Ограничения, обременения прав на землю

Земельное законодательство, гарантируя собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам земельных участков защиту их прав и законных интересов, в то же время устанавливает ограничения и обременения на использования ими своих земельных участков. Это продиктовано необходимостью защиты не только частных, но и публичных интересов. Правовая основа для установления ограничения прав на земельный участок, заложена в Конституции РФ. П. 2 ст. 36 Конституции определяет, что владение, пользование, распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Одновременно Конституцией утверждается отношение к земле как к основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Таким образом, земля концентрирует не только интересы правообладателей, но и интересы всего населения, то есть общественные интересы.

В развитии конституционных положений, земельным законодательством осуществляется правовое регулирование, исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Не менее важным так же является принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (п. 11 ст. 1).

Необходимо отметить так же, что Земельным кодексом устанавливаются два важнейших приоритета: приоритет охраны земли перед ее использованием в качестве недвижимого имущества и приоритет охраны жизни и здоровья человека при осуществлении деятельности по использованию и охране земель (п. 2;3 ЗК РФ). Все эти нормы и определяют правовые основания при установлении ограничений на использование земельного участка. Их значение так же в том, что они определяют основания для установления ограничений на землю, то есть не только возможность установления ограничений, но и их пределы.

Установление ограничений и обременений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки.

Закон зачастую трактует как синонимы понятия ограничения и обременения прав. Так в Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» оба понятия употребляются как единое. Однако анализ содержания названного закона и ст. 56 Земельного кодекса позволяет их отграничить друг от друга.

К обременениям действующее законодательство относит сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду, арест имущества и др. Обременения сопровождают земельный участок. Их содержанием является наличие условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (ст. 1 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Таким образом, в соответствии с законом, могут быть обременены (ограничены) вещные права и в первую очередь, право собственности как основное, первичное право. При этом земельный участок обременяется правами других лиц, а на собственника накладывается дополнительная обязанность соблюдать эти права. В некоторых случаях установление обременений зависит от волеизъявления собственника и является формой осуществления правомочия распоряжения земельным участком. Например, когда собственник передает свой земельный участок в аренду, доверительное управление или залог. Земельный участок может быть обременен и помимо воли собственника, например, в случае установления публичного сервитута, либо ареста имущества. Однако, в любом случае, кроме прав собственника, по отношению к земельному участку возникают права и неких третьих лиц. Обременения подлежат государственной регистрации на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ограничения так же выражаются в установлении запретов на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности и использования земли, либо требований о воздержании совершения определенных действий. Однако в отличие от обременений, ограничения действуют по отношению к любым лицам, использующим земельный участок на любом праве. К тому же ограничивается именно хозяйственная деятельность субъекта, то есть использование земельного участка. Обременения же могут ограничивать в реализации любого из правомочий, нескольких правомочий, либо части некоторых правомочий обладателя вещного права на земельный участок.

Ограничения прав на земельный участок можно подразделить на общие и специальные. Общие ограничения касаются всех землепользователей, землевладельцев, арендаторов, а так же собственников земли и являются частью правового режима земельного участка как особого вида недвижимого имущества. К ним относятся: возможность использования земельного участка только по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием, методами, не наносящими вред земельному участку как объекту природы и как средству производства в сельском и лесном хозяйстве. Любой земельный участок (за исключением случаев, прямо указанных в законе) обременяет право государства или муниципального образования изъять его, в том числе путем выкупа у собственника, для государственных или общественных нужд по основаниям, предусмотренным в законодательстве. Эти ограничения (обременения) не требуют специального юридического оформления (государственной регистрации), устанавливаются общими нормами и являются неотъемлемой частью прав и обязанностей землевладельцев, землепользователей, арендаторов и собственников земельных участков.

Специальные ограничения касаются прав конкретных лиц. Они представляют собой запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования от воздержания от определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством, в зависимости от местоположения земельных участков, и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение.

Основания, по которым могут быть ограничены права на землю, устанавливаются Земельным кодексом, а так же иными федеральными законами. Открытый перечень возможных ограничений прав на земельный участок содержится в п. 2 ст. 56 ЗК РФ. Это:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно - защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Данный список не является исчерпывающим. Некоторые из таких ограничений предусмотрены другими статьями Кодекса, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.

Одним из ограничений прав на землю является установление особых условий использования земельных участков в специальных установленных зонах, где запрещаются или ограничиваются определенные виды хозяйственной и иной деятельности.

Земельным кодексом предусмотрено несколько видов таких зон с особыми условиями использования земель. Например, в составе земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно опасных и ядерно опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, включенные в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 3 ст. 87 ЗК РФ). Так, в соответствии со ст. 90 ЗК РФ на земельных участках в границах охранных зон объектов системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения; не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях» в ст. 27 установил, что на территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещена всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи таких земельных участков принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы указанных лиц по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета и средств внебюджетных фондов.

Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основанием для государственной регистрации ограничений являются административные акты исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Эти акты могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. В этом случае основанием для установления ограничений будет соответствующее решение суда. Ограничения устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные с невозможностью в полной мере осуществлять хозяйственную деятельность. Такие убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, в соответствии с ст. 57 ЗК РФ. Возмещаются убытки соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а так же лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

[1] СЗ РФ. 2001. № 18. ст.4148.

[2] Иконицкая И.А. Земельное право РФ. Учебник. М., 1999. с. 37.

[3] Гражданское право. Учебник. /под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 325.

[4] Крассов О.И. право собственности на землю. М.: «Юрист». 2000. С. 12.

[5] Ведомости СНД и ВС РФ 1991. № 44. ст. 1424.

[6] Крассов О.И. Земельное право. М., Юристъ – 2000, с.119.

[7] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой /Отв. ред. О.Н. Садиков. М.,1995. С.258.

[8] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой /Отв. ред. О.Н. Садиков. М.,1997. С.256.

[9] Земельное право. Учебник для вузов. Отв. ред. С.А. Боголюбов. М., 1999. С.67.

[10] Митюков К.А. Система римского гражданского права и история права. С. 85.

[11] Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. № 22. Ст. 768.

[12] Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 1. Ст.26.

[13] Крассов О.И. Право частной собственности на землю. С. 30.

[14] СЗ. 1999. № 28. Ст. 3493.

[15] СЗ РФ 1998. № 29. Ст. 3399.

[16] См. Крассов О.И. Земельное право. С.121.

[17] СЗ. 2002. №46. Ст. 4587.

[18] См., например: ст. 10 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. Федерального закона от 31.05.1996 N 61-ФЗ "Об обороне"; ст. 29 Федерального закона от 27.05.1996 N 57-ФЗ "О государственной охране"; ст. 6 Закона РФ от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании"; ст. 4 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"; ст. 5 Федерального закона от 06.02.1997 N 27-ФЗ "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации"; ст. 4 Федерального закона от 29.12.1994 N 79-ФЗ "О государственном материальном резерве" и др.

[19] Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. С.349.

[20] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. /под ред. С.А. Боголюбова. С. 144.

[21] См: Гражданское право. Учебник. /Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Ч. 1; 2. Гражданское право. Учебник. /Под ред. Е.А. Суханова. М., 1993. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. /Под ред. О.Н. Садикова. М. 1995.

[22] Назимкина О.В. Виды прав на землю и основания их возникновения. //Государство и право. 1999. № 8. С 42-48.

[23] Станкевич Н.Г. Вещные права на землю юридических лиц в законодательстве России и Белоруссии. //Журнал российского права. 2002. № 4.

[24] Более подробно о соотношении вещных и обязательственных прав см.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М. 1998; Гражданское право. Учебник. /Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Ч. 1. М. 1996; Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М. 1940; Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных прав. /Сборник памяти С.А. Хохлова: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М. 1998. С. 113-130.

[25] ВСНД и ВС СССР. 1990. № 10. Ст. 129.

[26] См. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. С. 40.

[27] См. Земельное право. Учебник для вузов. /Руководитель творческого коллектива и ответ. ред. С.А. Боголюбов. М. 1999. С. 92.

[28] ВСНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.

[29] ВСНД и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.

[30] Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №52. Ст. 5085.

[31] СЗ РФ. 1994. № 32, Ст. 3302.

[32] ВВС РФ. 1993. №1. Ст. 26.

[33] САПП РФ. 1993. №44. Ст. 4191.

[34] СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026.

[35] В соответствии с требованиями действующего законодательства, для целей государственной регистрации, земельный участок, передающийся в аренду должен быть учтен в кадастре.

[36] П. 2 ст. 26 ЗК РФ: Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

[37] Данная часть параграфа является извлечением из «Комментария к Земельному кодексу Российской Федерации», автор Крассов О.И. – М.: Норма, 2009 (за исключением текста, выделенного курсивом).

[38] Параграф изложен по Комментарию Земельного кодекса РФ, автор Кпассов О.И. (указ. соч.)

Поиск по сайту: