ЧОД – кол-во денег, кот-ое поступает ежемесячно от использования ОН для целей сдачи в аренду.
ЧОД = ((Sофис*Рофис*Кзагрузки + Sторг*Раренды торг помещ.*Кзагрю + Sжил*Р*К + Sпроизв.*Р*К + Sсклад.*Р*К) – суммарные затраты на содержание и эксплуатацию зданий) *12
Текущая отдача влияет на рыночную стоимость объекта
Источники финансовых ресурсов при покупке
1)собственные
2)заемные
3)привлеченные(акции,облигации)
При покупке в первую очередь вкладываются собственные ресурсы, во 2-ую – банк, кредит.
Ипотечный кредит перепродается на вторичном рынке, при этом банк привлекает деньги за счет эмиссии облигаций. Поступивший в банк привлеченный капитал исп-ся этим банком до финансирования он в случае когда собств-х и заемных средств не хватило.
Из-за отсутствия в РБ вторичного рынка ипотечных облигаций банку не могут предоставить доп-ые деньги по ипотечным кредитам, поскольку их негде взять. В др. странах привлеченным дофин-я явл-ся нормальным.
22.Коэффициент капитализации и возврат капитала.
Капитализация – процесс приведения ден-го потока к денежному запасу в будущем.
Коэф-т капитализации- ставка дохода,кот.отражает взаимосвязь м/у чистым операционным доходом и общей стои-ю недвижимости.Коэф-т необходим для опред-я стои-ти объекта недвижимости помимо чистого операц.дохода.
Капитализация-процесс пересчета потока доходов в буд.в наст.стои-сть.Коэф-т кап-ии вкл-т доход на капитал(отдача) и возврат капитала.
Доход на капитал- компенсация, кот. д.б.выплачена инвестору за ценность денег с учетом ф-ров времени, риска и др.
- %-й ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.
Методы расчета коэффициента капитализации. Базовая формула Элвуда.
Коэф-т кап-ии явл.суммой след.коэф-в:
- %-й ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.
Для вычислений исп-ся базовая ф-ла Элвуда:
R0=I0±A
R0- общий к-т кап-ии
I0- общая норма отдачи
±A- корректировка с учетом изменения стои-ти объекта недвижимости.
Если прогнозируется изменеие стои-ти,то корректировка А может рассч-ся след.методами:
1)прямолинейный возврат капитала-метод Ринга
2)метод Инвуда
3)метод Хоскольда
Стои-ть объекта недвижимости при исп-нии доходного метода будет опр-ся как отношение чистого операц.дохода к коэф-ту капитализации.
Ипотечный анализ Элвуда пред-ет расчет трех этапов использования ОН: приобретение, эксплуатация и ликвидация.
Капитализация потоков дохода в случае уменьшение, увеличение и неизменности стоимости капитала
В ипотечно-инвестиционном анализе Эллвуда при расчете инвестиционной группы сущ-ет проблема: стоимость капитала может изменяться.
В этом случае рассчитывают средний прирост стоимости капитала и используют аннуитетную таблицу. Если %-я ставка сниж-ся, то исп-ся коэ-т тек-ей ст-ти единичной суммы одного доллара.
В случае увеличение стоимости капитал оценочная стоимость растет вместе с ликвидационной ст-ю. В этом случае инвестору приходиться либо доплачивать в последнем периоде, либо возможен вариант перераспределения доп-ой ликвидационной ст-ти на ежегодные платежи.
При уменьшении ст-ти капитала как правило уменьшается только последний платеж. Банк не пойдет на снижение текущих платежей, т.к. на эти доходы уже рассчитывает.
Методы расчета коэф-та капитализации.
1) Метод Ринга – предполагает, что возмещение осн.суммы происходит ежегодно равными частями: R0=Y0±∆*1/n, где ∆ - относит.изменение актива; n – число периодов
2) М-д Инвуда – предполагает, что возмещение капитала происходит по фактору фондовозмещ-я при той же ставке %, что и по инвестициям (равномерное аннуитетное возмещ-е кап-ла): R0=Y0±∆*SFF
3) М-д Хоскольда – предполагает возврат кап-ла по фактору фондовозмещ-я и безрисковой ставке %(по фактору фондовозмещ-я берется ьолее низкая ставка %, чем по первонач. инвестициям)