Виникнення іпотечних відносин в Україні.

З огляду на сучасне цивільне законодавство, можливо було б корисним застосовувати використовувати основні принципи та засади іпотечного кредитування, які були поширені в Україні на початку XX століття.

Розвиток іпотеки в Україні, яка в той час входила в склад Російської імперії має свою історію.

В Україні, як частини Російської імперії, іпотечні відносини почали стрімко розвиватись після реформи 1861 року і досягли піку свого розквіту в 1910-1915 рр. Після проведення аграрної (Столипінської) реформи.

За радянських часів операції з іпотечного кредитування припинились через їх суперечність принципам планової командно-адміністративної соціалістичної економіки.

Український варіант іпотечного законодавства, а саме Закон “Про іпотеку”, видатні експерти оцінюють як один з самих прогресивних аналогів у Східній Європі. Закон визначає поняття предмета іпотеки, пріоритети прав кредитора, а також вимоги до іпотечного договору, іпотечної закладної, процедури реєстрації та стягнення боргу, в тому числі позасудові, які дозволяють якісно функціонувати первинному іпотечному ринку. Він не є кінцевою законодавчою умовою для утворення повноцінної іпотечної фінансової системи і повинен працювати поряд з іншими нормативними актами, а саме - з законами “Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень” та “Про іпотечні цінні папери”.

У сучасних правових системах, включаючи нашу вітчизняну, іпотека розглядається як застава нерухомості, тобто застава найбільш коштовного майна. Вона забезпечує виключно дійсне зобов'язання, яке у свою чергу забезпечується заставним документом - іпотечним договором. Відповідно до цього майно не передається кредитору (іпотекодержателю) у власність або в користування, а залишається в боржника (інотекодавця), що дає йому можливість, як і раніше використовувати предмет іпотеки для задоволення власних інтересів. Іпотекодержатель (кредитор) вправі лише здійснювати контроль за цим використанням із метою не допустити погіршення чи зникнення предмета іпотеки.

З набуттям чинності Закону України “Про іпотеку” та прийняттям Кабміном Тимчасового положення “Про реєстрацію іпотек” розвиток іпотечного законодавства в Україні стрімко триває.

Економіка будь-якої держави вимагає розвитку виробництва, що опирається на джерела забезпечення надійного і довгострокового фінансування. Якщо порівняти вартість рухомого і нерухомого майна, можна зрозуміти, як зростають масштаби такого виду забезпечення зобов'язань, як іпотека.

Саме масовість кредитів, забезпечених іпотекою, являється основною передумовою виникнення основ функціонування іпотечної фінансової системи. Такі системи, що діють в сучасному світі, по їх основним характеристикам поділяються на однорівневі та двурівневі.

Однорівнева модель побудови іпотечного ринку діє в країнах, де банківська система має традиційно високий рівень капіталізації та фінансує власні активи за рахунок довготривалого залучення коштів на депозитні рахунки.

Двурівнева модель, яка вважається найбільш придатною для впровадження в Україні, передбачає функціонування роздрібного та оптового іпотечних ринків. Оператори роздрібного ринку, на якому масово надаються довготривалі кредити, забезпечені іпотекою, не обов'язково повинні мати власні довготривалі джерела фінансування. Активи у вигляді іпотечних кредитів рефінансуються з фондів ринку - секьюритизуються (трансформуються) шляхом продажу інвесторам забезпечених цінних паперів або безпосередньо рефінансуються під забезпечення іпотекою.

За таким механізмом право вимоги за іпотечними кредитами не продається, а випускаються цінні папери, забезпечені цими кредитами. Тобто, в цьому випадку іпотечні цінні папери виступають як емісійні. І має місце не процес укладання угод, а постійний процес трансформації кредитів у цінні папери та продаж останніх на фондовому ринку.

Незважаючи на підвищений інтерес суб'єктів економічної діяльності до кредитування під заставу нерухомості, можна стверджувати, що розвиток іпотеки в Україні в певній мірі заблоковано з боку держави. У пріоритетний пакет нормативних актів та змін до відповідних законів, прийняття яких дозволить забезпечити повноцінні правові умови функціонування іпотечних відносин в Україні входять Земельний кодекс України, Закон України “Про оцінку майна та оціночну діяльність в Україні”, Закон України “Про цінні папери та фондову біржу” і, звичайно, найважливіші -- Закон України “Про іпотеку” та Закон України “Про нотаріат”, перший з яких був нарешті прийнятий з багатьма суттєвими розбіжностями, а другий став законом довгожителем за всю законотворчу історію України по термінах розгляду і одним з найбільш перероблених за кількістю внесених поправок. Аналізуючи закордонний досвід можна стверджувати, що система іпотечного кредитування одночасно слугує вирішенню соціальних та економічних проблем, тому введення в Україні належним чином нормально функціонуючого механізму застави нерухомого майна буде сприяти
її соціально-економічній стабілізації.

Проблеми пов'язані з існуванням та формуванням інституту іпотеки не знайшли належного відображення у працях українських науковців і тому потребують глибшого тлумачення та роз'яснення. Для розуміння іпотечних правовідносин необхідно насамперед пізнати суть та історичний розвиток інституту іпотеки, який тісно пов'язаний з заставним правом та з заставою в цілому, що були предметом дискусій та наукових досліджень таких відомих практиків як А.М. Жукова, С.О. Тенькова, Н.А. Богомазова.

Чинне законодавство передбачає декілька видів забезпечення виконання зобов'язань. Згідно з законом або договором, а саме неустойкою (штрафом, пенею), заставою, поручительством, завдатком, гарантією. Ці правові засоби виконують функції “страхових полісів” та є гарантами задоволення законних вимог кредиторів, а також “стимуляторами” боржників до виконання взятих на себе зобов'язань.

Іпотека набуває останнім часом найбільш широкого застосування в господарському обігу держави. В зв'язку з чим законодавець вирішив більш повно врегулювати правовідносини стосовно застосування іпотеки як різновиду забезпечення виконання зобов'язань. Це рішення знайшло своє відображення в Законі України “Про іпотеку”, який Верховна Рада прийняла 5 червня 2003 року. Прикінцевими положеннями цього Закону встановлюється час його вступу в дію з 1 січня 2004 року.

Відповідно до Закону іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у випадку невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання переважно перед іншими кредиторами цього боржника одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Закон України від 05.06.2003 року, № 898-ІV “Про іпотеку”, ст. 1 Законодавче визначається поняття нерухомого майна (нерухомості) та його складу. Поняття нерухомого майна (нерухомості) включає в себе земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці та невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Цивільний кодекс України, ч. 1 ст. 181.

Законом “Про іпотеку” визначаються поняття, які характеризують іпотеку як окремий вид забезпечення виконання зобов'язань. Так, відповідно до Закону визначаються поняття:

основне зобов'язання -- зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою;

наступна іпотека -- передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;

іпотекодавець -- особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

майновий поручитель -- особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника;

іпотекодержатель -- кредитор за основним зобов'язанням;

боржник -- іпотекодавець або інша особа відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;

пріоритет -- переважне право однієї особі відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно;

вищий пріоритет -- пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна;

нижчий пріоритет -- пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майн;

Як вид забезпечення виконання зобов'язань боржником, іпотека може виникати з таких підстав: 1) на підставі договору; 2) закону; 3) рішення суду.

Правове регулювання іпотеки, яке виникне на підставі закону або рішення суду, здійснюється за вимогами правил, що регулюють іпотеку, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлюється законодавством.

Іпотечні договори укладаються в письмовій формі та підлягають обов'язковому нотаріальної посвідченню. Відповідно до цього припису всі взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. Істотними умовами іпотечного договору є:

- для іпотекодавця та іпотекодержателя юридичних осіб відомості про:

а) для резидентів -- найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;

б) для нерезидентів -- найменування, місцезнаходження та державу, в якій зареєстровано особу;

- для іпотекодавця та іпотекодержателя -- фізичних осіб відомості про:

а) для громадян України -- прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб -- платників податків та інших обов'язкових платежів;

б) для іноземців, осіб без громадянства -- прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України:

- зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

- опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки обов'язково зазначається її цільове призначення;

- посилання на випуск заставної або її відсутність.

Поиск по сайту: