Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Порядок формирования инвентарной стоимости объектов, завершенных строительством

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Далее позвольте рассмотреть подробнее физический износ.

 

Физический износ объектов недвижимости

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика – разные процессы.

В бухгалтерских документах износ – это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым.

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле

Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом

Выявление всех возможных видов износа - это совокупный накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.
Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания [10] определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

На практике применяются основные методы расчета физического износа: нормативный, стоимостной и метод срока жизни.

Нормативный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого и отраслевого уровня. Например, правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86. разработаны и изданы эти правила госкомитетом по гражданскому строительству и архитектуре Москва 1990. принцип применения инструкций подобного рода заключается в следующем: в них даются величины износа различных конструктивных элементов, применяя которые оценщик рассчитывает износ.

Иф=сумма Ифi*di/100

Ифi – физический износ в процентах i-го конструктивного элемента

Di – доля конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости объекта

1) На основании нормативных документов оценщик разбивает недвижимость на основные конструктивные элементы. Такая разбивка существует в этих нормативных элементах или берется из технического паспорта на эту недвижимость.

2) На основании этой разбивки оценщик определяет износ каждого из этих элементов.

Недостатки этого метода: это самый не эффективный и нерациональный метод расчет, т.к. он не в полном объеме учитывает реальный физический износ каждого из конструктивных элементов. Кроме этого, он не учитывает реальное соотношение удельных весов конструктивных элементов между собой.

Стоимостной метод расчета физического износа – в основе этого метода лежит сопоставление затрат необходимых на проведение ремонтных работ, устраняющих повреждения конструкций, отдельных элементов здания и иных работ с целью достижения недвижимости полной восстановительной стоимости. С этой целью оценщиком или главными специалистами заказчика проводится работа по выявлению дефектов конструктивных элементов недвижимости. На основании результатов этой работы составляется так называемая дефектовочная ведомость. Далее эта ведомость осмечивается и тем самым определяется стоимость ремонтных работ. Полученный итог и есть величина физического износа недвижимости. В зависимости от текущей задачи оценщика этот физический износ, полученный стоимостным методом может быть либо сразу рассчитан в стоимостном выражении, либо рассчитан в %.

Оценщик также составляет и расценивает дефектные ведомости по выведенным элементам, затем на основании технических данных о недвижимости выделяет величину стоимости каждого и выделенных элементов полной восстановительной стоимости здания в целом и определяет на основании этой информации физический износ каждого из элементов. Второй вариант более сложен, а в отдельных случаях и менее достоверен, потому что разделить по удельным весам здания на элементы еще никому не удавалось. В основе этой дележки лежат либо данные технического паспорта на недвижимость, либо какие-либо нормативные источники подтвержденные Госстроем и т.д. С другой стороны второй вариант боле информативен, т.к. он позволяет увидеть степень износа отдельных элементов недвижимости. С этой точки зрения второй вариант предпочтителен к применению при определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости, т.к. в результате заказчик оценки увидит наиболее изношенные элементы недвижимости. сложность этого метода заключается в детализации конструктивных элементов недвижимости. Именно эта детализация вынуждает оценщика привлекать к работе сторонних специалистов.

Метод срока жизни – поскольку оценщик не всегда может располагать информацией, которая позволила бы применить ему нормативный или стоимостной методы, тем не менее должен считать величину физического износа. Он применяет метод срока жизни. Смысл этого метода заключается в следующем: по оцениваемой недвижимости оценщик определяет следующие параметры:

1) срок физической жизни типичный для аналогичных зданий = 50 лет

2) он определяет эффективный срок жизни объекта. Оценщик выявил, что эффективный возраст оцениваемой недвижимости составил 18 лет. На основании этой информации оценщик должен рассчитать величину физического износа.

Этот метод следует расценивать как весьма упрощенную методику расчета физического износа. Его применение возможно или необходимо в тех ситуациях когда нормативный метод или стоимостной невозможны. Применяя этот метод оценщик исходит из предположения , что износ физический недвижимости в течение хронологического возраста происходил равномерно. Оценщик обязан установить величину эффективного возраста, т.е. объяснить совпадение или несовпадение эффективного возраста с хронологическим.

