В стоимость затрат на строительство зданий и сооружений входит наряду со стоимостью материалов, машино-часов использованного оборудования, заработной платы рабочих и ИТР стоимость аренды (приобретения) участка под застройку. Определение средней рыночной стоимости прав-аренды (приобретения) земельного участка производится по формуле 5.1
(5.1)
где Рар(проб) - средняя рыночная стоимость прав - аренды (приобретения) земельного участка; Рб.ар(пр) - базовая ставка средней рыночной стоимости прав аренды (приобретения) земельного участка; N - срок аренды (49 лет или 3 года) при базовой ставке средней рыночной стоимости прав аренды земельного участка Рб.ар; n - количество лет аренды оцениваемого участка земли.
Реальная стоимость каждого здания с течением времени уменьшается на сумму износа, на который уменьшается первоначальная. Она определяется по формуле 6.2:
Cp=CП - Q, (5.2)
где Ср - реальная стоимость здания; Сп - первоначальная стоимость здания; О - общий (моральный и физический) износ здания.
Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли позволяет по формуле 5.3 определить окончательную стоимость недвижимости
Cн=Cр + Pар(пр), (5.3)
Сравнительный анализ жилых и многофункциональных зданий показывает, что основной удельный вес стоимости общестроительных работ составляет соответственно 34% и 30%. Меньший удельный вес стоимости стен в многофункциональных зданиях обусловлен сокращением их числа за счет объединения, т.е. некоторые стены становятся общими.
На долю стоимости покрытия и перекрытий в жилых и многофункциональных зданиях приходится соответственно 14-16% и 13-15%. В много-
Стоимость полов в многофункциональных зданиях выше, чем в жилых. Это обусловлено применением более долговечных материалов (как правило, более дорогих) из-за сильной изнашиваемости полов в связи с увеличением пропускной способности этих зданий.
Большой удельный вес в зданиях имеет стоимость внутренней отделки 6-9% во всех типах зданий, что обусловлено примерно одинаковым количеством стен и перегородок, а также социальной значимостью этих зданий, уровнем их комфортности и привлекательности. Современные требования к отделке, особенно офисов, зачастую предопределяют ее более высокое значение в структуре затрат.
Стоимость кровли колеблется в пределах 7-10% в многофункциональных зданиях и 6-8%-в жилых, что объясняется более сложными объемно-планировочными решениями многофункциональных зданий, при общей тенденции к сокращению площади их застройки.
Удельный вес стоимости фундаментов в многофункциональных зданиях больше, чем в жилых и составляет соответственно 4-9% и 2-5%. Такое соотношение объясняется прежде всего усложнением конфигурации многофункциональных зданий и появлением большого числа несущих стен, что приводит к дополнительным затратам на фундаменты.
Анализ зданий в различных городах России (Череповец, Ульяновск, Находка, Коломна) и ближнего зарубежья (Житомир, Усть-Каменогорск) показал, что стоимость основных элементов конструкций и видов работ хотя и находится в пределах вышеуказанных значений, но имеют значительные колебания в зависимости от конкретного объемно-планировочного решения здания. Так например, в многофункциональных зданиях, построенных в Усть-Каменогорске удельный вес стен составляет около 6%, а в центре Житомира он равен почти 16%. То же самое происходит и с другими элементами и работами. Стоимость перекрытий в здании, имеющемся в г. Находка, составляет около 8%, а в здании в Благовещенске - 19%.
С течением времени здания претерпевают физический и моральный износ, заключающийся в утрате зданиями технико-эксплуатационных качеств, определяемых современными требованиями. Физический износ проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и эксплуатационных свойств.
Различают две стадии физического износа здания: устранимый и неустранимый. Первая - когда происходит ухудшение технико-экономических показателей эксплуатации здания, но при этом они удовлетворяют требованиям, предъявляемым к зданиям. На этой стадии физическое снижение потребительских качеств зданий является следствием увеличения потока отказов в работе, при этом сокращается полезное время эксплуатации здания, увеличи-
ваются эксплуатационные затраты (расход топлива, затраты на текущий ремонт и т. д.).
Признаком второй, качественно новой стадии физического износа здания является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям технической безопасности.
Сущность морального износа состоит в том, что здания, будучи пригодными к дальнейшей эксплуатации, обесцениваются за счет появления более совершенных в конструктивном, объемно - планировочном и архитектурном отношении объектов.
В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных элементов.
Данными о техническом состоянии зданий располагает Бюро технической инвентаризации, которое устанавливает их физический износ. Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной и т. п. стоимости здания, то величину износа зданий рекомендуется определять по формуле 5.4
(5.4)
где qi - фактический износ i - го конструктивного элемента, %; L, - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.
