Визначення фізичного зносу нерухомого майна

Фізичний знос нерухомосіі визначається згідно "Правил оцінки фі­зичного зносу будинків та "Методики статистичного узагальнювання показників стану будівельних конструк­цій".

Фізичний знос в цілому визначений, як сума фізичного зносу окре­мих конструктивних елементів об'єкту, їх питомої ваги в складі будівлі.

Величина фізичного зносу будівлі визначається за формулою:

,

де Фб - величина фізичного зносу будівлі, %;

Феі - величина фізичного зносу окремої конструкції, технічного пристрою, %;

l_i - питома вага елементів у відновній вартості будівлі, %;

n - число окремих елементів в будівлі.

Коефіцієнт фізичного зносу визначається за формулою:

Кф = 1-Ф6//00.

де:

Кф - коефіцієнт фізичного зносу будівлі;

Б) Метод ліквідаційної вартості.

Роботи за оцінкою включають декілька етапів:

1. береться останній балансовий звіт;

2. розробляється календарний графік ліквідації активів, оскільки продаж різних видів активів підприємства вимагає різних тимча­сових періодів;

3. визначається валова виручка від ліквідації активів;

4. оцінна вартість активів зменшується на величину прямих витрат. До прямих витрат, пов'язаних з ліквідацією підприємства, відносять комісійні оцінним і юридичним фірмам, податки і збо­ри, які платяться при продажу;

5. ліквідаційна вартість активів зменшується на витрати, пов'язані з володінням активами до їхнього продажу, включаючи витрати на збереження запасів готової продукції і незавершеного виробництва, збереження устаткування, машин, механізмів, об'єктів нерухомості, а також управлінські витрати по підтримці роботи під­приємства аж до його ліквідації;

6. додається (або віднімається) операційний доход (збитки) лікві­даційного періоду;

7. віднімаються переважні права на вихідні допомоги і виплати працівникам підприємства, вимоги кредиторів за збов'язаннями, забезпеченими заставою майна ліквідовуваного підприємства, заборгованість по обов'язкових платежах до бюджету і до поза­бюджетних фондів, розрахунків з іншими кредиторами.

Рис. 2 КЛАСИФІКАЦІЯ МЕТОДИЧНИХ ПІДХОДІВ ДО ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ПІДПРИЄМСТВА