Конъюнктура рынка управленческих и жилищно-коммунальных услуг, стратегия маркетинга

Стратегия маркетинга, являющаяся составной частью стратегического управления общим имуществом многоквартирного дома разрабатывается на основе изучения емкости рынка жилищно-коммунальных услуг, его качественных и количественных характеристик планирования работ и мероприятий для достижения поставленных целей. Планирование маркетингового исследования предполагает следующую последовательность действий (рис.15.5.).

Рис. 15.5. Порядок проведения маркетинга

В данном разделе определяются вероятные максимальные и минимальные цены на работы и услуги в сфере управления и эксплуатации жилья, а также изучаются потенциальные рынки, которые предполагается охватить в результате реализации инвестиционного проекта развития многоквартирного дома.

Изучение рынка работ и услуг по эксплуатации и ремонту общего имущества включает:

- стоимость эксплуатации 1 кв.м общей площади жилого дома и нежилых помещений и сфере городского жилищного фонда;

- стоимость работ по санитарному содержанию, озеленению и благоустройству придомовой территории многоквартирного дома;

- удельные затраты на внедрение мероприятий по энергоресурсосбережению, установке приборов учета и контроля;

- цены на работы по техническому обслуживанию общего имущества;

- цены на текущий ремонт 1 кв. м общей площади помещений общего пользования, крыши, фасада и т.д.;

- цены на капитальный ремонт 1 кв.м общей площади здания, выборочный ремонт;

- арендная плата за землю, при пользовании автогаражей и автостоянок;

- удельные затраты на управление.

В разделе указываются предполагаемые на рынке эксплуатационных работ и услуг цены конкурирующих подрядных организаций, в число которых могут входить частные фирмы, ГУП "ДЕЗ", индивидуальные предприниматели. (Рис. 15.6 а,б )

Рис. 15.5 б. Сложившаяся структура стоимости отдельных видов работ по содержанию и ремонту объектов в многоквартирном доме (в%)

Одновременно фиксируются установленные тарифы за коммунальные услуги всего, в т.ч. водоснабжение, теплоснабжение, канализация, энергоснабжение, вентиляция, радио и антенные услуги, вывоз мусора, охранные устройства и т.д.

Изучение рынка спроса на услуги по управлению многоквартирным домом включает определение:

- стоимости управления многоквартирным домом самостоятельно силами Правления;

- стоимости управления непосредственно собственниками помещений;

- стоимости управления на основе передачи этих функций профессионалам или управляющей компании;

		Стоимость управления самостоятельно силами Правления

Затраты на 1

2

1 2 3 4 способ управления

Рис. 15.6. Затраты на управление в зависимости от способа управления.

При реализации инвестиционного проекта улучшения многоквартирного дома следует предусмотреть изучение потенциальных рынков товаров и услуг, которые предполагается охватить данным проектом.

В данном разделе следует ответить на следующие вопросы:

- характеристика рынка жилья и его сегментов в районе размещения дома, емкость и потенциал рынка, важнейшие тенденции и ожидаемые изменения, потребность в жилье, расширение грани доступности жилья за счет использования комплекса многоквартирного дома (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, пристройка, надстройка и т.п.);

- возможный платежеспособный спрос на новое жилье и варианты его оплаты, важнейшие тенденции и ожидаемые изменения в ценовой динамике на рынке жилья;

- конкурентная среда и характеристика конкурентов, доля их участия в сфере строительства и реализации жилья;

- законодательные нормы и ограничения;

- сведения о работах или предполагаемых при реализации в рамках инвестиционного проекта ТСЖ услугах, в описании перспектив улучшения объектов многоквартирного дома (развития) указываются мероприятия, намечаемые в рамках инвестиционного проекта, предлагаемые для выхода на рынок и их доля в процентном выражении;

- сведения о хозяйствующих субъектах, участвующих рынке на инвестиционных проектов реконструкции (капитального ремонта);

- вывод об ожидаемой эффективности работ, реализуемых ТСЖ в рамках инвестиционного проекта.

