Оформляем право собственности

На полпути: как оформить право на незавершенное строительство

Автор: Юлия Карапетян

Фото Право.Ru

Как быть российскому дачнику, если дом на участке достроить не удалось, а оформить право на него хочется? Для этих целей государство предусмотрело общий порядок регистрации объектов незавершенного строительства и "дачную амнистию". Некоторые участники рынка нашли в этих процедурах лазейку, регистрируя свои права на "незавершенку", чтобы не потерять находящуюся под ним и арендованную у государства землю. О том, как на такую хитрость повлияли последние изменения в Земельном кодексе, а также о том, как "амнистировать" недострой, – в материале "Право.Ru".

Возвести на своем земельном участке собственный домик – это ли не мечта каждого, кто устал от городского шума и желает жить в тишине и покое? И вот землевладелец разрабатывает проект, закупает материалы, вызывает бригаду и начинает стройку. Но иногда случается так, что строительство приходится консервировать, то есть прерывать на какое-то время, и вместо планируемого дома на участке остается недострой – так называемая "незавершенка". Однако просто так, без должного учета, стоять она не может – на нее необходимо зарегистрировать право собственности.

Важным моментом при регистрации является тот титул на землю, которым обладает владелец, – земля может быть в собственности, в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде. Помимо этого, она должна иметь соответствующий вид разрешенного использования, например:
– для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – тут из самого названия следует, что на участке предполагается строительство дома или иной постройки;
– для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – вот тут немного сложнее: нужно будет определить, в каких границах находится земля. Если в границах населенного пункта – тогда это приусадебный земельный участок, который может использоваться для производства сельхозпродукции и постройки жилого дома. А если надел расположен за пределами населенного пункта, то речь идет о полевом участке, на котором возводить здания и сооружения нельзя.

Гражданский кодекс в своей ст. 130 обращает внимание на то, что в РФ к недвижимым вещам относятся те, что прочно связаны с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К этому списку относятся и объекты незавершенного строительства. Говоря более простым языком, "незавершенка", в дополнение к указанным выше требованиям о земле, должна иметь капитальный фундамент.

Почему так важно соблюсти вышеуказанные правила о праве на землю и виде ее использования, объясняет ст. 222 ГК РФ – согласно ей недвижимость, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. То есть "оформить право собственности на такое строение не получится, более того – оно подлежит сносу", подтверждает Антон Толмачев, генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ".

Оформляем право собственности

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположена "незавершенка", и разрешения на строительство (если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения). До 1 марта 2015 года необходимости в таком разрешении не было, но после обширных изменений Земельного кодекса, вступивших в силу с 1 марта этого года, оно снова входит в список документов, нужных для регистрации.

И теперь для того, чтобы оформить право собственности на незавершенный строительством объект, нужно соблюсти следующий алгоритм:
1) провести техническую инвентаризацию объекта;
2) получить разрешение на строительство незавершенного объекта;
3) получить на "незавершенку" кадастровый паспорт (с 1 января 2015 года Минэкономразвития утвердило новую форму этого документа);
4)подать документы (правоустанавливающие на землю и технические на объект) в органы госрегистрации.

А если аренда?

Изменения законодательства коснулись и вопроса арендуемых под застройку земель. В частности, закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" включил в ГК новую статью 239.1 "Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка".

До того как появиться этой норме, многие застройщики, чтобы оставить за собой право аренды земли, регистрировали право собственности на "незавершенку" и останавливали стройку. При этом муниципальные или государственные участки под таким недостроем могли выпадать из оборота на долгий срок, до того момента, как застройщик пожелает закончить строительство. Чтобы поторопить последних, п. 1 новой статьи предусмотрел, что в случае прекращения действия договора аренды земли, которая находится в муниципальной или государственной собственности и предоставлялась по результатам аукциона, расположенная на такой земле "незавершенка" может быть изъята у собственника по решению суда и продана на публичных торгах.

Это вызвало среди застройщиков кратковременную панику, но в итоге все оказалось не так страшно: положения ст. 239.1 не распространяются на те случаи, когда договор аренды гос- или муниципальной земли заключался до дня вступления 171-го закона в силу (то есть до 1 марта 2015 года).
Кроме того, участок не изымут, если собственник докажет, что сроки строительства были нарушены из-за действий (бездействия):

– органов государственной власти или местного самоуправления;

– лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым незавершенный объект должен быть подключен (технологически присоединен).

Есть и еще один нюанс. Согласно п. 21 упомянутого закона, если "незавершенный" объект располагается на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на него зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такая земля предоставлена в аренду до той же даты, собственник указанного объекта имеет право однократно приобрести такой участок в аренду, на три года, для проведения торгов для завершения строительства.

Поиск по сайту: