Управление недвижимостью – это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:
1) маркетинг;
2) оценка объектов;
3) программа наилучшего использования земельного участка;
4) инвестирование;
5) обращения, залог, лизинг, дарение;
6) сервис;
7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;
8) утилизация и т. д.
Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.
Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.
Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.
Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью.
Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью.
Facility management или управление инфраструктурой - данная функция включает в себя: эксплуатацию и модернизацию всех инженерных систем зданий с высоким уровнем технического оснащения, организацию службы клининга, организация службы охраны. Основная задача Facility Management: организация безаварийного функционирования объекта, удовлетворение потребностей собственника и арендаторов, оптимизация расходов на содержание актива и его физическое сохранение.
Функция Property Management (коммерческое управление) представляет собой комплексное управление функционирующим объектом недвижимости. Property Management включает в себя: позиционирование объекта на рынке коммерческой недвижимости, управление арендными отношениями, подбор арендаторов (брокеридж), ведение договоров аренды, финансовое управление, управление эксплуатацией.
Еще одна функция управляющих компаний, на которую собственнику стоит обратить внимание - Asset Management или «управление активом». Управление активом объекта означает долгосрочное развитие и увеличения стоимости объекта недвижимости с целью продажи или получения долгосрочной прибыли.
32. Функция планирование – функция управления недвижимостью.
Под функциями организации, управляющей недвижимостью, подразумевается комплекс задач управления, разработанный и претворяемый в жизнь профессиональной командой и направленный на увеличение денежных потоков (повышение стоимости) объекта в интересах собственника (владельца) и, включающий в себя распоряжение объектом наряду с решением всех эксплуатационных вопросов.
При этом главное, с чего начинается любая работа по объекту - выяснение целей собственника. Профессиональный управляющий может и готов быть не только исполнителем, но и подсказать наиболее подходящие и доходные варианты использования недвижимости в случае, когда владелец недвижимости не может четко сформулировать свои потребности. Исходя из четко сформулированных целей, управляющая компания осуществляет разработку методов достижения целей в виде стратегического (свыше 5 лет), тактического (от 1 года до 5 лет) и оперативного (до 1 года) планов. В управлении недвижимостью задействуют все эти уровни планирования.
Планирование деятельности управляющей организации предусматривает разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.
Бизнес-план – это методы и способы управления конкретным видом деятельности за установленный период времени, поддержания и увеличения стоимости недвижимого имущества. Бизнес-план отражает аналитические и исследовательские способности его составителя, иллюстрирует степень синтеза широкого диапазона фактов и мнений в единое целое.
В проекте необходимо рассмотреть настоящее состояние, задокументировать противоречия, благоприятные возможности и риски. Достижение лучшего видения ситуации и общего понимания цели позволит сформировать методы управления: задать общую бизнес-стратегию на несколько лет, более детально рассчитать операционный и финансовый план на год вперед (оперативный бюджет), уделить надлежащее внимание усовершенствованию объекта недвижимости.
Рекомендации, содержащиеся в бизнес-плане, могут иметь несколько вариантов (сценариев) развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам определиться и принять решение в отношении того или иного варианта.
Результатом такой весьма масштабной аналитической работы должно явиться заключение с собственником договора управления и дальнейшая деятельность, направленная на его реализацию в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и территории.
Управляющая организация может планировать свою работу как «с нуля», то есть, получив в управление пустующее здание, так и продолжив и улучшив уже существующую практику.