Доходы и расходы

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом.

Решения по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме принимаются собственниками помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Жилищным Кодексом РФ.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень услуг, связанных с содержанием общего имущества приведен в Приложении.

Для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей элементов общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений обязаны принять решение о проведении текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме или его отдельных объектов. Примерный перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах приведен в Приложении.

Если фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме или: отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, установленных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для устранения физического износа или разрушения элементов общего имущества в многоквартирном доме, и объектов, расположенных на входящем в состав общего имущества в многоквартирном доме земельном участке, собственники помещений обязаны принять решение о проведении капитального ремонта для восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме. При нецелесообразности проведения выборочного капитального ремонта собственники вправе принять решение о проведении комплексного капитального ремонта многоквартирного дома. При нецелесообразности проведения капитального ремонта собственники вправе принять решение о сносе многоквартирного дома в установленном порядке.

Примерный перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, приведен в Приложении.

Товарищества ведут свою деятельность за счет средств целевого финансирования, состоящих из целевых взносов жителей, других целевых средств в т.ч. дотаций из городского бюджета, а также за счет доходов от предпринимательской деятельности, направляемых на уставные цели.

Смета ТСЖ складывается из двух основных частей:

· доходы и расходы по управлению многоквартирным домом;

· доходы от коммерческого использования комплекса недвижимого имущества и, связанные с реализацией инвестиционного проекта, расходы и доходы.

В целом доходы (Добщ) по управлению многоквартирным домом могут включать:

1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма Д₁;

2. Плата за содержание и ремонт помещения, находящегося в частной собственности Д₂;

3. Арендная плата за пользование нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности Д₃;

4. Платежи за коммунальные услуги Д₄;

5. Оплата услуг по вывозу бытовых отходов Д₅;

6.Дотации из бюджета на эксплуатацию жилищного фонда по установленным нормативам, на капитальный ремонт Д₇, жилищные субсидии Д₈.

Доходы от коммерческого использования нежилых помещений и иного имущества, находящегося в доверительном управлении или собственности ТСЖ (Д9), в том числе:

(Д₉)= (Д_9.1)+ (Д_9.2)+ (Д_9.3)+ (Д_9.4)+ (Д_9.5)+ (Д_9.6)+ (Д_9.7);

· арендные платежи от использования общего имущества в многоквартирном доме; (Д_9.1);

· платежи по договорам доверительного управления; (Д_9.2);

· платежи за рекламные вывески; (Д_9.3);

· агентская страховая комиссия; (Д_9.4);

· платежи за представительские функции в судах и иных органах; (Д_9.5);

· залоговые и ипотечные операции; (Д_9.6);

· доход от предпринимательской деятельности управляющей организации. (Д_9.7);

Доходы от коммерческого использования земельного участка (Д10), в том числе:

(Д₁₀)= (Д_10.1)+ (Д_10.2)+ (Д_10.3)+ (Д_10.4)+ (Д_10.5);

· арендные платежи; (Д_10.1);

· платежи по договорам доверительного управления; (Д_10.2);

· сервитутные платежи; (Д_10.3);

· платежи за парковку автомобилей. (Д_10.4);

· доходы от хозяйственной деятельности управляющей организации. (Д_10.5);

Иные доходы (Д₁₁), в том числе:

(Д₁₁)= (Д_11.1)+ (Д_11.2)+ (Д_11.3)+ (Д_11.4)+ (Д_11.5);

· банковский процент на остатки на счетах; (Д_11.1);

· экономия средств, достигнутая за счет ресурсосбережения; (Д_11.2);

· плата страховщика за превентивные мероприятия; (Д_11.3);

· оптовые скидки, предоставляемые поставщиками услуг; (Д_11.4);

· штрафные платежи. (Д_11.5);

Платежи за оформление невостребованного имущества. (Д13), платежи за расселение коммунальных квартир в многоквартирном доме через безвозмездные субсидии на приобретение жилья. (Д14), доходы от долевого участия в других предприятиях. (Д15), доходы от посреднических операций и сделок. (Д16).

Общие доходы (Добщ) товарищества определяются по формуле:

(Д_общ)= (Д₁)+ (Д₂)+ (Д₃)+ (Д₄)+ (Д₅)+ (Д₆)+ (Д₇)+ (Д₈)+ (Д₉)+ (Д₁₀)+ (Д₁₁)+ (Д₁₂)+ (Д₁₃)+ (Д₁₄)+ (Д₁₅)+ (Д₁₆);

Расходная часть бюджета товарищества Р_общ состоит из следующих расходов:

Расходы по договорам на отпуск коммунальных услуг, (Р₁) всего, в том числе:

(Р₁)= (Р_1.1)+ (Р_1.2)+ (Р_1.3)+ (Р_1.4)+ (Р_1.5);

- теплоснабжение; (Р_1.1);

- канализация; (Р_1.2);

- энергоснабжение; (Р_1.3);

- вентиляция; (Р_1.4);

- радио и антенные услуги; (Р_1.5);

1. Расходы по договорам на монтаж и техническое обслуживание инженерного оборудования (Р₂) в том числе:

(Р₂)= (Р_2.1)+ (Р_2.2)+ (Р_2.3)+ (Р_2.4);

- обслуживание лифтов; (Р_2.1);

- монтаж, наладка и обслуживание теплосчетчика; (Р_2.2);

- монтаж и наладка и обслуживание водосчетчиков; (Р_2.3);

- установка и обслуживание домофонов; (Р_2.4);

3. Оплату труда штатных сотрудников ТСЖ. (Р₃).

4. Платежи за обслуживание и эксплуатацию дома в соответствии со сметой и бюджетом ТСЖ. (Р₄);

5. Расходы по договорам сервисного обслуживания общего имущества многоквартирного дома(Р₅), в том числе:

(Р₅)= (Р_5.1)+ (Р_5.2)+ (Р_5.3)+ (Р_5.4)+ (Р_5.5);

· за содержание дома и благоустройство придомовой территории (консьерж, садовник, дворник); (Р_5.1);

· за уборку подъездов, сбор и удаление бытовых отходов; (Р_5.2) ;

· дератизация; (Р_5.3);

· вывоз мусора; (Р_5.4);

· за наружную охрану помещений и придомовой территории; (Р_5.5);

6. Расходы на ремонтные работы (Р6), в том числе:

(Р₆)= (Р_6.1)+ (Р_6.2)+ (Р_6.3);

- расходы на капитальный ремонт (Р_6.1);

- расходы на текущий ремонт (Р_6.2);

- отчисления в фонды капитального ремонта (Р_6.3);

7. Затраты товарищества на строительные работы (Р₇), в том числе:

(Р₇)= (Р_7.1)+ (Р_7.2)+ (Р_7.3);

- надстройку, (Р_7.1);

- пристройку, (Р_7.2);

- перестройку со сносом или без него объектов общего имущества в соответствии со сметой ТСЖ. (Р_7.3).

8. Затраты на выкуп помещений и земельных участков, в соответствии с решениями общего собрания и бюджетом ТСЖ. (Р₈)

9.Затраты по договорам страхования общего имущества. (Р₉)

10. Арендная плата за землю. (Р₁₀)

11. Расходы по использованию общего имущества многоквартирного дома. (Р₁₁)

12. Затраты на изготовление и обслуживание рекламных вывесок. (Р₁₂)

13. Затраты на иные цели, в соответствии с Уставом, решениями общего собрания и бюджетом ТСЖ. (Р₁₃)

14. Налоговые платежи. (Р₁₄)

15. Ликвидация дебиторской задолженности. (Р₁₅)

Общие расходы (Робщ) товарищества определяются по формуле:

(Р_общ)= (Р₁)+ (Р₂)+ (Р₃)+ (Р₄)+ (Р₅)+ (Р₆)+ (Р₇)+ (Р₈)+ (Р₉)+ (Р₁₀)+ (Р₁₁)+ (Р₁₂)+ (Р₁₃)+ (Р₁₄)+ (Р₁₅);

К товариществам собственников жилья в области тарифной политики применяется тот же подход, что и к городскому жилищному фонду (что и необходимо для обеспечения заинтересованности собственников в создании ТСЖ). Правления товариществ по решению общего собрания могут осуществлять перерасчет платежей для владельцев помещений повышенной комфортности в целях возмещения ими стоимости реально потребляемых услуг (например, установка ванн типа “Джакузи”, проведение перепланировки, влияющей на систему вентиляции, безконтрольная установка дополнительных приборов центрального отопления и т.д.).

Более тесная зависимость ставок платы за жилье и коммунальные услуги в кондоминиуме может обеспечить увеличение доходности и рациональное потребление ресурсов.

В условиях ограниченности платежеспособной возможности большинства собственников жилых помещений существенную роль в обеспечении рентабельного управления многоквартирным домом (особенно на первых этапах деятельности товарищества) играет финансовая помощь города.

Расходы бюджета на дотации по эксплуатации жилищного фонда Rжкх определяются по следующей формуле:

R^жкх=[С^жкх * (100-f)* S*12-(L+ПД)],

где: С^жкх - стандарт предельной стоимости предоставления услуг ЖКХ на 1кв.м. общей площади в месяц, f - установленный на планируемый год уровень оплаты населением услуг ЖКХ, S - общая площадь жилого дома:

L - объем льгот, предоставляемых отдельным жильцам.

L=N*18*C^жкх*0,5*12;

где N - численность проживающих в доме, имеющих право на льготы по оплате ЖКУ 0,5 - средний размер льгот по оплате ЖКУ.

ПД - потери доходов в связи с неполной собираемостью платежей от жителей за ЖКУ;

ПД = С^*** х f х S х 12 х V_соб

где V_соб - уровень собираемости платежей за ЖКУ;

Д_факт

V_соб = ---------------,

Д_и

где: Д_факт - фактические платежи населения за ЖКУ,

Д_и - начисляемые платежи населению за ЖКУ.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома ( в соответствии с нормативами периодичности ремонта) рекомендуется планировать следующим образом:

Р_кап = (S х К х Z_рек х V) - (S х C^*** х f х Ч),

где: К - удельный вес площади дома, планируемой ежегодно к ремонту;

Z - стоимость ремонта 1м² площади дома, сложившаяся в базовом году;

V - коэффициент роста цен в планируемом году по сравнению с базовым;

Ч - доля затрат на капитальный ремонт жилого дома в установленном стандарте предельной стоимости предоставления услуг на 1 м² общей площади в месяц*).

15.5. Организационно-финансовый план повышения эффективности управления многоквартирным домом.

Организационно-финансовый план представляет собой систему мероприятий (организационных, финансовых, управленческих, информационных и др.) по достижению цели плана при рациональном использовании имеющихся и привлечении новых ресурсов.

Специфика разработки организационно-финансового механизма повышения эффективности управления общим имуществом в многоквартирном доме определяется следующими факторами:

- формированием набора услуг-функций, делегируемых управляющей компании;

- выбором управляющей компании на основе минимизации цены услуг при обеспечении значений индикаторов показателей качества услуг (рост безаварийности, надежность предоставляемых услуг и т.д.)

- стимулированием ресурсосберегающих мероприятий, влияющих на снижение потребления ресурсов;

- ранжированием приоритетности мероприятий и распределение объемов расходования средств в соответствии с эффектом их отдачи;

- информированием жителей о потенциальных возможностях проведения ресурсосберегающих мероприятий, экономичного потребления ресурсов, бережного отношения к общему имуществу кондоминиума и т.д. Проведение информационно-пропагандистских акций быстро дает высокий рост заинтересованности населения (от 35 до 50% жителей).

- внедрением теплозащитных мероприятий (в т.ч. выбор жителями типов обогревательных приборов, марки утеплителей для окон, дверей, балконов) и регулирование температуры в жилых помещениях, позволяющих снизить расходы на отопление на 10-20%;

- реализаций программ модернизации и капитального ремонта инженерного оборудования жилого дома, наладки и регулирования систем тепло- и водоснабжения, ремонта и замены трубопроводов;

- установкой водомеров на дом, тепло- и водосчетчиков в квартиры в условиях роста тарифов;

- совершенствованием планирования доходов и расходов, анализом нерациональных издержек, повышением эффективности управления общим имуществом;

- влиянием бюджетной, тарифной и имущественной политики на эффективность управления многоквартирным домом.

С целью более рационального использования финансовых ресурсов необходимо регулярное обновление информации о параметрах и характеристиках текущего состояния жилищного фонда, составления организационного плана управления для улучшения качества жилого дома, расчета ожидаемого эффекта от реализуемого плана. Задача состоит в сбалансированности имеющихся средств и требуемых расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В условиях дефицита средств целесообразно разработать стратегию изыскания резервов, включающую мероприятия по экономии имеющихся средств, строгому контролю расходов и снижению стоимости работ.

ТСЖ на основе результатов технических осмотров общего имущества многоквартирного дома, актов оценки его технического состояния на основе нормативов периодичности планово-предупредительного ремонта жилого здания, разрабатывает планы работ (на 1 - 2 года) по техническому обслуживанию и текущему ремонту, а также непредвиденному ремонту.

Составленный план на основе нормативной периодичности ремонтов представляет собой стратегическую программу-максимум, направленную на достижение нормативного технического состояния, качественного содержания и создания комфортных условий для проживания, включающую виды необходимых работ, их периодичность, сроки выполнения, объемы и регулируемые цены.

Исходя из фактического объема финансирования необходимо определить на основании перечня необходимых работ, включенных в программу-максимум, приоритетные выгодные в стратегическом отношении направления работ на текущий год и, в первую очередь, проведение работ по текущему ремонту и обеспечению (поддержанию) нормативных (стандартных) параметров функционирования многоквартирного дома.

При неудовлетворительном состоянии и ограниченном финансировании целесообразно разрабатывать стратегический план управления многоквартирным домом, например, на 5 лет, предлагающий определение заранее намеченной последовательности осуществления целей, выполнения работ, проведения запланированных мероприятий.

Пообъектное планирование работ по общему имуществу многоквартирного дома является основой составления комплексного хозяйственно-финансового плана, содержащего перечень работ и мероприятий, требующих выполнения, в том числе по договорам подряда с указанием их объема, сроков и способов выполнения. Комплексный план может включать в себя:

- смету затрат по видам работ и договорам подряда;

- план-программу эффективной организации работ;

- ожидаемый эффект запланированных мероприятий.

Организационный план управления многоквартирным домом приведен на рис.15.9.

Комплексный план управления многоквартирным домом должен являться основой для заключения договора подрядных работ на содержание и ремонт объектов.

Смета затрат – это полная сводка на выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. При составлении смет могут быть использованы различные методы: нормативный, расчетный, балансовый, оптимизации, моделирования. Нормативный метод основан на расчете объемов затрат и потребности в ресурсах путем умножения установленных норм расхода ресурсов на планируемый объем выполняемых работ или услуг. Расчетный метод – это расчет объемов требуемых затрат и потребности в ресурсах путем принятия повышенных стандартов эксплуатации и планируемых для этих целей объемов финансирования. Балансовый метод – это сбалансированная увязка объемов затрат и источников доходов. Метод оптимизации предполагает многовариантность расчетов смет: с минимумом затрат или максимумом получаемого результата по обслуживанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома. В основу метода моделирования положен фактический анализ стоимостных связей (зависимость объема затрат от технического состояния дома, объема выполняемых работ и услуг от величины дохода ТСЖ и т.д.

Примеры сметы доходов и расходов ТСЖ и сметы расходов на содержание домовладения ТСЖ представлены в табл. 15.11 и 15.12., 15.13

Смета

Поиск по сайту: