от 5 марта 2014 г. по делу N А60-3243/2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 5 марта 2014 г. по делу N А60-3243/2014

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2014 года

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2014 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Киселева Ю.К. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Качуриной А.С. рассмотрел в судебном заседании дело N А60-3243/2014 по заявлению

закрытого акционерного лица "ЮИТ Уралстрой" (ИНН 6673150882, ОГРН 1069673068717, далее - общество)

к Управлению государственного строительного надзора Свердловской области (ИНН 6670172239, далее - управление)

о признании недействительным предписания.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Турыгина А.А. (доверенность N 31 от 29.01.2014);

управления - Медведевских И.В. (доверенность N 30-05-01/02-2014 от 09.01.2014), Потапова М.А. (доверенность N 30-05-01/25-2014 от 26.02.2014).

19.02.2014 и 24.02.2014 от управления поступили отзывы на заявление.

Общество 03.02.2014 обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным и отмене предписания управления от 28.10.2013 об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в части пунктов 3 и 4.

Мотивируя заявленное требование, общество указало на то, что нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) не запрещают сторонам в договорах участия в долевом строительстве определять порядок расчетов, а также устанавливают, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Вышеуказанные условия устанавливают порядок расчета сторон при определенных обстоятельствах, соответственно, и возможность изменения цены договоров участия в долевом строительстве, случаи и условия ее изменения. Данные положения договоров ставят стороны по договору участия в долевом строительстве в равные условия и не создают преимущества застройщика перед дольщиками и наоборот. В случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной менее, чем на 1 кв. метр застройщик также не будет требовать от дольщиков доплаты за полученную, но не оплаченную дольщиками площадь квартиры.

Относительно пункта 4 предписания общество указало, что п. 4.8. договора участия в долевом строительстве не освобождает застройщика от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, при наличии вины застройщика.

В судебном заседании общество ходатайствовало о приобщении к материалам дела апелляционного определения от 11.04.2013 по делу N А33-3849/2013. Управление представило выписку из постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 N 17АП-10994/2013-АК по делу А71-3883/2013. Представленные документы приобщены к материалам дела.

Управление требования не признало, полагало, что вынесенное предписание является законным и обоснованным.

Иных заявлений, ходатайств не поступило.

Учитывая, что присутствующие в судебном заседании представители сторон не возразили против продолжения рассмотрения дела по существу в судебном заседании, арбитражный суд, признав дело подготовленным к судебному разбирательству и завершив предварительное судебное заседание, перешел к судебному разбирательству в судебное заседание суда первой инстанции в соответствии с ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд

установил:

Управлением проведена плановая выездная проверка общества по вопросу соответствия деятельности застройщика требованиям Закона N 214-ФЗ и иных нормативно-правовых актов в области долевого строительства.

На момент проверки застройщик осуществлял строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов по ул. Амундсена и ул. Ильича в г. Екатеринбурге и по ул. Машиностроителей в г. Верхней Пышме.

По результатам проверки заключенных обществом договоров долевого участия управлением сделан вывод о нарушении обществом законодательства об участии в долевом строительстве в части установления условия о том, что в случае отклонения фактической площади передаваемой квартиры по данным БТИ от проектной площади возврат/доплата производятся за площадь, превышающую 1 кв. метр, а также в части установления в договорах необоснованно расширенного перечня обстоятельств непреодолимой силы по сравнению с предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Управлением выдано обществу предписание от 28.10.2013 об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в срок до 19.03.2014.

Считая предписание от 28.10.2013 незаконным и нарушающим его права, общество оспорило его в суде.

Суд считает, что в удовлетворении требований общества следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

КонсультантПлюс: примечание.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ пункт 6 части 5 статьи 23 отсутствует, имеется в виду пункт 6 части 6 статьи 23.

Согласно ч. 2, п. 6 ч. 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

Контролирующий орган вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

Оспариваемым предписанием от 28.10.2013 обществу в срок до 19.03.2014 предписано:

- привести условия договоров участия в долевом строительстве в части возврата и доплаты за квадратные метры (в случае отклонения фактической площади передаваемой квартиры по данным БТИ от соответствующей проектной площади, возврат/доплата производятся за квадратные метры, превышающие один квадратный метр) в соответствии с законодательством о долевом строительстве;

- привести условия договоров участия в долевом строительстве в части обстоятельств, не зависящих от воли сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Условиями договоров необоснованно расширен предусмотренный действующим законодательством Российской Федерации перечень обстоятельств непреодолимой силы.

Пунктом 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Статьей 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из материалов дела, общество в заключенных с гражданами договорах долевого участия в строительстве установило условие о том, что в случае отклонения фактической площади передаваемой квартиры по данным БТИ от соответствующей проектной площади, возврат/доплата производятся за квадратные метры, превышающие один квадратный метр.

Таким образом, данное условие означает, что в случае отклонения фактической площади жилого помещения от площади, определенной договором, в меньшую сторону, потребитель вправе требовать уменьшения цены передаваемого помещения только за долю от этого отклонения, превышающую один квадратный метр. Так, например, если отклонение составляло минус 1,16 кв. метра, то общество возвращало гражданину только стоимость 0,16 кв. метра.

Следовательно, данное условие позволяет обществу нарушать предусмотренное статьей 29 Закона о защите прав потребителей право потребителя на соразмерное уменьшение цены, что с учетом средней цены одного квадратного метра примерно 50 - 70 тыс. рублей является для потребителя существенным.

При таких обстоятельствах управление пришло к верному выводу, что данное условие нарушает право гражданина - участника долевого строительства.

В силу ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Управлением установлено, что обществом в договоры долевого участия в строительстве включено условие о том, что застройщик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, в том числе в случае просрочки передачи квартиры, за исключением случаев, когда такое неисполнение или ненадлежащее исполнение явились результатом неподписания и (или) невыдачи не по вине застройщика государственным или муниципальным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или результатом невыдачи организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, документа, подтверждающего соответствие построенного объекта техническим условиям. Указанные факты подтверждаются вступившим в законную силу решением суда и признаются сторонами являются при отсутствии вины застройщика чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами.

Таким образом, общество приравняло решения и действия (бездействие) государственных и муниципальных органов и сетевых организаций к обстоятельствам непреодолимой силы.

Однако указанные обществом обстоятельства не могут рассматриваться в качестве чрезвычайных и непредотвратимых.

Дольщик, заключая договор, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение его условий со стороны застройщика, а также на возможность привлечения последнего к установленной законом ответственности при ненадлежащем исполнении им принятых на себя обязательств.

В свою очередь, застройщик вправе в порядке регресса взыскать с виновных лиц убытки, возникшие у него в результате ненадлежащего неисполнения обязательств перед дольщиком.

При таких обстоятельствах управление пришло к обоснованному выводу о том, что условия договоров, существенно расширяющие перечень обстоятельств, влекущих освобождение застройщика от ответственности, также нарушают права потребителя.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для признания недействительным оспариваемого предписания.

Руководствуясь ст. 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении требований закрытого акционерного лица "ЮИТ Уралстрой" отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья

Ю.К.КИСЕЛЕВ

Поиск по сайту: