 |
|
|
Архитектура Астрономия Аудит Биология Ботаника Бухгалтерский учёт Войное дело Генетика География Геология Дизайн Искусство История Кино Кулинария Культура Литература Математика Медицина Металлургия Мифология Музыка Психология Религия Спорт Строительство Техника Транспорт Туризм Усадьба Физика Фотография Химия Экология Электричество Электроника Энергетика |
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 июля 2011 г. N Ф08-3903/11 по делу N А32-14359/2010. СПС «Гарант». ⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2011 г. N Ф02-2831/11 по делу N А19-16415/2010. СПС «Гарант». 22. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июня 2011 г. N Ф08-3507/11 по делу N А53-12677/2010. СПС «Гарант». Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 июня 2011 г. N Ф01-2180/11 по делу N А82-7545/2010. СПС «Гарант». Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июня 2011 г. N Ф08-3327/11 по делу N А63-11300/2008. СПС «Гарант». 25. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу N А46-23847/2009 Арбитражного суда Омской области. СПС «Гарант». Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13. СПС «Гарант». 27. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 июля 2009 г. N Ф09-5170/09-С6. СПС «Гарант». Научная литература: 1. Власова О.И Осуществление права общей собственности в многоквартирном жилом доме. // Нотариус", 2008, N 4 2. Максимович Д.А. Вещно-правовое соотношение здания с расположенными в нем помещениями // Журнал российского права. 2009. N 6 3. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896. 4. Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав. // Гражданское право, 2007, N 4 5. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение. // Вестник ВАС РФ, N 8, 2003) 6. Степанов С.А. Составная недвижимая вещь. // Журнал российского права, N 8, 2004 7. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве. // Журнал российского права, 2006, N 12 8. Уруков В.Н., Урукова А.В. Нежилое помещение в цокольном (полуподвальном) этаже жилого здания как самостоятельный объект недвижимости // Юрист. 2010. N 3. 9. Халимовский Ю.А. Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости // Арбитражные споры. 2011. N 2. 10. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковых, 1911. Изложение фактов. ТСЖ «Ленина, 17» в лице председателя г-на Петрова обратилось в суд с иском к Старгородскому муниципальном району в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом о признании права общей долевой собственности на подвал многоквартирного жилого дома (далее – Подвал) по адресу: г. Старгород, ул. Ленина, дом 17 (далее – Дом). В соответствии с Фабулой, исковое заявление было подано после 15 сентября 2008 года. Ответчик иск не признает. В связи с вышесказанным Истец считает необходимым изложить свое мнение относительно фактических обстоятельств дела. В 1991 году в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1[1] было произведено разграничение государственной собственности на государственную федеральную собственность, собственность субъектов РФ, а также собственность муниципальных образований. В Приложении № 3 к указанному Постановлению был закреплен перечень объектов, относящихся к муниципальной собственности. Согласно абз. 2 п. 1 Приложения, к муниципальной собственности были отнесены жилой и нежилой фонды. Соответственно дом, в котором располагается спорный Подвал также перешел в собственность Старгородского муниципального района. В 1993 году в соответствии с Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"[2], а также решением Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4 "Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[3] начался процесс приватизации жилых помещений Дома. При этом, с момента постройки (1935 г.), на момент приватизации первой квартиры, так и в последующем в Подвале находились инженерные коммуникации, оборудование внутренних инженерных систем, тепловой пункт и водомерный узел. Подвал регулярно использовался жильцами дома для обслуживания квартир и обеспечения жизнедеятельности. В сентябре 2008 г. в Доме было создано Товарищество собственников жилья, которому стало известно, что по непонятной причине спорный Подвал жильцам МКД не принадлежит. Как выяснилось позднее, переход права собственности на спорный Подвал был оформлен Постановлением главы г. Старгород № 314 от 04 октября 1996 года, принятым в соответствии с Уставом г. Старгорода, а также с ч. 2 ст. 16 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"[4]. С указанного времени и по сей день Подвал числится в реестре имущества, принадлежащего муниципальном образованию. В связи с этим, для разрешения сложившейся ситуации ТСЖ «Ленина,17» вынуждена обратиться в суд за защитой своего права на спорный Подвал. Правовая позиция. В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. Очевидно, что препятствий к использованию подвального помещения по его техническому назначению не наблюдалось с момента его перехода в муниципальную собственность, иначе бы жильцы дома узнали значительно раньше о нарушении своего права. Следовательно, возникает необходимость признания права собственности жильцов многоквартирного жилого дома на Подвал. Пункт 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[5] предусмотрено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, что и было сделано. Необходимо отметить, что, несмотря на тот факт, что согласно абз. 2 ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ[6], государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации. То есть регистрация в данном случае имеет не правопорождающее, аправоподтверждающее значение[7]. Также стоит отметить тот факт, что ответчик будет иметь возможность ссылаться на следующее обстоятельство: по смыслу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), которая подлежит применению в данном деле, удовлетворение иска собственника помещения в здании о признании за ним права общей долевой собственности возможно при условии нарушения его права собственности или законного владения либо наличия реальной угрозы таких нарушений. Следовательно, ответчик сможет утверждать, что, поскольку препятствий к использованию подвального помещения не было, то и защищать свое право в порядке ст. 304 ГК РФ истец не имеет возможности. Такая правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу N А46-23847/2009 Арбитражного суда Омской области[8]. Однако ВАС РФ, рассматривая это дело в порядке надзора[9], пришел к выводу, что судом кассационной инстанции не были учтены следующие положения: согласно п. 9 упомянутого Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»[10]: «В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)». Таким образом, по мнению ВАС РФ по указанному делу, в подтверждение правовой позиции, высказанной в Постановлении Пленума, необходимость защиты права в порядке ст. 304 ГК РФ состоит не в том, что ответчик препятствует или создает угрозу препятствия в пользовании общим имуществом дома, но в том, что запись, внесенная в ЕГРП, нарушает право собственников помещений дома, хоть и не материально-фактически, но формально-юридически, что противоречит духу и букве закона. «Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество»[11]. Сам факт внесения и наличия записи – есть факт нарушения права собственников помещений. Представим ситуацию: нашелся субъект, который выкупил все помещения в предположительном здании, однако сам подвал находится в собственности муниципалитета. Так, если новый собственник[12] соберется провести реконструкцию здания либо продать его полностью для последующей реконструкции другим лицом, то он не будет иметь этой возможности – реализовать свое абсолютное право собственности полностью и всесторонне; следовательно, хоть подвал и будет находится у него во владении (фактическом держании), он не сможет им распорядится юридически, поскольку запись, внесенная в ЕГРП подтверждает право собственности иного лица. Таким образом, хоть и признается, что отсутствует препятствие пользованию имуществом или угроза такого препятствия, все же следует признать, что достаточно косвенно и потенциально возможность препятствовать у муниципалитета существует, иначе зачем тогда муниципальному образованию право собственности на указанное имущество. Стоит предполагать, что именно из таких правовых позиций и исходил Пленум ВАС РФ в Постановлении № 64 от 2009 г. Возвращаясь к проблеме регистрации права, стоит указать, что исходя из предписаний законов РФ, которые нашли своё развитие в судебной практике, для оспаривания зарегистрированного права необходимо установление ряда фактов. Поскольку на момент обращения с исковым заявлением в суд (на 2008 г.) не выработалось достаточного количества судебной практики по данному спорному вопросу, то возникает оправданная необходимость обратиться к более поздней судебной практике, поскольку позиции, которых придерживается суд, идут в полном соответствии с действовавшим на 2008 год законодательством в данной сфере, и ни в коей мере не расходятся с буквой и духом Закона. Таким образом, за обозначенный период судебная практика в развитие идей законодателя о возможности отнесения подвала к общему имуществу жильцов многоквартирного дома выработала следующие условия[13]: · В подвальном помещении должны присутствовать инженерные и иные коммуникации, то есть должен быть технический подвал.[14] · Подвальное помещение создано для обслуживания иных помещений.[15] · Есть необходимость постоянного использования инженерных коммуникаций и оборудования внутренних инженерных систем, а также открытый доступ к инженерным коммуникациям в Подвале.[16] · Момент приватизации жилых помещений в многоквартирном доме. Рассмотрим эти позиции по отдельности. Сначала рассмотрим техническое назначение подвала. Затем обратимся о соотношении подвала с иными помещениями. После чего рассмотрим момент приватизации и основания регистрирующего органа произвести соответствующую запись в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О[17] отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Исходя из положений п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не предназначенное для использование в качестве индивидуального объекта недвижимости. В силу подп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491[18], в состав общего имущества включаются, в частности, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). С учетом приведенной нормы и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 2 постановления от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Обязательность технического назначения подвала высказывается неоднократно в решениях судов (судебная практика в подтверждение данной позиции приводилась ранее). Однако из буквального прочтения п. 1 ст. 36 ЖК РФ[19], можно сделать вывод, что из словосочетания «технические этажи, чердаки, подвалы» можно сделать неоднозначные заключения. С одной стороны, «технические» относится ко всем трем элементам, и, соответственно, к общему имуществу собственников относит 1) технические этажи, 2) технические чердаки, 3) технические подвалы. С другой стороны, «технический» относится исключительно к этажам, и, следовательно, к общему имуществу жильцов многоквартирного жилого дома относятся 1) технические этажи, 2) чердаки, 3) подвалы. Более того, продолжая толковать указанную норму буквально, мы с неизбежностью приходим к выводу, что Жилищный кодекс предусматривает наличие двух видов подвалов: 1) подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и 2) непосредственно технические подвалы, то есть иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование[20]. Согласно п. 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета СССР от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»[21], объекты жилого и нежилого фондом отнесены к муниципальной собственности, статус которой утрачивался при реализации гражданами права на приватизацию жилья, в соответствии с Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Таким образом, правовой режим общего имущества жилого дома, которое реально существовало на тот момент и фактически использовалось в качестве общего, определяется на дату приватизации первой квартиры[22]. Приватизация началась в 1993 году. В таком случае, необходимо установить назначение Подвала на момент приватизации первой квартиры и возможность его использования самостоятельно. В ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ[23] в ст. 2 раскрывается понятие системы инженерно-технического обеспечения и сети инженерно-технического обеспечения, в которые входит водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение и т.д. Также в указанной статье говорится об предназначении обозначенных систем для обеспечения здания. Наличие водомерного узла в каждом жилом доме также обусловлено его обеспечительной функцией, поскольку он входит в систему внутреннего водоснабжения здания[24]. Таким образом, необходимо заметить, что в Подвале Дома с момента его постройки и до настоящего времени находятся инженерные коммуникации и оборудование внутренних инженерных систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализация с их запорной и регулирующей арматурой, воды в здание отопления, холодного и горячего водоснабжения и силового электрокабеля, а также тепловой пункт и водомерный узел (всё то, что в соответствии с нормами ФЗ № 384-ФЗ отнесено к системам, обеспечивающим здание), то очевидно исключительно техническое[25] назначение подвала, которое говорит о его назначении жизнеобеспечения всего многоквартирного жилого дома и относится к общему имуществу жилого Дома. Помимо сказанного, считаем необходимым для обоснования определенной правовой позиции использовать доктринальное толкование как норм права, так и правовой жизни общества, поскольку подчас идеи, кажущиеся несуразными и передовыми, могут войти в будущее законодательство и быть совершенно очевидными для последующих поколений. Так, например, в литературе высказана позиция по вопросу о том, какое имущество переходит с приватизацией жилого помещения в многоквартирном доме. По общему правилу, принято считать, что приватизируя квартиру, возникает именно право собственности на указанную квартиру. Однако, как пишет Халимовский Ю. А., «принцип исчерпания прав не распространяется на споры по поводу общего имущества. Даже если правоустанавливающие документы не дают повода полагать, что с приобретаемым нежилым помещением передавалось еще какое-либо имущество, право на общее имущество в нежилом здании все равно возникло»[26]. Таким образом, данный аргумент свидетельствует о том, что приватизируя квартиры в период с 1993 по 1999 гг., собственники, помимо права собственности на свои квартиры, получали долю в общем имуществе этого дома, к которому с необходимостью следует отнести данный подвал. Позицию по поводу разграничения имущества, относящегося к долевой собственности, и имущества, представляющего собой отдельный объект недвижимости, выдвигают практикующие юристы: «по нашему мнению, имущество, которое может быть включено в состав общего имущества домовладельцев, должно обладать двумя обязательными признаками: во-первых, оно должно иметь вспомогательное назначение и, во-вторых, обслуживать более одного помещения (квартиры). Соответственно для отнесения какого-либо помещения к помещению, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности, необходимо установить его целевое назначение и функциональную принадлежность. При этом назначение помещения должно определяться на основании проектных и иных документов»[27]. «Если назначение жилых помещений - проживание граждан, обеспечение граждан жильем, то у вспомогательных помещений и внутридомовой инфраструктуры - обеспечение эксплуатации и нормального функционирования жилых помещений»[28]. Следовательно, из вышенаписанного делаем вывод, что оборудование, располагающееся в подвале, полностью подходит для того, чтобы установить за подвальным помещением обеспечительно-вспомогательный профиль. Честно говоря, стоит согласиться с тем, что до конца проблему правового положения подвала решить не удастся, если исходить исключительно из представлений о его техническом назначении либо об отсутствии такового. Дело в том, что необходимо найти более глубокую причину, которая бы дала ответ на вопрос, откуда в принципе появилась проблема неоднозначности правового статуса подвала. Думается, что никто не будет спорить с тем обстоятельством, что подвал, по крайней мере, физически находится внутри дома, то есть здания. Если бы подвал находился не внутри здания, то это был бы уже не подвал, а землянка или что-нибудь другое, но точно не подвал. Но дело в том, что и здание, и подвал, исходя из интересов оборота, должны быть выделены в нем отдельно, но выделены так, чтобы не возникало средневекового права расщепленной собственности. Это, собственно говоря, и порождает правовую коллизию. «Конфликт между неделимым зданием и стремящимися к оборотоспособности помещениями не является чисто российским, а имеет объективный интернациональный характер»[29]. Итак, подвал, будучи физической частью здания, обладает неопределенным правовым статусом. В этом мы условились. Теперь возникает вопрос. Если бы правовой статус здания как такового был четко и ясно определен в законодательстве или судебной практике, либо у теоретиков не возникало вопросов относительно правового статуса здания – возник бы вопрос с законным режимом подвала или нет? Кажется, на этот вопрос можно дать исключительно отрицательный ответ. Исходя из указанной выше посылки, мы можем сделать вывод, что правовой статус подвала непосредственно связан со статусом всего здания как такового, и, определив положение последнего, мы с необходимостью сможем определить положение его части. В логике это называется методом дедукции. В связи с чем считаем необходимым определить правовое положение здания. Правды ради следует сказать, что в теории и науке гражданского права нет единого мнения о том, какое положение должно занимать само здание и его части – квартиры и обслуживающие их помещения. Доктрина выработала несколько подходов к указанной проблеме. Приведем лишь некоторые позиции: 1) «Собственник жилого (нежилого) помещения, на наш взгляд, должен одновременно иметь долю в праве общей собственности не на "общее имущество в здании" - лифтовые шахты, технические этажи, подвалы, чердаки и т.п., а на здание в целом как неделимую, недвижимую, оборотоспособную вещь... Австро-германскую модель можно взять за основу, но с учетом сложившихся российских реалий "развернуть" ее в обратную сторону: основным(условно первичным и условно самостоятельным) объектомнедвижимости в неразрывной связке "здание - помещение"считать помещение, а долю в праве общей собственности на здание(с прилегающим к нему земельным участком) считать вторичной, производной от права собственности на помещение и неизменно следующей за ним. При этом помещение будет представлять собой обособленный объект недвижимости и одновременно натуральную долю в праве общей собственности на здание»[30]. 2) «Следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной,но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого»[31]. 3) «Если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу».[32] 4) «Здание, в котором расположено помещение, неделимо, а право индивидуальной (исключительной) собственности представляет собой некую юридическую конструкцию, включающую правомочия по владению, пользованию, распоряжению помещением в рамках, установленных законом, а также правомочия в отношении общего имущества здания и земельного участка. Таким образом, право собственности на единый объект условно распределяется между отдельными лицами на доли. Порядок пользования долей позволяет осуществлять практически исключительные полномочия собственника только в отношении помещения, которое не может отчуждаться или обременяться отдельно от иного имущества, ее составляющего»[33]. 5) «Рассмотренное дело продемонстрировало такой обескураживающий факт, как принципиальную юридическую невозможность создать общую собственность на здание: ведь договор может служить основанием возникновения общей собственности лишь на вещь делимую. А здание - вещь неделимая. Таким образом, собственник здания не имеет объекта для продажи, кроме самого здания: он не может продать долю в праве собственности, так как у него нет долей, нет общей собственности; он не может и продать нежилое помещение, так как у него в собственности только здание. Наконец, он не может договором об отчуждении создать общую собственность. Поскольку для введения в число объектов гражданских прав нежилых помещений нет ни теоретических, ни практических оснований, выходом из сложившейся ситуации может быть лишь такое решение, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Очевидно, что такое решение не может обойтись без юридической фикци. Поэтому мы бы предложили следующий вариант: установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением (заметим, что и общая собственность предусматривает установление порядка пользования зданием и находящимися в нем помещениями), которое только тем отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки»[34]. 6) «Суд оценивал характер элементно-структурных отношений двух недвижимых вещей - здания и помещения в нем, ограничившись лишь исследованием суммативной совокупности объектов. Линейная связь недвижимостей, представленная простым системным построением, дала возможность суду юридически "отделить" помещение от здания, в котором оно находится. Думается, именно это обстоятельство позволило судебной инстанции сделать недостаточно обоснованный вывод о возможности первоначального создания новой недвижимой вещи в "пространстве" имеющегося здания»[35]. 7) «Очевидный выход из этой ситуации состоит в том, чтобы, вспомнив о юридическом понятии неделимой вещи, установить на нее общую долевую собственность, при которой доли определяются не в вещи, а в праве на нее (ст. 244 ГК РФ), а конкретная часть вещи ("реальная доля") предоставляется сособственнику в пользование»[36]. Таким образом, подводя итог всем высказанным в науке гражданского права позициям по этому спорному вопросу, скажем следующее. Все авторы признают необходимость переосмысления существующего ныне несовершенного правового регулирования. Общепринятой является точка зрения, согласно которой целый дом (здание жилое и нежилое) необходимо вернуть в качестве объекта имущественного оборота. Правильным было бы отказаться от права собственности на квартиры, так как не представляется возможным с фактической и логической точек зрения, выделить внутри дома как неделимого объекта отдельные квартиры и обособить их друг от друга. Но вопрос упирается в сложившийся имущественный и экономический оборот, а также правосознание и правовую культуру лиц, являющихся субъектами указанного оборота. Дело в том, что наши граждане и юридические лица привыкли к тому, что квартира является объектом права собственности (как итог неудачно проведенной приватизации, результаты которой пересматривать было бы еще более кощунственно, особенно в сфере жилищной политики государства) и пересмотр положений законодательства по этому вопросу не то что бы недопустим, но нежелателен, исходя из сложившихся общественных отношений. В связи с чем существует необходимость прибегнуть к определенным юридическим фикциям. Самым разумным выходом из сложившейся ситуации нам видится применение уже упомянутой концепции Максимовича, а именно: следует считать право индивидуальной частной собственности, установленным на помещение в здании. Это право собственности будет правопорождающим по отношению к праву долевой собственности не на общее имущество, но на все здание целиком. Этот аргумент позволит снять противоречия по поводу целевого назначения подвального помещения и перевести этот вопрос в категорию решенных, поскольку подвал будет являться составной частью здания как такового. Однако на это утверждение может быть выдвинут контраргумент: почему же нельзя подвал превратить в объект права индивидуальной собственности, который тоже, в свою очередь, будет правопорождающим по отношению к праву долевой собственности на здание, то есть, почему бы не перевести подвал из разряда второстепенного имущества в разряд первопричинного и основного? Для домов, предназначенных для проживания людей, такой вопрос в действительности несложно снимается, поскольку помещения, которые в таком доме являются основными и, следовательно, право на них есть право правопорождающее, предназначены для жилья; подвал же для жилья не предназначен. Однако на это могут возразить, что существует множество домов, в которых в подвальном (полуподвальном) помещении располагаются, например, продуктовые магазины. Действительно, это так. Но на такое утверждение можно ответить лишь вопросом: много ли утверждающие подобное видели магазинов в подвалах, в которых, помимо продуктов, можно было еще обнаружить инженерные коммуникации, оборудования внутренних инженерных систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, силовые электрокабели, а также тепловые пункты и водомерные узлы? Думается, что совсем не видели. Итак, доказав, как нам кажется, тот факт, что подвал в здании рассматриваемого дела имел техническое назначение, что без этого подвала невозможно было использование иных помещений, в результате чего регистрирующий орган не имел права внести соответствующую запись в реестр, считаем, что существует еще один аргумент, который подтверждает незаконность признания права собственности за муниципалитетом. Как известно из материалов дела, регистрация права собственности на подвал была осуществлена на основании постановления главы администрации города № 314 от 14 октября 1996 года. В соответствии со ст. 6 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» в редакции[37], действовавшей на момент издания вышеобозначенного постановления, передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется: соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным органом; предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения; учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд. Учитывая, что с момента приватизации первой квартиры (1993г.) в многоквартирном жилом доме, ранее находившимся в муниципальной собственности, право муниципального образования на распоряжение общим имуществом жилого дома утрачивается, оно в соответствии с определенной законодателем компетенцией может распоряжаться исключительно жилым фондом, находящимся в муниципальной собственности, до приватизации этих квартир жильцами. В связи с этим, учитывая положения ст. 6 и ст. 16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28 августа 1995 года о компетенции главы муниципального образования, глава Старгородского муниципального образования не мог распоряжаться нежилыми помещениями многоквартирного жилого дома, начиная с 1993 г., как не входящими в реестр муниципального имущества[38]. Таким образом, глава муниципального района осуществил одним актом сразу два незаконных действия: 1) вышел за пределы своей компетенции и 2) даже если бы такого рода акты были в его компетенции, он передал в собственность муниципального района имущество, которое находилось в чужой (общей долевой жильцов дома) собственности, что нарушает известный еще со времен Древнего Рима правовой принцип: nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipso habet. В связи с вышеуказанными обстоятельствами, регистрация права собственности регистрирующим органом была незаконной, поскольку не имела под собой оснований, предусмотренных ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[1] Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1[1] "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"// "Российская газета", N 8, 11.01.1992 [2] Закон РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"// "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 11.07.1991, N 28, ст. 959, [3] Решение Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4 "Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"// "Экономика и жизнь", N 6, 1994 [4] Федеральный закон от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"//"Российская газета", N 170, 01.09.1995. [5] Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [6] ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ [7] Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 7 мая 2010 г. N 14-20-1143-1/10; п. 3 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» [8] Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу N А46-23847/2009 Арбитражного суда Омской области [9] Постановление ВАС РФ от 27 июля 2011 г. N 1457/11. [10] Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» [11] Там же. [12] Эта возможность прямо предусматривается не только законодательством, но и приводится в качестве примера Пленумом ВАС РФ в Постановлении № 64 от 2009 г. : «Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения». [13] В некоторых судебных решениях выделяется такой критерий как наличие отдельного входа в подвальное помещение для признания его в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Однако, этот критерий представляется практически не применимым, так как согласно Строительным нормам и правилам СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78, в п. 1.45 с обязательность наличия выхода из подвала непосредственно наружу. Это значит, что наличие самостоятельного входа не аргумент для признания самостоятельным помещением, а требование строительных норм. [14] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. N 12537/09; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 июля 2011 г. N Ф07-6104/11 по делу N А56-50977/2010; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2011 г. N Ф07-6175/11 по делу N А56-36536/2009 [15] Данное требование неоднократно высказывалось в судебной практике, и наиболее ярким примером является п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: «…помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании…»; Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 июля 2009 г. N Ф09-5170/09-С6; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июня 2011 г. N Ф08-3507/11 по делу N А53-12677/2010 [16] О таком требовании к подвальному помещению как общему имуществу жильцов многоквартирного дома говорится в некоторых решениях суда. См. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2011 г. N Ф07-6175/11 по делу N А56-36536/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июня 2011 г. N Ф08-3327/11 по делу N А63-11300/2008 [17] Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О [18] Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме [19] Жилищный Кодекс РФ [20] В подтверждение возможности существования такой позиции, говорят и Строительные нормы и правила СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78), где в п. 1.41 и 1.42 разводятся понятия технических этажей и подвальных помещений. [21] Постановлению Верховного Совета СССР от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» [22]Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа [23] ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ [24] П. 4.1. Строительных норм и правил СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 4 октября 1985 г. № 189). [25]Для подтверждения факта технического назначения подвального помещения может быть назначено строительно-техническая экспертиза. Как показывает исследование судебной практики, это уже сложившая практика назначения строительно-технической экспертизы для решения такого рода вопросов. См. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2011 г. N Ф07-6175/11 по делу N А56-36536/2009; [26] Халимовский Ю.А. Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости // Арбитражные споры. 2011. N 2. С. 125 [27] Уруков В.Н., Урукова А.В. Нежилое помещение в цокольном (полуподвальном) этаже жилого здания как самостоятельный объект недвижимости // Юрист. 2010. N 3. С. 45-46 [28] Власова О.И Осуществление права общей собственности в многоквартирном жилом доме. // Нотариус", 2008, N 4 [29] Максимович Д.А. Вещно-правовое соотношение здания с расположенными в нем помещениями // Журнал российского права. 2009. N 6 [30] Максимович Д.А. Вещно-правовое соотношение здания с расположенными в нем помещениями // Журнал российского права. 2009. N 6 [31] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковых, 1911. С. 104 [32] Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896. с. 243 [33] Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав. // Гражданское право, 2007, N 4 [34] Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение. // Вестник ВАС РФ, N 8, 2003) [35] Степанов С.А. Составная недвижимая вещь. // Журнал российского права, N 8, 2004 [36] Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве. // Журнал российского права, 2006, N 12 [37] В ред. Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1 [38] Более того, странно выглядит его постановление о передаче неприватизированных квартир в собственность муниципального образования, поскольку на момент издания данного постановления они и так находились в собственности муниципального образования в соответствии с Постановление ВС РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Получается, если следовать логике действий главы муниципального района, он передал в собственность муниципалитета то имущество, которое ему уже принадлежало. По крайней мере, это очень странно.
Поиск по сайту: |