Страх 4. Если у банка возникнут финансовые трудности, он может продать вашу квартиру.

Некоторые заемщики уверены в том, что банк в случае финансовых проблем имеет право распорядиться заложенной недвижимостью по своему усмотрению. На самом деле это далеко от реальности. Пока заемщик исправно вносит платежи по кредиту и не нарушает условий кредитного договора, он может быть спокоен: никто не может предъявлять права на его жилище. Другое дело, если прекращаются платежи, долг растет, а заемщик тем временем не выходит на контакт с банком, не делает попыток договориться о реструктуризации кредита и т. п. В этом случае банк вправе потребовать полного погашения кредита через продажу объекта залога. Однако даже в такой ситуации, каким бы злостным неплательщиком ни был заемщик, банк не может действовать иначе как через суд.

После кризиса подобные ситуации периодически случаются. Но, чтобы дело дошло до суда, заемщик должен нарушить все возможные правила поведения с банком: не просто прекратить платить, но и перестать отвечать на звонки и всячески избегать контактов с представителями кредитора. Во всех остальных случаях у него есть возможность найти компромиссное решение: пройти процедуру реструктуризации или по крайней мере самостоятельно продать свою квартиру, чтобы минимизировать потери.

Таким образом, ипотека — серьезное дело, которое требует от человека взвешенных и ответственных решений, планирования своей жизни не на год, а на десятилетия. Но если заемщик внимательно изучает документы, понимает свои права и обязанности как участника кредитного договора, четко следует принятому соглашению, то он может быть абсолютно спокоен — закон на его стороне.

Яна КОЗАКОВА, «Недвижимость & Цены» №49 от 05 декабря 2012 года.

КОЗАКОВА Яна, «Недвижимость & Цены» №49 от 05.12.2011

http://realty.dmir.ru/articles/31664/

Социальная ипотека как двигатель очереди на жилье

Вопреки общему снижению объемов строительства в Москве очередь на жилье продолжает сокращаться. В значительной степени этого удалось добиться благодаря городской программе социальной ипотеки.

Тем не менее недавно у Контрольно-счетной палаты (КСП) Москвы возникли сомнения в эффективности городского банка «Московское ипотечное агентство» (МИА), который является основным кредитором по этой программе. На пресс-конференции в РИА «Новости» выступил Николай Федосеев, руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, который не согласился с выводами КСП и рассказал о новых кредитных продуктах в рамках программы социальной ипотеки.

Формула цены

В настоящее время в Москве на жилищном учете стоят 115 139 семей. Это 375 тыс. человек, или примерно 3% населения города. Далеко не все они относятся к малоимущим. Тем не менее жилье должны предоставлять бесплатно всем, кто встал на жилищный учет до 2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс (с 2005 г. на очередь ставят только малоимущих). В Департаменте жилищной политики рассказали, что до 2005 г. ни один очередник не получил ипотечный кредит, поскольку не мог пройти по условиям кредитных комитетов коммерческих банков. И тогда городские власти решили предложить этой категории граждан специальную программу. В отличие от других регионов в Москве власти субсидируют не процентную ставку по кредиту, а стоимость самого жилья. Это связано с тем, что из-за высокого спроса и уровня доходов цены в Москве значительно выше, чем в регионах. Если в большинстве субъектов России сейчас средняя цена жилья составляет около 30 тыс. руб./кв. м, то в Москве 1 кв. м стоит не менее 150 тыс. руб.

Чиновники подсчитали, что даже если полностью дотировать процентную ставку, очередники все равно не смогут купить недвижимость по рыночным ценам. Поэтому город стал сам строить жилье для участников программы и продавать его по себестоимости. Базовая цена 1 кв. м, очищенного от доли города и прибыли инвестора, сейчас составляет примерно 35–45 тыс. руб./кв. м. Но его стоимость для конкретной семьи зависит еще и от коэффициента. Чем дольше семья простояла в очереди, тем меньше придется заплатить за квартиру: например, если около 20 лет, то используют понижающий коэффициент 0,3. Цена в этом случае составит 30% от базового уровня. Если же семья встала на очередь недавно, то применяют повышающий коэффициент 1,8, но и тогда стоимость жилья будет значительно ниже рыночной. Из этого расчета определяют цену квартиры, затем семья единовременно выплачивает начальный взнос 30%, а остальное покрывает за счет ипотечного кредита сроком от 3 до 30 лет. Ставка тоже весьма привлекательная, сегодня она составляет всего 9,5% в рублях.

Очередь сокращается

Очередь на жилье в Москве начала сокращаться с 2004 г. Программа социальной ипотеки, запущенная в 2005 г., существенно помогла в этом. Сегодня по ней продают даже больше квартир, чем предоставляют бесплатно. В 2011 г. запланировано выдать очередникам бесплатно 3393 квартиры и еще 3733 — по социальной ипотеке. Программа выгодна и городу, и москвичам. Власти получают пусть небольшие, но все же реальные деньги в бюджет. А для самих участников программы отпадает необходимость ждать более 20 лет (сейчас бесплатные квартиры получают те, кто встал на очередь в 1988–1989 гг.). С начала реализации соципотеки город заработал за счет кредиторов более 7 млрд руб. и еще около 7,5 млрд руб. за счет личных средств очередников. Всего по программе социальной ипотеки предоставлено 14,6 тыс. квартир. Казалось бы, есть повод для банкета. Тем не менее в конце октября 2011 г. КСП Москвы высказала ряд претензий к городу. Некоторые СМИ поспешили сгустить краски, заявив, что «КСП назвала городскую программу социальной ипотеки неэффективной». Эта трактовка была растиражирована в Интернете.

На самом деле претензии контролеров касались не столько самой программы, сколько банка «МИА», на долю которого приходится львиная доля предоставленных кредитов на покупку жилья по программе социальной ипотеки. С 2005 г. число кредитов, выданных этим банком, составило 14 351, а всеми другими банками — лишь 249. Около 900 млн руб. были не потрачены банком на кредитование, а размещены на финансовом рынке, отметила КСП. Также контролеры обнаружили, что не реализована двухуровневая модель фондирования, то есть источником средств являются в значительной мере бюджетные инвестиции города, а не рефинансирование ипотечных ценных бумаг. В суть полемики Н. Федосеев не стал вдаваться, а лишь напомнил, что Департамент жилищной политики входит в социальный блок правительства города, а банк «МИА» на 100% принадлежит городу, будучи созданным специально для реализации программы социальной ипотеки. Поэтому, считает он, неверно предъявлять к программе жесткие требования с точки зрения коммерческой эффективности. Выгода для города — не в прибыльности банка или самой программы, а в возможности ускоренными темпами решать наболевшую проблему очереди на жилье, не расходуя на это дополнительные средства бюджета.

Поиск по сайту: