Для использования метода капитализации дохода необходимо составить реконструированный отчет о доходах. Реконструированный отчет о доходах – это сводный расчет прогнозируемого дохода от недвижимости. Основная цель-определение чистого операционного дохода. Чистый операционный доход – это доход, который можно получить от объекта недвижимости после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию долга. Потенциальный валовый доход – доход от недвижимости, кот-ый можно получить при ее полной занятости. Действительный (эффективный)валовый доход – предполагаемый доход при полном функционировании с учетом потерь от незанятости помещений, смены арендаторов, неплатежей. Операционные расходы – период.расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости. Бывают постоянные, переменные и расходы на замещение. Постоянные – не связаны с интенсивностью исп-ния объекта недвиж(налоги, страхования), расходы на замещение(пол,крыша),переменные-связаны с функционированием.
Оценка рыночной ст-ти доходным методом производится путем «перевода» будущих доходов в настоящую ст-ть.Выделяют ее разновидности: 1)Метод прямой капитаизации 2)Метод капитализации по норме отдачи.Для определения ст-ти объекта недвижимости необходимо знать коэффициент капитализации.Общий коэффициент капитализации-ставка дохода, кот-ая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей ст-тью недвижимости. Капитализация-это процесс пересчета потока доходов в будущем в настоящую ст-ть.Коэффициент капитализации включает доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал(отдача) – компенсация, кот-ая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом факторов времени, риска.Возврат капитала – погашение суммы первоначального вложения.
К-т капитализации явл. суммой всех к-тов:1)%-ой ставки дохода на инвестиции 2)норма возврата капитала.Для вычисления исп-ся базовая формула Элвуда
,где -общий к-т капитализации; - общая норма отдачи; А – корректировка с учетом изменения ст-ти объекта недвижимости.
Если прогнозируется изменение ст-ти, то корректировка А может рассчитываться:1)Метод Ринга;2)Метод Инвуда;3)Метод Хоскальда. Ст-ть объекта недвижимости при исп-нии доходного метода будет определяться как отношение чистого операционного дохода к к-ту капитализации.