Предлагается дополнить вышеуказанную зависимость коэффициентом (W), учитывающим долговечность и значимость конструктивных элементов. Это связано с тем, что ремонту в значительной степени подлежат конструктивные элементы с незначительным сроком службы: сантехническое оборудование, окна, двери, полы и др. Между тем, удельный вес их стоимости и основных конструкций характеризуется примерно равными величинами, что влияет на показатели общего износа зданий. Так, в результате ремонта полов и крыш, замены окон и дверей, выполнения отделочных работ общий показатель износа ряда зданий уменьшается с 45 -50 % до 15 -30 %. При этом степень изношенности основных несущих конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, лестниц) остается на том уровне, что и до ремонта.
Значения коэффициентов W для основных несущих конструкций имеют большие удельные показатели, в то же время для недолговечных эти коэффициенты незначительны. Это позволяет при определении среднего процента износа здания повысить значимость первых, что вполне согласуется с влия-
нием их технического состояния на показатель общего износа здания (формула 5.5)
Оф=0.001∑q1LW (5.5)
Существующие методы определения физического износа не ограничиваются перечисленными методами сплошного обследования. Другую группу составляют методы, в основе которых лежит принцип нормальных сроков службы конструктивных элементов зданий. Суть заключается в следующем. Теоретическое значение физического износа здания на любой момент времени определяется исходя из нормальных сроков службы конструктивных элементов зданий, различающихся по своим функциям и подвергающихся в связи с этим износу в различной степени; удельного веса их стоимости в общей стоимости зданий.
Эффективность проведения теплозащиты зданий и сооружений для снижения теплопотерь при эксплуатации необходимо рассматривать с нескольких сторон.
НИИ строительной физики (г. Москва) совместно с Саратовским государственным техническим университетом, институтом «Саратовгражданпро-ект» ЗАО «Саратовоблжилстрой» по заданию министерства строительства и архитектуры Саратовской области в 1999 году подготовлены территориальные строительные нормы ТСН-301-23-99 СарО «Энергетическая эффективность в жилых и общественных зданиях».
Экономическая целесообразность теплозащиты следует оценивать по выполнению двух условий. Первое условие: чистый дисконтированный доход (ЧДД) от применения выбранного теплоизоляционного материала в данной конструкции должен быть положительным. Второе условие: срок окупаемость (СО) капитальных вложений в теплозащитный слой (с учётом дисконтирования прибыли) должен быть не больше срока окупаемости банковского вклада.
(5.6)
Чистый дисконтированный доход в данном случае определяется выражением
где Рш - чистый дисконтированный доход (интегральный эффект), руб/м2; AL - ежегодное сокращение эксплуатационных издержек за счёт снижения теплопотерь через 1м2 поверхности ограждающей конструкции, руб/м2тод; АК -капитальные вложения в теплоизоляционный слой, руб/м2; Е - норма дисконта выбираемая заказчиком; Т - нормативный срок службы ограждающей конструкции, лет; t - номер текущего года; αi - коэффициент дисконтирования
эксплуатационных издержек, лет:
(5.7)
Сокращение эксплуатационных издержек численно равно стоимости тепловой энергии, сэкономленной на отопительный период при установке тепловой изоляции
(5.8)
где Rored, Ro* - соответственно нормативное приведённое сопротивление теп-лоперадаче ограждающей конструкции и сопротивление теплопередаче той же конструкции без теплоизоляционного слоя, м2·°С/Вт; п - коэффициент, принимаемый по табл. 3* СНиП П-3-79; Dd - количество градусосуток отопительного периода, °С·сутУгод; Се - тарифная стоимость тепловой энергии, руб./Вт-ч; ΔQ - сэкономленная за год тепловая, энергия, Вт·ч/(м2-год). Капитальные вложения в теплоизоляционный слой
(5.9)
где Сm - стоимость 1м3 теплоизоляционного материала, руб./м3; V - объем материала в теплоизоляционном слое ограждающей конструкции, м3; Р -площадь поверхности ограждающей конструкции, м2; δm - толщина теплоизоляционного слоя, м; Fm - площадь теплоизоляционного слоя конструкции, м2; Fp - площадь ребер жёсткости или связей, м2; r -коэффициент теплотехнической однородности конструкции.
Подставив выражения (5.8), (5.9ув (5.6) и решив полученное неравенство, после преобразований приходим к следующей формуле
(5.10)
f(F) и f(r) - функции влияния относительной площади оребрения и теплотехнической неоднородности, определяемые по формулам
(5.11)
(5.12)
С учётом вышеизложенного видим, что первое условие экономической целесообразности при выборе теплоизоляционного материала должно удовлетворять неравенству(5.10). Для выполнения второго условия необходимо иметь индекс доходности инвестиционного проекта?не меньший требуемого, то есть 1ц > 1дтр. Требуемый индекс доходности, определяемый из условия равенства срока окупаемости теплозащиты сроку окупаемости банковского вклада, составляет
где α2 -коэффициент, определяемый по формуле
Фактический индекс доходности определяется выражением
Подставив (5.13) и (5.15) в неравенство, определяющее выполнение второго условия, после преобразованний с учетом (6.8), (6.9), (6.11) и (6.12) получили
Неравенства (5.10) и (5.11), определяющие выполнение первого и второго условий экономической целесообразности, заложены в ТСН-301-23-99 Са-рО.