Ипотечное кредитование в Европе

В настоящее время ипотека в странах Европы, где до 80 % всех залогов являются ипотечными, а процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов, является мощным фактором развития экономики. Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15 - 40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994 г. процент был равен 12 %, в 1996 г. – 7 - 8 %, сейчас он составляет всего 3,5% и будет понижаться дальше в связи с падением фондового и других финансовых рынков. Достаточно напомнить, что в годы великой экономической депрессии ставка по кредитам была отрицательной – до -14%.

В странах Европы действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта колеблется в пределах от 10 до 75 % его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5 - 6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции. Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и иногда для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилась ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения - один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях, прежде всего при наложении взыскания на заложенное имущество. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи. Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ценных бумаг. Эти ценные бумаги, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента. Ипотечные банки Европы действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд.

2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается. В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках -специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

- залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

- эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

- предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

- эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

- предоставление кредита, превышающего 60 % предельной стоимости земельного участка;

- размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

- участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

- размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. Т.е. речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров. Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист».

То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются. Общее условие функционирования системы - открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Поиск по сайту: