Характеристика систем ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Западной Европы

Дания

На рынке ипотечного жилищного кредитования Дании доминируют специализированные ипотечные кредитные организации (80―85% всех кредитов). Функционируют 8 основных ипотечных банков. Их капитал сформирован за счет средств коммерческих банков, сберегательных банков и Национального банка. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов, ― это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

Правительство регулирует ипотечный рынок (это часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.

Субъекты ипотечного кредитования:

· специализированные ипотечные организации (доминируют на рынке жилищных кредитов);

· сберегательные банки;

· коммерческие банки.

Ипотечные облигации, право эмитировать которые принадлежит только специализированным ипотечным кредиторам, имеют следующие характеристики:

· обращаются на Копенгагенской фондовой бирже (датский рынок ипотечных облигаций — один из самых больших и наиболее ликвидных в мире);

· основными покупателями являются коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды (80% активов пенсионных фондов находится в виде правительственных или ипотечных ценных бумаг); в последние годы покупка ценных бумаг банками сократилась, а пенсионными фондами и страховыми компаниями — повысилась, небольшая, но растущая доля ипотечных ценных бумаг продается зарубежным инвесторам;

· облигации обеспечены первыми ипотечными кредитами;

· заемщики в каждом пуле вносят платежи в резервный фонд, связанный с пулом;

· существует несколько типов ипотечных облигаций: аннуитетные облигации (преобладающие), серийные облигации (периодически понижающиеся платежи);

· сроки облигаций — 10, 20, 30 лет с фиксированным купонным процентом.

Ипотечные компании сотрудничают с банками и сберегательными банками, чтобы расширить свои возможности кредитного мониторинга (поскольку ипотечные компании не осуществляют депозитных операций и имеют меньше точек соприкосновения с клиентами).

Ресурсами ипотечных кредитов являются:

· ипотечные облигации;

· депозиты;

· межбанковские кредиты (включая иностранные банки).

LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%, платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.

Существуют некоторые отличительные особенности в условиях ипотечного кредитования, осуществляемого ипотечными компаниями и универсальными коммерческими и сберегательными банками.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5―10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр — в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3―4 процентных пункта по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20―30 лет. Предоставляются как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга. Проценты по ипотечным кредитам на 50―60 базисных пунктов превышают проценты по ипотечным облигациям. Этот спрэд (разница между стоимостью привлечения ресурсов и процентной ставкой по кредиту) включает две части: административный сбор — 30–35 базисных пунктов в зависимости от объема кредита (крупные кредиты на сумму свыше 1 млн датских крон получают льготы: для них данный сбор на 5 базисных пунктов ниже) и требуемый взнос в резервы — 15–20 базисных пунктов в зависимости от LTV. Заемщик также вносит предварительный платеж — 1% от суммы долга для покрытия ожидаемых потерь при неплатежах и затрат на оформление.

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита: главный критерий — соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Великобритания

Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие средства благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.

Далее перечислим субъекты ипотечного кредитования в Великобритании.

1. Строительные общества (Building societies) — специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции: привлечение депозитов и предоставление ипотечных жилищных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечные жилищные кредиты. Основными условиями кредитования являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора — 1,9—2,2%, срок кредита — до 25 лет, LTV — 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.

2. Коммерческие банки (доминируют 5 банков) предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.

3. Консолидированные кредиторы финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов (ипотека с фиксированной на 3—5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки в зависимости от ставки LIBOR). Фонды образуются за счет предложения облигаций на рынке еврооблигаций либо продажи головной фирме (владеющей контрольным пакетом акций).

Около 80% всех выданных кредитов составляют кредиты с переменной процентной ставкой, размеры изменения которой определяется кредитором, как правило, без привязки к какому-либо внешнему индикатору в зависимости от изменения уровня инфляции. Секьюритизация таких кредитов сложна, так как нет объективных индикаторов, определяющих процентную ставку для держателей ценных бумаг. Процент зависит от процентной политики кредитора.

Начиная с 1998 г. фиксированная процентная ставка становится все более популярной. Правда, она в основном применяется для кредитов на короткие сроки (около четырех лет).

Секьюритизация активно развивается в Великобритании. Ипотечные компании выступили инициаторами секьюритизации в 1998 г., в период существенного роста рынка ипотечных кредитов. Необходимость развития вторичного рынка была обусловлена потребностью в более эффективном использовании капитала, снижением инфляции и процентных ставок, существующими оценками возможностей создания более объемного вторичного рынка. Одной из предпосылок развития вторичного рынка явилась отработка ипотечными компаниями процедур андеррайтинга в период ипотечного бума 1998 г.

В Великобритании популярна купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.

MBS выпускаются тремя ипотечными корпорациями и характеризуются высокой категорией и ликвидностью.

Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (около 80% всех кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредита. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании — страховые взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).

Германия

Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Основные субъекты ипотеки:

1) ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций; существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческие и как ипотечные;

2) сберегательные банки;

3) кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках;

4) стройсберкассы (Баушпаркассе).

Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации до июня 2005 г. могли только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5–10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.

Особенности ипотечных облигаций:

· обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV, не более 60%;

· эмитируются ипотечными банками, а не специализированными организациями.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

Франция

Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

Субъекты ипотеки:

1) банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;

2) финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2 лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

Виды ипотечных кредитов:

1) субсидируемые кредиты (предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством, например кредит с прямым субсидированием и жилищное кредитование на основе накоплений, являющееся наиболее значимой программой[145]);

2) рыночные кредиты (LTV до 60%, срок кредита — до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%).

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, имеют некоторые налоговые льготы; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.

Ресурсы ипотеки формируются за счет:

· жилищных сберегательных контрактов;

· депозитов;

· облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de L’Habitat. Помимо этих организаций, существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, существуют в виде:

· облигаций со сроками 10–15 лет и фиксированной процентной ставкой;

· облигаций с опционом, предусматривающих возможность их выкупа эмитентом и изменения процентных ставок;

· облигаций с индексируемой процентной ставкой.

Глава 18. Становление и развитие ипотечного
жилищного кредитования в некоторых странах
Восточной Европы и СНГ

Проведение рыночных преобразований в странах Восточной Европы и СНГ сопровождается становлением новой системы жилищного финансирования. В большинстве стран жилищное ипотечное кредитование рассматривается в качестве основной формы финансового обеспечения граждан при приобретении жилья. Проводится работа по созданию рынка ипотечных жилищных кредитов: разрабатываются законы, формирующие условия ипотечного кредитования, и процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, создаются организационные структуры рынка ипотечных кредитов, схемы взаимодействия банков с другими институтами рынка ипотечных кредитов, схемы вовлечения долгосрочных ресурсов инвесторов в ипотеку, в том числе путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и т.п., формируются основы функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов. В разных странах степень проработанности и масштабы реализации ипотечного жилищного кредитования различны, что связано с уровнем экономического развития, особенностями банковского сектора, правового обеспечения и т.д.

В данной главе будет рассмотрен опыт некоторых стран Восточной Европы, СНГ и Балтии (Польши, Литвы, Казахстана, Чешской Республики, Республики Словакии, Украины) по развитию жилищного ипотечного кредитования.

Ипотека в Польше

Ипотечное кредитование в Польше занимает в системе жилищного финансирования вполне определенное место. В области ипотечного кредитования работают как универсальные коммерческие, так и специализированные ипотечные банки, при этом деятельность последних регулируется законом (в частности, регулируются различные аспекты выпуска ипотечных облигаций). Основным законом в этой области является Закон «Об ипотечных облигациях и ипотечных банках» (август 1997 г.). Масштабы деятельности ипотечных банков пока незначительны, но существует тенденция к увеличению их доли на рынке ипотечных кредитов.

Большое значение в развитии ипотечного рынка Польши имело создание Бюро кредитной информации, которое призвано было сыграть значительную роль в обеспечении надежности предоставляемых банками ипотечных кредитов, снижении риска невозврата кредитов благодаря формированию кредитных историй заемщиков (опыт Польши в области создания и функционирования Бюро кредитной информации представлен в главе «Кредитные бюро в системе жилищного ипотечного кредитования»).

Польша — единственная среди стран, осуществляющих жилищное кредитование, где успешно и в больших масштабах в 1997–1998 гг. применялись кредиты с инструментом с двойной индексацией – DIM (dual index mortgages). По мере стабилизации экономики и снижения уровня инфляции использование DIM стало неактуальным, и распространение получили другие кредитные инструменты.

Сейчас в Польше преобладают кредиты с переменной процентной ставкой. Большинство кредитов предоставляется в национальной валюте – злотых; кроме того, кредиты предоставляются в евро и в меньших объемах — в долларах США. Существует также кредитный продукт, содержащий защиту от валютного риска, т.е. банк дает заемщику возможность изменить валюту кредита в течение кредитного периода, что представляет интерес в периоды серьезных изменений на валютном рынке.

Сроки кредитования варьируются от 5 до 20 лет, типичный срок — от 10 до 15 лет.

Банки, как правило, устанавливают LTV в пределах от 40 до 60%, максимально — до 75–80%. При оценке платежеспособности заемщиков банки требуют, чтобы доля платежей по кредиту в месячном доходе заемщика составляла от 17 до 40%. Этот показатель существенно дифференцируется по банкам.

В Польше также была предпринята попытка сформировать систему жилищных накоплений (см. главу 16).

Поиск по сайту: