Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Комплексных стеновых изделий



В стоимость затрат на строительство зданий и сооружений входит наря­ду со стоимостью материалов, машино-часов использованного оборудования, заработной платы рабочих и ИТР стоимость аренды (приобретения) участка под застройку. Определение средней рыночной стоимости прав-аренды (при­обретения) земельного участка производится по формуле 5.1

 

(5.1)

 

где Рар(проб) - средняя рыночная стоимость прав - аренды (приобретения) зе­мельного участка; Рб.ар(пр) - базовая ставка средней рыночной стоимости прав аренды (приобретения) земельного участка; N - срок аренды (49 лет или 3 года) при базовой ставке средней рыночной стоимости прав аренды земель­ного участка Рб.ар; n - количество лет аренды оцениваемого участка земли.

Реальная стоимость каждого здания с течением времени уменьшается на сумму износа, на который уменьшается первоначальная. Она определяется по формуле 6.2:

Cp=CП - Q, (5.2)

где Ср - реальная стоимость здания; Сп - первоначальная стоимость здания; О - общий (моральный и физический) износ здания.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли позволяет по формуле 5.3 определить окончательную стоимость недвижимо­сти

Cн=Cр + Pар(пр), (5.3)

Сравнительный анализ жилых и многофункциональных зданий показы­вает, что основной удельный вес стоимости общестроительных работ состав­ляет соответственно 34% и 30%. Меньший удельный вес стоимости стен в многофункциональных зданиях обусловлен сокращением их числа за счет объединения, т.е. некоторые стены становятся общими.

На долю стоимости покрытия и перекрытий в жилых и многофункцио­нальных зданиях приходится соответственно 14-16% и 13-15%. В много-


Стоимость полов в многофункциональных зданиях выше, чем в жилых. Это обусловлено применением более долговечных материалов (как правило, более дорогих) из-за сильной изнашиваемости полов в связи с увеличением пропускной способности этих зданий.

Большой удельный вес в зданиях имеет стоимость внутренней отделки 6-9% во всех типах зданий, что обусловлено примерно одинаковым количе­ством стен и перегородок, а также социальной значимостью этих зданий, уровнем их комфортности и привлекательности. Современные требования к отделке, особенно офисов, зачастую предопределяют ее более высокое зна­чение в структуре затрат.

Стоимость кровли колеблется в пределах 7-10% в многофункциональ­ных зданиях и 6-8%-в жилых, что объясняется более сложными объемно-планировочными решениями многофункциональных зданий, при общей тен­денции к сокращению площади их застройки.

Удельный вес стоимости фундаментов в многофункциональных зданиях больше, чем в жилых и составляет соответственно 4-9% и 2-5%. Такое со­отношение объясняется прежде всего усложнением конфигурации много­функциональных зданий и появлением большого числа несущих стен, что приводит к дополнительным затратам на фундаменты.

Анализ зданий в различных городах России (Череповец, Ульяновск, На­ходка, Коломна) и ближнего зарубежья (Житомир, Усть-Каменогорск) пока­зал, что стоимость основных элементов конструкций и видов работ хотя и на­ходится в пределах вышеуказанных значений, но имеют значительные коле­бания в зависимости от конкретного объемно-планировочного решения зда­ния. Так например, в многофункциональных зданиях, построенных в Усть-Каменогорске удельный вес стен составляет около 6%, а в центре Житомира он равен почти 16%. То же самое происходит и с другими элементами и ра­ботами. Стоимость перекрытий в здании, имеющемся в г. Находка, составля­ет около 8%, а в здании в Благовещенске - 19%.

С течением времени здания претерпевают физический и моральный из­нос, заключающийся в утрате зданиями технико-эксплуатационных качеств, определяемых современными требованиями. Физический износ проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и экс­плуатационных свойств.

Различают две стадии физического износа здания: устранимый и неуст­ранимый. Первая - когда происходит ухудшение технико-экономических по­казателей эксплуатации здания, но при этом они удовлетворяют требованиям, предъявляемым к зданиям. На этой стадии физическое снижение потреби­тельских качеств зданий является следствием увеличения потока отказов в работе, при этом сокращается полезное время эксплуатации здания, увеличи-


ваются эксплуатационные затраты (расход топлива, затраты на текущий ре­монт и т. д.).

Признаком второй, качественно новой стадии физического износа зда­ния является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопусти­мой по условиям технической безопасности.

Сущность морального износа состоит в том, что здания, будучи пригод­ными к дальнейшей эксплуатации, обесцениваются за счет появления более совершенных в конструктивном, объемно - планировочном и архитектурном отношении объектов.

В соответствии с действующей в настоящее время методикой физиче­ский износ здания в целом определяется принятым в технической инвентари­зации методом сложения величин физического отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспо­соблений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматривается в не­которых случаях вскрытие отдельных элементов.

Данными о техническом состоянии зданий располагает Бюро техниче­ской инвентаризации, которое устанавливает их физический износ. Если це­лью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной и т. п. стоимости здания, то величину износа зданий рекомендуется опреде­лять по формуле 5.4

 

(5.4)

 

где qi - фактический износ i - го конструктивного элемента, %; L, - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

Предлагается дополнить вышеуказанную зависимость коэффициентом (W), учитывающим долговечность и значимость конструктивных элементов. Это связано с тем, что ремонту в значительной степени подлежат конструк­тивные элементы с незначительным сроком службы: сантехническое обору­дование, окна, двери, полы и др. Между тем, удельный вес их стоимости и основных конструкций характеризуется примерно равными величинами, что влияет на показатели общего износа зданий. Так, в результате ремонта полов и крыш, замены окон и дверей, выполнения отделочных работ общий пока­затель износа ряда зданий уменьшается с 45 -50 % до 15 -30 %. При этом сте­пень изношенности основных несущих конструкций (фундаментов, стен, пе­рекрытий, лестниц) остается на том уровне, что и до ремонта.

Значения коэффициентов W для основных несущих конструкций имеют большие удельные показатели, в то же время для недолговечных эти коэффи­циенты незначительны. Это позволяет при определении среднего процента износа здания повысить значимость первых, что вполне согласуется с влия-


нием их технического состояния на показатель общего износа здания (фор­мула 5.5)

Оф=0.001∑q1LW (5.5)

Существующие методы определения физического износа не ограничи­ваются перечисленными методами сплошного обследования. Другую группу составляют методы, в основе которых лежит принцип нормальных сроков службы конструктивных элементов зданий. Суть заключается в следующем. Теоретическое значение физического износа здания на любой момент време­ни определяется исходя из нормальных сроков службы конструктивных эле­ментов зданий, различающихся по своим функциям и подвергающихся в свя­зи с этим износу в различной степени; удельного веса их стоимости в общей стоимости зданий.

Эффективность проведения теплозащиты зданий и сооружений для сни­жения теплопотерь при эксплуатации необходимо рассматривать с несколь­ких сторон.

НИИ строительной физики (г. Москва) совместно с Саратовским госу­дарственным техническим университетом, институтом «Саратовгражданпро-ект» ЗАО «Саратовоблжилстрой» по заданию министерства строительства и архитектуры Саратовской области в 1999 году подготовлены территориаль­ные строительные нормы ТСН-301-23-99 СарО «Энергетическая эффектив­ность в жилых и общественных зданиях».

Экономическая целесообразность теплозащиты следует оценивать по выполнению двух условий. Первое условие: чистый дисконтированный доход (ЧДД) от применения выбранного теплоизоляционного материала в данной конструкции должен быть положительным. Второе условие: срок окупае­мость (СО) капитальных вложений в теплозащитный слой (с учётом дискон­тирования прибыли) должен быть не больше срока окупаемости банковского вклада.

 
 


(5.6)

 

Чистый дисконтированный доход в данном случае определяется выра­жением

где Рш - чистый дисконтированный доход (интегральный эффект), руб/м2; AL - ежегодное сокращение эксплуатационных издержек за счёт снижения теп­лопотерь через 1м2 поверхности ограждающей конструкции, руб/м2тод; АК -капитальные вложения в теплоизоляционный слой, руб/м2; Е - норма дискон­та выбираемая заказчиком; Т - нормативный срок службы ограждающей кон­струкции, лет; t - номер текущего года; αi - коэффициент дисконтирования


эксплуатационных издержек, лет:

 
 


(5.7)

 

Сокращение эксплуатационных издержек численно равно стоимости тепловой энергии, сэкономленной на отопительный период при установке тепловой изоляции

(5.8)

 

где Rored, Ro* - соответственно нормативное приведённое сопротивление теп-лоперадаче ограждающей конструкции и сопротивление теплопередаче той же конструкции без теплоизоляционного слоя, м2·°С/Вт; п - коэффициент, принимаемый по табл. 3* СНиП П-3-79; Dd - количество градусосуток отопительного периода, °С·сутУгод; Се - тарифная стоимость тепловой энергии, руб./Вт-ч; ΔQ - сэкономленная за год тепловая, энергия, Вт·ч/(м2-год). Капитальные вложения в теплоизоляционный слой

(5.9)

 

где Сm - стоимость 1м3 теплоизоляционного материала, руб./м3; V - объем материала в теплоизоляционном слое ограждающей конструкции, м3; Р -площадь поверхности ограждающей конструкции, м2; δm - толщина теплоизоляционного слоя, м; Fm - площадь теплоизоляционного слоя конструкции, м2; Fp - площадь ребер жёсткости или связей, м2; r -коэффициент теплотехнической однородности конструкции.

Подставив выражения (5.8), (5.9ув (5.6) и решив полученное неравенство, после преобразований приходим к следующей формуле

 

(5.10)

 

 

f(F) и f(r) - функции влияния относительной площади оребрения и теплотехнической неоднородности, определяемые по формулам

 
 

 


(5.11)

 

 
 


(5.12)

 

 

С учётом вышеизложенного видим, что первое условие экономической целесообразности при выборе теплоизоляционного материала должно удов­летворять неравенству(5.10). Для выполнения второго условия необходимо иметь индекс доходности инвестиционного проекта?не меньший требуемого, то есть 1ц > 1дтр. Требуемый индекс доходности, определяемый из условия ра­венства срока окупаемости теплозащиты сроку окупаемости банковского вклада, составляет

 
 

 


где α2 -коэффициент, определяемый по формуле

 
 

 


Фактический индекс доходности определяется выражением

 
 

 


Подставив (5.13) и (5.15) в неравенство, определяющее выполнение вто­рого условия, после преобразованний с учетом (6.8), (6.9), (6.11) и (6.12) получили


 

 

Неравенства (5.10) и (5.11), определяющие выполнение первого и второ­го условий экономической целесообразности, заложены в ТСН-301-23-99 Са-рО.

 

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.