Характеристика недвижимого имущества многоквартирного дома

Собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в существующем многоквартирном доме в порядке, предусмотренном Гражданским Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования в многоквартирном доме), в том числе:

межквартирные лестничные площадки;

лестницы;

лифты;

лифтовые и иные шахты;

коридоры;

технические этажи;

чердаки;.

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование (технические подвалы);

б) крыши;

в) ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения (квартиры);

г) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (квартиры);

д) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства.

Описание имущества, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме и принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом многоквартирном доме, основывается на сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр

Разработка бизнес-плана позволяет обосновать возможность создания и планирования эффективной деятельности ТСЖ по управлению финансовыми потоками на ближайший и отдаленный периоды в соответствии с потенциалом и состоянием комплекса недвижимого имущества дома. Рис. 14.1, 14.2, 14.3.

Формирование комплексов недвижимого имущества многоквартирных домов в существующей жилой застройке по сравнению со вновь строящимися является более сложным процессом, так как предусматривает наличие жестких рамок в виде существующих объектов недвижимости, сложившихся технологических цепочек по их обслуживанию и взаимоотношений между хозяйствующими субъектами. Процесс создания ТСЖ в каждом конкретном случае должен предваряться экспресс-оценкой бизнес-плана управления многоквартирным домом, имеющего перспективы самофинансирования. В противном случае, необходимо обосновать рекомендации по укреплению финансовой базы с учетом существующих объектов общего имущества и выбора стандарта эксплуатации недвижимости.

При создании ТСЖ на базе строящегося жилья задача рационализации его структуры может быть решена уже на стадии проектирования его объектов, что может существенно облегчить проблему финансирования дотаций на содержание жилищного фонда. Такой подход предусматривает комплексное решение технологических проблем и проблем финансирования, существенно повышая для городских и муниципальных властей возможность маневрирования финансовыми ресурсами.

Формирование комплексов недвижимого имущества многоквартирных домов с учетом рациональной структуры объектов, технического состояния, оценки их доходности позволяет разработать стратегию стабильного экономического хозяйствования и возможности финансирования, что повысит заинтересованность собственников помещений в создании ТСЖ, а также повлияет на варианты проектов строительства кондоминиумов, как самоокупаемых градостроительных комплексов.

В целом характеристика комплекса недвижимого имущества включает следующие показатели (рис. 14.1):

• адрес (адреса) объектов недвижимости - жилых домов, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, кадастровые номера земельных участков;

• год постройки объектов;

• площадь каждого из них (жилая и общая);

• этажность зданий;

• материал стен;

• количество проживающих в них;

• количество и площадь гаражей и автостоянок, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры и т.п.;

• структура права собственности на помещения в многоквартирном доме: количество владельцев жилых и нежилых помещений среди физических, юридических лиц. Доля частной, государственной, муниципальной или иной форм собственности в многоквартирном доме;

• описание общего имущества, прилегающих земельных участков в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а, также иных

Рис. 14.1. Минимальный объем данных в многоквартирном доме.

объектов, предназначенных для обслуживания комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

• права собственности на общее имущество (общая долевая собственность, право распоряжения общим имуществом, имущество, переданное в пользование какому-нибудь жильцу или юридическим лицам);

• имущество (земельный участок) обремененные правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами; границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав многоквартирного дома (для вновь строящихся объектов - границы определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов).

Рис.14.2. Характеристика данных о многоквартирном доме.

Рис.14.3. Общая классификация характеристик многоквартирного дома

Каждая из вышеприведенных характеристик оказывает влияние на целесообразность выбора способа управления со следующих позиций:

•возможности обеспечить надежную финансовую базу деятельности по управлению и эксплуатации содержанию общего имущества дома;

•необходимости налаживания четкого взаимодействия с городскими властями, потребителям и поставщиками услуг жилищно-коммунального хозяйства по вопросам управления общим имуществом в многоквартирном доме и жилищно-коммунального обслуживания проживающих;

•создания механизма, способного своевременно балансировать интересы собственников помещений, а также нанимателей и арендаторов жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Технический учет многоквартирного дома осуществляется органами БТИ с оформлением технического паспорта домовладения, открытием инвентарного дела и занесением требуемых сведений в специальный реестр. При необходимости с целью обновления данных проводятся дополнительные обследования зданий.

Технический паспорт домовладения формируется на основании заключения по земельному участку, входящему в его состав, общего описания многоквартирного дома, и включает в себя:

- технические паспорта на здание и помещения, входящие в состав многоквартирного дома;

- поэтажные планы и экспликации на здания и помещения.

Описание общего имущества многоквартирных домов, формируемых на базе домов сложившейся застройки, составляется районными Управами на основании технических паспортов на здания, поэтажных планов и экспликаций, а также заключений по земельным участкам.

Общее описание общего имущества многоквартирного дома рассматривается на Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда административного округа и утверждается распоряжением префекта.

Описание общего имущества многоквартирного дома, формируемых на базе объектов перспективной застройки, составляется по проектно-сметной документации заказчиком (застройщиком) или уполномоченной им организацией, сведения об общем имуществе вносятся в техническую документацию БТИ до сдачи дома в эксплуатацию.

Глава 15.

Содержание и порядок разработки разделов бизнес-плана.

Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в состоянии обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома,

б) безопасность для жизни или здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

в) благоприятные условия пользования гражданами жилыми (нежилыми) помещениями и помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных граждан, проживающих в многоквартирном доме;

д) готовность находящихся внутри многоквартирного дома инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, к предоставлению коммунальных услуг проживающим в многоквартирном доме гражданам, в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждаемыми Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома

Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в надлежащем состоянии в соответствии с требованиями законодательства, содержащимися в:

а) технических регламентах;

б) государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах;

в) гигиенических нормативах;

г) технических правилах и нормах, принимаемых федеральными органами исполнительной власти в случаях и в пределах, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации;

д) стандартах, действующих до вступления соответствующих технических регламентов в части, соответствующей целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

е) иных документах, включающих требования к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 2 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разработка бизнес-плана осуществляется на основе технико-экономических показателей, норм и нормативов. В практике планирования применяют следующие основные группы норм и нормативов.

1. Нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг.

2. Удельные нормы расхода материалов, изделий, энергии и т.д.

3. Организационные нормативы – длительность рабочего периода, продолжительность установки приборов и оборудования в жилищном фонде и т.д.

4. Нормативы качества услуг и работ – соответствие установленным стандартам.

5. Нормы окупаемости затрат и рентабельности ремонтно-эксплуатационных работ.

6. Нормы труда, включающего:

- нормы затрат времени;

- количество рабочего времени на единицу произведенных услуг или работ;

- нормы численности – количество специалистов, служащих и рабочих, необходимых для выполнения планируемого объема работ по эксплуатации, ремонту и благоустройству территорий;

- нормы времени обслуживания – рабочее время для технического обслуживания объектов жилищного фонда;

- нормы выработки – объем предоставляемых услуг или работ, который планируется выполнить в единицу времени;

- нормы обслуживания – количество машин, оборудования, рабочих мест, убираемой и обслуживаемой, закрепленной за одним работником.

Бизнес-план начинается с титутльного листа, на котором следует указать:

- наименование бизнес-плана;

- наименование организации, для которой разрабатывается бизнес-план;

- авторы разработки, телефон;

- назначение бизнес-плана и его пользователи.

Резюме

Резюме подготавливается в итоге и на основании расчетных показателей и других материалов, представленных в разделах бизнес-плана. Этот обобщающий раздел в структуре бизнес-плана выносится на первое место.

В резюме в сжатой форме излагаются идеи, цели и суть основных показателей, приводятся сведения об особенностях стратегии и тактике достижения поставленных целей, способе управления многоквартирном домом, достигаемых результатах, необходимых затратах, источниках и динамике их покрытия, организации антизатратных мероприятий, возникающих проблемах и возможных путях их преодоления, уровне доходности и сроке окупаемости затрат, основных факторах обеспечения устойчивой деятельности по управлению общим имуществом.

В резюме приводятся следующие сведения:

- заказчик бизнес-плана;

- характеристика комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома;

- организационная форма управления многоквартирным домом;

- схема финансового планирования расходов и доходов, с учетом бюджетных средств;

- система льгот, компенсаций и субсидий.

В резюме целесообразно указывать возможные альтернативные способы и формы организации эксплуатации и управления общим имуществом, требуемые источники покрытия затрат, платежеспособность собственников и других жильцов, регулярность поступления платежей, в т.ч. бюджетных средств (субсидии, льготы).

В результате проведенной оценки экономической, бюджетной и социальной эффективности отбирается вариант наиболее оптимальный, исходя из учета интересов собственников жилых и нежилых помещений (а также других категорий проживающих), собственника в лице города на долю городской собственности в многоквартирного дома, площадь которой используется под цели найма), обеспечение минимально-необходимых (средних или высоких) стандартов эксплуатации, эффективного управления общим имуществом.

Коротко излагается основная идея (создание современного уровня проживания, изменение характера использования территорий, замена физически и морально изношенных систем в доме, повышение уровня благоустройства, переход на приборный учет и регулирование потребляемых услуг, улучшение теплозащитных качеств здания, развитие предпринимательской деятельности и другие возможные направления).

Приводятся показатели доходов, расходов (в т.ч. при проведении капитального ремонта, реконструкции, единовременных затрат).

Определяются удельные характеристики комплекса недвижимого имущества в т.ч. показатели использования территории придомового земельного участка, соотношение на 1м² общей площади многоквартирного дома табл. 15.1.

Удельные показатели объектов имущества в многоквартирном доме

Таблица 15.1.

Приводятся показатели общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме с распределением по форме собственности и характеристикой собственности. (табл. 15.2).

Приводятся характеристика и показатели технического состояния объектов многоквартирного дома (физический износ и уровень его благоустройства; срок последнего капитального ремонта) (табл. 15.3).

Приводится социально-демографическая структура проживающих, наличие льгот, жилищных субсидий; (табл. 15.4.)

Указываются показатели объемов доходов и расходов, их структура с распределением по формам собственности; средства бюджета; (табл. 15.5.)

Приводятся доходы от предпринимательской деятельности (табл. 15.6.).

При реализации инвестиционного проекта на многоквартирном доме приводятся показатели в соответствии с табл. 15.7, 15.8.

Приводятся показатели потока чистых средств при проведении реконструкции (табл. 15.9).

При реализации инвестиционного проекта приводятся показатели цены капитала, рекомендуемое соотношение между заемными средствами, собственным капиталом, бюджетными средствами, средствами собственников помещений и нанимателей с учетом цены заема и уровня налогообложения.

Показатели характеристики многоквартирного дома

(по площади и формам собственности)

Табл. 15.2.

Характеристика многоквартирного дома.

Табл. 15.3.

Социально-демографическая структура проживающих в многоквартирном доме.

Табл.15.4.

Показатели доходов и расходов при управлении многоквартирным домом.

Табл. 15.5.

Показатели доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ при управлении общим имуществом в многоквартирном доме.

Табл. 15.6.

Принципиальная схема привлечения потенциальных инвесторов к реализации инвестиционного проекта улучшения многоквартирного дома

Таблица 15.7

Структура инвестиционных затрат при реализации проекта улучшения многоквартирного дома

Таблица 15.8.

Поток чистых средств при проведении реконструкции многоквартирного дома.

Табл. 15.9.

В резюме также дается оценка социальных результатов реконструкции (модернизации), капитального ремонта по показателям:

- повышение комфортности проживания;

- оплата за фактически потребляемые ресурсы по приборам учета;

- улучшение качества предоставления коммунальных услуг;

- повышение уровня культурно-бытового и социального обслуживания проживающих за счет ввода новых площадей (объектов);

- улучшение жилищных условий;

Рассматриваются условия повышения общей экономической, коммерческой и бюджетной эффективности проекта, в т. ч.:

- возможность снижения бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда;

- изменение соотношения объемов, структуры и очередности работ по реконструкции, модернизации, капитальному ремонту;

- оптимизация размеров надстраиваемой и пристраиваемой площади по этажности, площади, типам квартир и т. д.

- создание дополнительных стимулов для роста продажи введенных площадей и повышению массы прибыли.

Приводятся предложения по формированию системы маркетинга, которая может включать:

- проведение рекламной компании, адресные предложения инвесторам, коммерческим банкам, городским органам, ГУП «ДЕЗ» и другим управляющим компаниям;

- организация инвестиционных конкурсов (тендеров) с указанием льгот, предоставляемых инвесторам;

- проведение пробного маркетинга, а также анкетирование, опрос собственников помещений, нанимателей арендаторов городских органов управления долей городской собственности, потенциальных инвесторов об условиях их участия в проведении работ;

- согласование с органами городского, окружного и районного управления возможности получения средств из городского бюджета, выработки гибкой ценовой, налоговой и кредитной политики (дополнительные финансово-экономические льготы для инвесторов по ставкам и погашения кредита, по льготному налогообложению, снижению уровня налогов на определенный период и т.д.).

Приводятся выводы о целесообразности реализации проекта реконструкции (модернизации, капитального ремонта), условия достижения расчетных показателей эффективности, возможных коммерческих рисках, условиях и формах страхования.

Основными показателями экономической и бюджетной эффективности проектного предложения являются:

- чистая текущая стоимость;

- срок окупаемости;

- внутренняя норма рентабельности;

- индекс доходности инвестиций.

Сводные показатели экономической и бюджетной эффективности инвестиционного проекта представлены в табл. 15.10.

Сводные показатели эффективности инвестиционного проекта

Табл. 15.10.

Далее приводятся краткие выводы по результатам технико-экономической оценки инвестиционного проекта:

- срок окупаемости инвестиций Ток составляет больше (меньше) установленного срока принятого исходя из условия: 1/Ток=Е_n=0.15, это позволяет сделать заключение о целесообразности (нецелесообразности) реализации инвестиционного проекта;

- чистая текущая стоимость (больше или меньше 0), т.е. проектное предложение можно считать прибыльным (неприбыльным, безубыточным) и его рекомендуется реализовать (не реализовывать)

- индекс доходности инвестиций > 1(<), что означает эффективность (неэффективность) инвестиций;

- точка безубыточности (ТБ) меньше (больше) критической величины, при которой достигается оптимальная эффективность инвестиционного проекта. Рис. 15.1.-15.4.;

- оптимальная структура источников финансирования по капитальному ремонту многоквартирного дома.

- ожидаемый эффект запланированных мероприятий.

млн.

руб. общий

внебюджетный

бюджетный

годы

Рис. 5.1. Поток чистых средств при реализации инвестиционного проекта.

Млн.

руб.

бюджетные годы

внебюджетные

0 общие

Рис. 15.2. Движение затрат при реализации инвестиционного проекта

Рис. 15.3. Примерная структура использования застройки при реконструкции многоквартирного дома.

Поиск по сайту: