Эксплуатация зданий и участие жителей

Любые усилия по организации локальной жизни на уровне дома и микрорайона становятся еще более оправданными в свете роста стоимости жизни, с одной стороны, и роста безработицы, которая регулярно дает о себе знать в Швеции так же, как и во многих других странах рыночной экономики. Безработные вынуждены сокращать свои расходы, и в этой ситуации сокращение расходов на содержание дома путем борьбы за снижение квартплаты и, главное, своего собственного участия, становится все более необходимым и оправданным.

Если сегодня для нашей страны это еще не стало чрезвычайно актуальным, то завтра нам этот опыт “снижения квартплаты через собственное участие” может оказаться очень нужным.

Наиболее популярными методами жилищного управления сегодня являются те, которые ставят своей целью максимальное участие жителей в принятии решений относительно домов, в которых они живут. Такие методы стали впервые применяться несколькими жилищными компаниями в Швеции в начале 80-х годов, они быстро получили популярность по всей Швеции. Можно говорить о двух разных направлениях. Одно направление это "модель скидки", другая "модель амортизации".

Эти модели давали жителям возможность требовать (и получать!) обслуживание более высокого качества или устанавливать дополнительное оборудование в их домах (квартирах) или сокращать объем услуг, предоставляемых жилищной компанией (и, следовательно, квартплату).

К примеру, каждый житель-квартиросъемщик въезжает в квартиру уже полностью оборудованную в соответствии с общепринятыми в Швеции стандартами, которые включают газовую (электро-) плиту, холодильник, морозильник, сушильный шкаф в ванной комнате. Житель может попросить установить в его квартире и посудомоечную машину. Это увеличит его квартплату. Он может попросить убрать морозильник и тем самым свою квартплату снизить. Он может также потребовать снижения температуры отопления и соответствующего снижения оплаты за тепло.

Часто используют расчеты "нормального срока эксплуатации здания": Жилищная компания обязана проинформировать жителей, когда дом или даже какая-то его часть должна быть отремонтирована. Для стен этот период определен в 12-15 лет, для холодильника или духовки - 15 лет, а для деревянного пола - это может быть 25 лет. Если житель хочет, чтобы его квартира была отремонтирована несколько раньше нормативного срока, для него рассчитывают, на сколько больше он должен ежемесячно платить. И ремонт будет сделан. И наоборот, если житель бережно относился к своему дому, стенам и оборудованию, и нет необходимости их ремонтировать, когда наступает нормативный срок, квартплата будет снижена.

Внедряется метод разделения управления и эксплуатации дома на несколько достаточно самостоятельных фаз, некоторые из которых касаются лишь очень узких местных вопросов (одного дома или одного микрорайона) и тех, что затрагивают общие интересы всех жителей (и всех домов) города. Таким образом, "местные" вопросы могут определять сами жители прямым участием в принятии решенийпо этим вопросам ипрямом участии в эксплуатации, тогда как "общие" вопросы должны обсуждаться на специально организованных переговорах между жилищной компанией и демократически избранными представителями жителей[4].

Эксперимент такого рода был проведен в муниципалитете Халсинг-боргсхем, на юге Швеции, в котором муниципальная жилищная компания владеет 11000 жилых единиц (и квартир, и одно - четырех - квартирных домов).

Во - первых, вся территория города была поделена на 50 микрорайонов (примерно по 200 жилых единиц в каждом). В каждом таком микрорайоне жители должны были сформировать свою местную организацию квартиросъемщиков, которая в свою очередь формировала местный "комитет жилищного управления". Участие в этих местных организациях квартиросъемщиков дело добровольное, но благодаря тому, что членские взносы невелики, а преимущества жителей ощутимы, здесь в местные организации объединились более 75% жителей.

Во-вторых, арендная плата здесь была поделена на две части, которые назывались "основная аренда" и "микрорайонная". Основная квартплата предполагает компенсацию всех "местных" расходов, таких как налог на недвижимость, выплату процентов по разным предыдущим кредитам, различные страховые платежи, плановое содержание дома, административные расходы, плату за землю, а также оплату переговоров с жителями. "Микрорайонная” аренда должна покрывать все остальное и базироваться на бюджете на содержание всего микрорайона. Это означает, что туда входят расходы на водоснабжение, электроснабжение, ремонты, отопление, уборку территорий, средства механизации, уборку и вывоз мусора, различные виды страховок.

В-третьих, комитет "жилищного управления” локальной организации квартиросъемщиков отвечает за свой микрорайонный бюджет, а также реальное осуществление всех работ и всех необходимых платежей. Этот комитет имеет право выбрать любую компанию для обслуживания своего дома. В этом случае они оказывают давление на муниципальную жилищную компанию, которой приходится соревноваться за право выполнять эту работу с другими частными службами. Короче говоря, эта организация жителей принимает решения по поводу обслуживания домов, стандартов их содержания, капиталовложений, "микрорайонной арендной платы", членских взносов в организацию жителей, а Управляющий районом (муниципальный служащий) и один помощник вырабатывают решение относительно управления. Управляющий районом может наложить вето на решение, но если этого не было сделано, он обязан его выполнять. Если возникает конфликтная ситуация, то вопрос передается на Tenant Influence committee.- своего рода согласительную комиссию. Эта комиссия состоит поровну из сотрудников муниципальной жилищной компании и квартиросъемщиков.

Уровень квартплаты определяется на переговорах между городской (муниципальной) жилищной компанией и городской ассоциацией квартиросъемщиков.

Этот эксперимент стартовал в 1992 году и сейчас исследователи отмечают, то здесь резко возросло число членов организации квартиросъемщиков. Кроме того, они стали гораздо активнее участвовать в содержании дома.

Еще одна схема участия жителей в улучшении качества жизни подразумевает участие будущих жильцов в разработке интерьера своего дома и своей квартиры. Это в корне меняет весь процесс проектирования и строительства, но в результате учитываются многие пожелания потребителей этого жилья, что одновременно приводит и к лучшему взаимодействию, хорошим контактам и добрым взаимоотношениям между будущими жителями. Эта идея подразумевает и определенный этап обучения строительным навыкам. Главная цель - стимулировать будущих жителей к созданию их собственной среды, а затем помочь им адаптироваться друг к другу и создать "общую среду проживания". Как сказал один из участников этого проекта: "Контакты и социальная среда проживания создается здесь прежде, чем будет построено само здание". А как результат - жители гораздо лучше относились к своему дому и с гораздо большей энергией занимались его содержанием и обслуживанием.

Одним из масштабных проектов участия жителей в такой работе было строительство целого микрорайона из 16 одноэтажных зданий, которое осуществляла муниципальная жилищная компания Svenska Bostader (она всего владеет 53 тысячами жилых единиц). Будущие жители не только участвовали в разработке проекта, но и сами участвовали в строительстве: клеили обои, настилали пластиковую плитку и выполняли ряд других несложных операций. Строительная компания предоставляла все материалы и опытных строителей-инструкторов. Работа будущих квартиросъемщиков была оценена в 75 тысяч шведских крон, что примерно соответствовало квартплате за целый год. Так что эти жильцы получили серьезную скидку по квартплате, когда въехали в новые квартиры.

“Участие жителей - это не цель, а важный инструмент достижения солидарности и лучших социальных контактов междужителями микрорайона. Участие стимулирует интерес и ответственность жителей, помогает овладевать новыми знаниями и фантазировать! “- так записано в одном из правительственных шведских документов. В этом что-то есть, не правда ли?!

Финский сюжет

Управление квартирами и сотрудничество с жильцами[5]

Управление арендными квартирами типа ARAVA, построенных по принципу жилищных кредитов с государственной субсидией осуществляется через фирмы по недвижимости, каждая из которых работает самостоятельно и организует управление домами, их техобслуживание и ежегодные мероприятия по ремонту.

Городское управление по недвижимости владеет фирмами по недвижимости, а также координирует и развивает их административное управление.

Владельцем квартир в арендных городских домах являются муниципалитеты. Фирмы по недвижимости, находящиеся в 100%-ной собственности города, работают самостоятельно и представляют владельца во всех практически вопросах. Работа фирм по недвижимости строится по принципу самоокупаемости. Они выплачивают кредит и проценты по нему, а также обеспечивают отопление , техобслуживание и ремонт. Эти расходы фирмы взимают с жильцов в форме аренды, которая складывается из суммы расходов по кредиту и стоимости эксплуатационных услуг. Расходы по выплате кредита означают выплату кредита, процентов по нему, а также оплату налога за аренду земельного участка. Эксплуатационные расходы включают плату за отопление, воду, электроэнергию в местах общего пользования, техобслуживание, уборку, содержание в порядке прилегающих территорий и ремонт. Жильцы могут повлиять на размер арендной платы путем экономии расхода воды и тепла, организации «субботников» по выполнению, например, малярных работ, монтажа панелей в саунах, благоустройству территории и прочих мероприятий по улучшению состояния жилого фонда. Для ремонта квартир кондоминиумы предоставляют жильцам обои и краску, а жильцы, в свою очередь, выполняют ремонт своими силами. В Финляндии почти все арендное жилье финансируется за счет государственных кредитов. Размер арендной платы в доме, построенном за счет государственного кредита, составляет от 30 до 50 финских марок за 1 кв.м в месяц. Из этой суммы доля выплаты кредита и процентов по нему составляет около 54%. Срок, на который предоставляется государственный кредит, составляет от 27 до 40 лет.

Выбор жильцов осуществляется городом или же фирмой по недвижимости в соответствии с выданными городом инструкциями. В каждом доме или группе домов работает домовой комитет, избираемый жильцами. В каждой фирме по недвижимости имеется комитет арендаторов, также избираемый жильцами. Сотрудничество между фирмой по недвижимости (акционерным квартирным обществом) развивается в соответствии с действующим законом об управлении.

Английский сюжет

Поиск по сайту: