Б) Метод средневзвешенного коэффициента капитализации

1. Приблизительно рассчитываются пропорции(Д_зем и Д_зд), в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Используются для этого данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный коэффициент капитализации:

К_ср = К_зд* Д_зд + К_зем * Д_зем.

3. Определение стоимости всего недвижимого имущества методом капитализации дохода: V = ЧОД/ К_ср.

4. Расчет стоимости земельного участка: V_зем = V * Д_зем.

В) Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора

Методы рассмотрены в разделе 2.2.

Г) Метод капитализации

По данным о ценах сопоставимых земельных участков рассчитывается коэффициент капитализации, который затем используется для определения рыночной стоимости оцениваемого участка.

Д) Метод разбиения земельного участка

Используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки

Этапы:

1. Определение количества и размеров индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

3. Расчет издержек освоения и издержек, связанных с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных издержек и рекламу, предпринимательская прибыль.

4. Составление графика освоения и предполагаемых продаж.

5. Определение величины выручки от продажи индивидуальных участков.

6. Определение чистой выручки от продажи.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет текущей стоимости чистой выручки от продажи индивидуальных участков.

2.3.2. Определение затрат на воспроизводство или замещение зданий, сооружений

М е т о д ы

А) Метод сравнительной единицы

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на 1 м³).

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Б) Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (разбивки на компоненты)

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента.

3. Суммирование поэлементных затрат.

В) индексный способ оценки

Метод осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

2.3.3. Определение износа зданий и сооружений

Износ в оценке – это утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам.

Износ:

· физический – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта;

· функциональный – потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась;

· экономический или внешний – потеря стоимости собственности, вызванная внешними факторами.

М е т о д ы о п р е д е л е н и я и з н о с а

А) Метод разбиения

Метод заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому.

Б) Метод срока жизни

И/ВС = ЭВ/ЭЖ,

Где И – износ;

ВС – восстановительная стоимость;

ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – срок экономической жизни.

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию

Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

СОВОКУПНЫЙ ИЗНОС

3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

3.1. Затратный подход в оценке машин и оборудования

Этапы:

1. Определение затрат на воспроизводство или замещение[1] без учета износа.

2. Расчет всех видов износа.

3. Определение рыночной стоимости машин и оборудования как остаточной.

Затраты на воспроизводство машин и оборудования – либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по всем характеристикам, в текущих ценах.

Затраты на замещение – это минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

3.1.1. Определение затрат на воспроизводство или замещение без учета износа

М е т о д ы

А) Метод расчета по цене однородного объекта

1. Подбор однородного объекта, поиск информации о его цене.

2. Определение полной себестоимости производства однородного объекта.

3. Расчет полной себестоимости оцениваемого объекта – полная себестоимость однородного объекта умножается на коэффициент соотношения характеристик оцениваемого и сопоставимого объекта.

4. Определение затрат на воспроизводство оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их затраты на воспроизводство принимаются на уровне себестоимости.

Б) Метод поэлементного расчета

1. Составление перечня комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта, сбор ценовой информации о них.

2. Определение полной себестоимости объекта оценки как сумму стоимостей комплектующих узлов и агрегатов и собственных затрат изготовителя.

3. Расчет затрат на воспроизводство оцениваемого объекта.

В) Индексный метод оценки

Осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

3.1.2. Расчет износа

М е т о д ы определения физического износа

А) Метод срока жизни

Процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Б) Метод укрупненной оценки технического состояния

Используются специальные оценочные шкалы:

В) Метод снижения доходности

Ф_и = (П_о – П_i) / П_о,

Где П_о – прибыль, получаемая при эксплуатации новых машин;

П_i - прибыль в текущем интервале времени.

Г) Прямой метод

Ф_и = З / С_н,

Где З - затраты, которые необходимо произвести для того, чтобы довести изношенный объект до состояния нового;

С_н - стоимость новых машин и оборудования

М е т о д ы определения функционального износа

Функциональный износ – потеря стоимости, вызванная либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.

А) Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами

Этот вид функционального устаревания возникает, когда эксплуатационная производительность машин и оборудования из-за технических или технологических условий меньше расчетной, т.е. объект недоиспользуется

Износ = Недоиспользование = [1 – (P/p)ⁿ ] * 100 %,

Где Р, р – реальная и расчетная производительности соответственно;

n – Показатель степени (фактор «экономии на размере», или коэффициент «торможения цены»).

Поиск по сайту: