Долевое участие граждан в многоэтажном жилищном строительстве

Резкое сокращение государственных капитальных вложений в жилищное строительство в условиях становления рыночной экономики, неразвитость и высокие ставки банковского кредитования жилищного строительства и ипотечного кредитования приобретения жилья, а также монопольное положение застройщиков на местных рынках недвижимости привели к тому, что уже на ранних этапах развития жилищного рынка в России застройщики для финансирования строительства жилья стали привлекать непосредственно средства граждан, желающих приобрести жилье.

На сегодняшний день схема долевого финансирования строительства жилья является наиболее распространенным механизмом, позволяющим реализовывать строительные проекты. По экспертным оценкам, до 80% нового многоквартирного жилищного строительства финансируется по тем или иным схемам долевого строительства[192].

Ниже представлен анализ опроса представителей крупных строительных компаний о состоянии рынка жилищного строительства в части, касающейся вопросов финансирования жилищных проектов[193].

На протяжении всего периода реализации строительного проекта структура его финансирования претерпевает значительные изменения. На рис. 25.1 эти изменения зафиксированы на трех различных этапах реализации строительного проекта:

· на момент завершения строительства нулевого цикла;

· на момент завершения строительно-монтажных работ;

· на момент завершения всех работ (до приемки объекта в эксплуатацию).

Рис. 25.1. Структура финансирования проектов жилищного строительства на разных этапах их реализации

На диаграмме видно, что с приближением дня приемки объекта в эксплуатацию в структуре финансирования увеличивается общая доля средств граждан и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве (с 38% на момент завершения строительства нулевого цикла до 70% на момент завершения всех работ, но до приемки объекта в эксплуатацию), и снижается доля собственных средств застройщика (с 35 до 10% соответственно). Также по мере приближения момента завершения проектов сокращается доля кредитных источников в структуре их финансирования.

Принимая во внимание широкое распространение практики долевого строительства при реализации жилищных проектов, можно проанализировать стоимость квадратного метра жилья при заключении договоров долевого участия в строительстве на различных этапах реализации строительного проекта относительно конечной стоимости на этапе завершения строительства (до приемки объекта в эксплуатацию). По итогам опроса представителей строительных компаний, изменение стоимости долевого участия в реализации жилищных проектов в среднем оценивается следующим образом.

Рис. 25.2. Средняя стоимость квадратного метра жилья при долевом участии в проектах жилищного строительства на различных этапах реализации проектов, % от стоимости квадратного метра жилья на этапе завершения строительства (до приемки здания в эксплуатацию)

Очевидно, что стоимость долевого участия в строительстве обратно пропорциональна рискам такого участия, т.е., при прочих равных условиях, чем выше риски, тем ниже стоимость участия. Как правило, основная часть дольщиков привлекается компаниями на завершающих этапах строительно-монтажных работ, когда риски долевого участия уже достаточно низки, а квартиры все еще дешевле их окончательной продажной стоимости.

С позиции строительных компаний долевое финансирование является наиболее доступным и часто единственным способом привлечения средств на проекты жилищного строительства. В то же время, несмотря на распространенность этой схемы, ее реализация до введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ) была сопряжена с большим количеством рисков для граждан, основные из которых:

· нарушение сроков и качества производимых работ и услуг;

· необоснованное завышение стоимости строительства;

· риск неэффективного и недобросовестного управления реализацией строительного проекта;

· наличие прав на приобретение одной и той же жилой единицы несколькими покупателями.

Подтверждением существующих проблем служат и данные Федерального агентства по строительству и ЖКХ, в соответствии с которыми объектов незавершенного жилищного строительства, финансировавшихся в основном на основании договоров долевого участия, в стране на конец 2003 г. насчитывалось около 30 млн кв. м. Кроме того, несоблюдение сроков и качества строительных работ, нарушение других обязательств вошло в практику даже самых крупных и добросовестных строительных компаний. Это произошло, в частности, потому, что взаимоотношения между строительными компаниями и частными инвесторами – участниками долевого строительства не были урегулированы нормативными правовыми актами, которые бы четко регламентировали порядок привлечения средств, сроки, порядок расчетов, права и обязанности сторон.

В результате вместо цивилизованного рынка строящегося жилья, когда правоотношения и обязательства сторон четко урегулированы гражданско-правовыми механизмами, у нас сложился «вольный» рынок, на котором множество компаний-застройщиков посредством разнообразных схем привлечения средств граждан перекладывают на последних практически все риски, связанные с реализацией строительного проекта. Тем самым, с точки зрения общих принципов экономики, нарушается институциональная структура строительного производства. Основной агент – застройщик или девелопер, выполняя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости, практически освобожден от рисков по его созданию, причем не только предпринимательских рисков^[194], но и строительных (ошибки, аварии, отсутствие согласований, удорожание квадратного метра и т.д.). Эти риски фактически несет частное лицо – долевой участник строительства, хотя они и несвойственны покупателю, с которым дольщик себя ассоциирует.

Большинство договоров инвестирования в строительство, которые заключались с дольщиками, с юридической точки зрения расценивались как договоры о совместной деятельности (простого товарищества) или инвестиционные договоры, но сути отношений долевых инвесторов и застройщиков это не отражало. По договорам о совместной деятельности возникали следующие противоречия:

· отсутствовал договор между частными инвесторами, участвующими в совместном деле;

· у частных инвесторов, как правило, отсутствовали права на получение информации о совместной деятельности, как это предусмотрено законом; согласие инвесторов на ведение совместной деятельности с застройщиком было, по сути, вынужденным, поскольку в противном случае застройщик отказывался заключать с инвесторами договор.

Юридическая интерпретация договоров долевого участия как договоров о совместной деятельности была удобной для застройщиков, так как исключала возможность предъявления инвесторами требований в связи с неисполнением строительных проектов, несоблюдением сроков и качества, поскольку законодательство предусматривает, что участники совместной деятельности сообща несут все риски.

Кроме того, договоры инвестирования были выгодными для застройщиков с точки зрения налогообложения. Передача частным лицам в собственность новых квартир, еще не зарегистрированных в качестве объектов права собственности, рассматривалась как выделение из общего имущества простого товарищества в пределах стоимости внесенного вклада, а передача имущества на основании договора простого товарищества не считается реализацией и не является объектом обложения НДС. Получаемая от частных инвесторов оплата считалась вкладом участника в совместную деятельность (т.е. вкладом на основании договора простого товарищества) и отражалась в учете как целевое финансирование, а не аванс или выручка от реализации. Доход застройщика мог рассчитываться исходя из заложенных в смете средств на вознаграждение за ведение строительства[195].

Договоры о совместной деятельности и инвестировании долгое время оставались для граждан единственной альтернативой покупке готовой квартиры по рыночной стоимости в условиях растущего спроса на жилье и отсутствия развитых институтов повышения его доступности, таких как ипотека.

Поиск по сайту: