Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Понятие текущей отдачи.



Текущая отдача обозначается NOI=ЧОД (чистый операционный доход).

ЧОД – кол-во денег, кот-ое поступает ежемесячно от использования ОН для целей сдачи в аренду.

ЧОД = ((Sофис*Рофис*Кзагрузки + Sторг*Раренды торг помещ.*Кзагрю + Sжил*Р*К + Sпроизв.*Р*К + Sсклад.*Р*К) – суммарные затраты на содержание и эксплуатацию зданий) *12

Текущая отдача влияет на рыночную стоимость объекта

Источники финансовых ресурсов при покупке

1)собственные

2)заемные

3)привлеченные(акции,облигации)

При покупке в первую очередь вкладываются собственные ресурсы, во 2-ую – банк, кредит.

Ипотечный кредит перепродается на вторичном рынке, при этом банк привлекает деньги за счет эмиссии облигаций. Поступивший в банк привлеченный капитал исп-ся этим банком до финансирования он в случае когда собств-х и заемных средств не хватило.

Из-за отсутствия в РБ вторичного рынка ипотечных облигаций банку не могут предоставить доп-ые деньги по ипотечным кредитам, поскольку их негде взять. В др. странах привлеченным дофин-я явл-ся нормальным.

22.Коэффициент капитализации и возврат капитала.

Капитализация – процесс приведения ден-го потока к денежному запасу в будущем.

Коэф-т капитализации- ставка дохода,кот.отражает взаимосвязь м/у чистым операционным доходом и общей стои-ю недвижимости.Коэф-т необходим для опред-я стои-ти объекта недвижимости помимо чистого операц.дохода.

Капитализация-процесс пересчета потока доходов в буд.в наст.стои-сть.Коэф-т кап-ии вкл-т доход на капитал(отдача) и возврат капитала.

Доход на капитал- компенсация, кот. д.б.выплачена инвестору за ценность денег с учетом ф-ров времени, риска и др.

Возврат капитала- погашение суммы первонач.вложения.

Коэф-т кап-ии явл.суммой след.коэф-в:

- %-й ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.

 

 

Методы расчета коэффициента капитализации. Базовая формула Элвуда.

Коэф-т кап-ии явл.суммой след.коэф-в:

- %-й ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.

Для вычислений исп-ся базовая ф-ла Элвуда:

R0=I0±A

R0- общий к-т кап-ии

I0- общая норма отдачи

±A- корректировка с учетом изменения стои-ти объекта недвижимости.

Если прогнозируется изменеие стои-ти,то корректировка А может рассч-ся след.методами:

1)прямолинейный возврат капитала-метод Ринга

2)метод Инвуда

3)метод Хоскольда

Стои-ть объекта недвижимости при исп-нии доходного метода будет опр-ся как отношение чистого операц.дохода к коэф-ту капитализации.

Ипотечный анализ Элвуда пред-ет расчет трех этапов использования ОН: приобретение, эксплуатация и ликвидация.

Капитализация потоков дохода в случае уменьшение, увеличение и неизменности стоимости капитала

В ипотечно-инвестиционном анализе Эллвуда при расчете инвестиционной группы сущ-ет проблема: стоимость капитала может изменяться.

В этом случае рассчитывают средний прирост стоимости капитала и используют аннуитетную таблицу. Если %-я ставка сниж-ся, то исп-ся коэ-т тек-ей ст-ти единичной суммы одного доллара.

В случае увеличение стоимости капитал оценочная стоимость растет вместе с ликвидационной ст-ю. В этом случае инвестору приходиться либо доплачивать в последнем периоде, либо возможен вариант перераспределения доп-ой ликвидационной ст-ти на ежегодные платежи.

При уменьшении ст-ти капитала как правило уменьшается только последний платеж. Банк не пойдет на снижение текущих платежей, т.к. на эти доходы уже рассчитывает.

Методы расчета коэф-та капитализации.

1) Метод Ринга – предполагает, что возмещение осн.суммы происходит ежегодно равными частями: R0=Y0±∆*1/n, где ∆ - относит.изменение актива; n – число периодов

2) М-д Инвуда – предполагает, что возмещение капитала происходит по фактору фондовозмещ-я при той же ставке %, что и по инвестициям (равномерное аннуитетное возмещ-е кап-ла): R0=Y0±∆*SFF

3) М-д Хоскольда – предполагает возврат кап-ла по фактору фондовозмещ-я и безрисковой ставке %(по фактору фондовозмещ-я берется ьолее низкая ставка %, чем по первонач. инвестициям)

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.