівняння;

- різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-мфактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

В₃ = До - Вп, (4)

де До - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;

Вп - витрати на земельні поліпшення.

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і модифікації. Так, інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Для застосування методу залишку мають бути відомі:

- вартість будівель і споруд;

- чистий операційний дохід, отриманий від використання землі, будівель і споруд;

- коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається дохід, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

ЧОД_буд = В_буд k_капбуд (5)

де В_6уд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_буд - чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

k_капбуд - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

k_капбуд = k_пов + k_з, (6)

де k_пов- коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

k_з - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД₃ = ЧОД - ЧОД_буд, (7)

де ЧОД₃- чистий операційний дохід, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний дохід.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

(8)

Певною модифікацією метода прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються в декілька етапів:

1. Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації - коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі та вартість будівель і споруд, за формулою:

k_{кап ср =}k_буд д_буд + k_з д (9)

де k_кап.ср- середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

д_буд , д_з - частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно до загальної вартості.

3. Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

В_{НМ = ,} (10)

де В_НМ- вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою часткового коефіцієнта:

В₃=Внм д₃ , (11)

Завдання для самостійного розв’язку:

Завдання 1.

Вартість цілісного земельно-майнового комплексу складається із вартості земельної ділянки та вартості будівель у співвідношенні 1: 3. коефіцієнт капіталізації для землі та будівель дорівнюють 12% та 16% відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний дохід в розмірі 120 тис. грн.. Оцінити вартість земельної ділянки на основі метода середньозваженого коефіцієнта капіталізації.

Завдання 2.

Оцінити вартість офісного приміщення загальною площею 100 м². За попередніми прогнозами імовірний процент недозавантаження об’єкта під час оренди складає 2%, експлуатаційне резервування доходу – 1% від дійсного валового доходу, коефіцієнт капіталізації – 20%. Інформація щодо пропозиції на ринку оренди офісних приміщень в районі розташування об’єкта наведена в таблиці.

Таблиця. Пропозиція на ринку оренди офісних приміщень

Завдання 3.

Визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розмістити АЗС на три колонки. Питомі капіталовкладення в розрахунку на 1 колонку визначені в розмірі 48780 грн. Аналіз експлуатації діючих АЗС в аналогічних за місцем розташування умовах дозволив встановити, що протягом години на одній колонці в середньому заправляються 4 автомобілі; одне заправлення в середньому дорівнює 20 літрам; чистий дохід з одного літра бензину складає близько 0,026 грн., число днів роботи АЗС – 300 днів у рік при цілодобовому режимі. Планова прибутковість від об’єкта нерухомості – 12%; термін економічного життя визначений у 6 років. Відшкодування інвестицій здійснюється за прямолінійним методом. Використати метод залишку для землі.

Завдання 4.

Оцінити вартість земельної ділянки київського зоопарку, який відвідують 75000 людей на рік. Вартість квитка складає 5 грн., при цьому 4 % відвідувачів не сплачують за вхід. Крім того, кожен відвідувач витрачає в середньому близько 6 грн. на їжу та розваги, з яких до зоопарку у вигляді прибутку надходить 40 %. Загальні витрати зоопарку складають 295000 грн. на рік. Вартість всіх тварин зоопарку та майна складає 821500 грн. Ставка капіталізації встановлена на рівні 11,5 %.

Завдання 5.

Оцінити вартість земельної ділянки, використання якої за прогнозними даними забезпечує власнику отримання щорічного чистого операційного доходу в розмір 25 тис. грн.. протягом 5 років. Коефіцієнт капіталізації для подібних об’єктів нерухомості 20%. Поточна вартість продажу земельної ділянки в післяпрогнозному періоді – 56 тис. грн.

Завдання 6.

Невлаштована земельна ділянка площею 3840 м² надана підприємством в оренду під автостоянку для тимчасового зберігання легкових автомобілів на 240 місць. За умовою сторін плата за оренду земельної ділянки встановлена на рівні 20% річного фактичного доходу від автостоянки.

Вважається, що 75-відсотковий рівень завантаження автостоянки відповідає ії ефективному використанню. Відомо, що: сума земельного податку, який підприємство сплачує протягом року за дану земельну ділянку дорівнює 7411 грн.; плата за машиномісце на автостоянці становить 3 грн. за добу; ставка капіталізації для землі в даному районі складає 9,7%.

Знайти вартість 1 м² земельної ділянки.

Поиск по сайту: