Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода.



Для использования метода капитализации дохода необходимо составить реконструированный отчет о доходах. Реконструированный отчет о доходах – это сводный расчет прогнозируемого дохода от недвижимости. Основная цель-определение чистого операционного дохода. Чистый операционный доход – это доход, который можно получить от объекта недвижимости после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию долга. Потенциальный валовый доход – доход от недвижимости, кот-ый можно получить при ее полной занятости. Действительный (эффективный)валовый доход – предполагаемый доход при полном функционировании с учетом потерь от незанятости помещений, смены арендаторов, неплатежей. Операционные расходы – период.расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости. Бывают постоянные, переменные и расходы на замещение. Постоянные – не связаны с интенсивностью исп-ния объекта недвиж(налоги, страхования), расходы на замещение(пол,крыша),переменные-связаны с функционированием.

Оценка рыночной ст-ти доходным методом производится путем «перевода» будущих доходов в настоящую ст-ть.Выделяют ее разновидности: 1)Метод прямой капитаизации 2)Метод капитализации по норме отдачи.Для определения ст-ти объекта недвижимости необходимо знать коэффициент капитализации.Общий коэффициент капитализации-ставка дохода, кот-ая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей ст-тью недвижимости. Капитализация-это процесс пересчета потока доходов в будущем в настоящую ст-ть.Коэффициент капитализации включает доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал(отдача) – компенсация, кот-ая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом факторов времени, риска.Возврат капитала – погашение суммы первоначального вложения.

К-т капитализации явл. суммой всех к-тов:1)%-ой ставки дохода на инвестиции 2)норма возврата капитала.Для вычисления исп-ся базовая формула Элвуда

,где -общий к-т капитализации; - общая норма отдачи; А – корректировка с учетом изменения ст-ти объекта недвижимости.

Если прогнозируется изменение ст-ти, то корректировка А может рассчитываться:1)Метод Ринга;2)Метод Инвуда;3)Метод Хоскальда. Ст-ть объекта недвижимости при исп-нии доходного метода будет определяться как отношение чистого операционного дохода к к-ту капитализации.

 

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.