Оценка устранимого и неустранимого физического износа методом срока службы

Данный метод расчета предусматривает четыре этапа.

- 1 этап. Полная восстановительная стоимость здания распределяется

между отдельными элементами в определенной последовательности:

· стоимость отложенного ремонта;

· стоимость коротко живущих элементов устранимым физическим износом;

· стоимость коротко живущих элементов неустранимым физическим износом;

· стоимость долго живущих элементов неустранимым физическим износом.

- 2 этап. Расчет процента износа для каждого выделенного элемента

методом срока службы.

- 3 этап. Оценка стоимости износа для каждого элемента.

- 4 этап. Расчет суммарного физического износа для всего здания.

Сроки жизни здания или сооружения представлены на рис.1.

Рис.1. Срок жизни здания или сооружения

Расчет устранимого физического износа коротко живущих элементов

Коротко живущие элементы — это элементы, с более коротким сроком службы, чем здание в целом, но не требующие замены на дату

оценки. Их замена должна быть произведена в будущем. Они относятся к элементам, требующим восстановления. Такие коротко живущие элементы не имеют 100%-го физического износа. Критерии устранимости данных элементов аналогичны отложенному ремонту.

Износ коротко живущих элементов оценивается раздельно по каждому выявленному элементу на основе соотношения его возраста и общего срока службы, а также суммы затрат по его восстановлению на дату оценки.

Расчет неустранимого физического износа долго живущих элементов

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Долго живущие элементы включают все элементы, которые не учитывались ранее в составе отложенного ремонта и коротко живущих элементов. Все долго живущие элементы имеют одинаковый возраст и общий срок службы, поэтому оцениваются комплексно. К ним относят подземные коммуникации, фундаменты, несущие стены и др. У долго живущих элементов износ менее 100%, поэтому отсутствует необходимость их замены. Как правило, такой элемент не подлежит замене кроме исключительных случаев. Критерии устранимости долго живущих элементов совпадают с критериями других физических элементов.

Износ долго живущих элементов оценивают на основе стоимости всех элементов, которые ранее не были учтены при расчете физического износа и процента износа, определенного методом срока службы.

Например, полная восстановительная стоимость здания – $750 000. Действительный возраст здания 25 лет при общем сроке полезной службы 100 лет. Затраты на отложенный ремонт –$10 000. Затраты на замену отопительной системы – $50 000. Стоимость

восстановления прочих коротко живущих элементов равняется $30 000. Других коротко живущих элементов не выявлено. Процент износа, рассчитанный методом срока службы, равен 25% (25 : 100). Стоимость, относимая к долго живущим элементам, составляет $660 000. (750000 — 10000 — 50000 — 30000). Стоимость физического износа долго живущих элементов составляет $165 000 ($660 000 × 25%).

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

 

Определение стоимости инвентарного объекта

Инвентарная стоимость является первоначальной стоимостью введенных в действие объектов, зачисленных в состав основных средств. Инвентарная стоимость определяется по каждому вводимому объекту капитального строительства.

В состав строящегося объекта могут входить: отдельно стоящие здания, сооружения, встроенные и пристроенные помещения подсобного назначения (электростанции, котельные, компрессорные, насосные станции). По окончании строительства эти объекты отражаются в учете как введенные в эксплуатацию одновременно с вводом основного объекта, по смете которого они строились.

Инвентарная стоимость зданий и сооружений, других объектов складывается из затрат на строительные работы и затрат, приходящихся на данные объекты. Если объекты вводятся по частям, то в состав основных средств зачисляется стоимость введенной в эксплуатацию части. Эту стоимость определяют, исходя из суммы фактически произведенных застройщиком затрат по данному объекту и учитывая только строительные работы в доле, относящейся к вводимой части (так как прочие затраты учитываются отдельно от них). Для этого:

1) определяют процент, равный отношению договорной стоимости выполненных работ по данной части объекта к договорной стоимости выполненных работ по объекту в целом;
2) рассчитывают долю затрат, приходящуюся на сдаваемую часть, путем умножения процента (пункт 1) на фактические затраты по строительству всего объекта.

Прочие затраты включаются в инвентарную стоимость вводимых объектов по прямому назначению. Под ними понимаются те затраты, которые можно отнести непосредственно на строительство конкретного объекта (затраты на оплату проектных работ, отвод земельных участков под строительство). Если прочие затраты осуществлялись сразу для нескольких объектов, то их стоимость распределяется пропорционально договорной (сметной) стоимости каждого вводимого в эксплуатацию объекта. Если объекты вводятся частями, то прочие затраты включают в инвентарную стоимость, исходя из сопоставления ассигнований на эти цели по смете и общей сметной стоимости данных объектов. При таком определении инвентарной стоимости после окончания строительства объекта в целом и расчета фактических сумм прочих капитальных затрат необходимо перерассчитать инвентарную стоимость введенных ранее в эксплуатацию объектов.

По мере ввода объектов в эксплуатацию затраты на их строительство списываются в размере их инвентарной стоимости: в Дебет счета 01 "Основные средства" с Кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" - в организациях-инвесторах; в дебет счета 86 "Целевое финансирование" с кредита счета 08 - в организациях местных органов власти и в организациях, производящих строительство за счет бюджетных ассигнований или средств долевого участия в строительстве, объекты которых передаются на баланс другим организациям.

Инвентарная стоимость оборудования, требующего монтажа, определяется по каждой единице вводимого в действие оборудования. Это оборудование отражается в учете и отчетности как введенное в эксплуатацию одновременно с основным объектом. Для определения инвентарной стоимости каждой единицы оборудования находится приходящаяся на них часть стоимости дополнительных расходов, учет которых ведется отдельно от стоимости оборудования. Дополнительные расходы состоят из расходов на доставку, заготовительно-складских расходов, расходов на строительные работы, работы по монтажу и прочих капитальных затрат.

Базой распределения в этом случае является общая стоимость оборудования. Для распределения рассчитываются:

1) процент как отношение дополнительных расходов к общей стоимости оборудования;
2) по полученному проценту определяются дополнительные расходы, которые распределяются на стоимость каждой единицы оборудования.

Дополнительные расходы на каждую единицу смонтированного оборудования списываются в размере инвентарной стоимости в дебет счета 01 с кредита счета 08 в действующих организациях, ведущих учет капитальных вложений на своем балансе. В организациях, ведущих строительство за счет бюджетного финансирования или средств долевого участия, делается запись на использование источников финансирования по дебету счета 86 и кредиту счета 08.

Инвентарная стоимость оборудования, не требующего монтажа, и оборудования с монтажом для постоянного запаса образуется из фактических затрат на приобретение, доставку и других расходов, связанных с их заготовлением. Списание в размере инвентарной стоимости затрат каждой единицы оборудования производится так же, как и по оборудованию, требующему монтажа. После определения инвентарной стоимости объектов законченные строительством здания и сооружения, установленное оборудование, законченные работы по достройке и дооборудованию объектов, которые увеличивают их первоначальную стоимость, по утвержденным в установленном порядке актам приемки-передачи основных средств зачисляются в состав основных средств инвестора (Дебет 01 Кредит 08).

Инвентарная стоимость определяется по законченному строительству. К нему относятся принятые в эксплуатацию объекты, на которых окончательно завершены все строительно-монтажные работы, работы по монтажу оборудования, другие работы. Для проверки объекта создаются специальные приемочные комиссии. Полная готовность к эксплуатации подтверждается актом приемки. В нем указывается объем, производственная мощность, производительность, площадь, параметры, характеризующие объект, готовность его к эксплуатации, качество выполненных работ, наличие недоделок, сроки их устранения. Оформленный акт передается в бухгалтерию. Этот документ является основанием для определения инвентарной стоимости объектов, зачисления их в состав основных средств.

При осуществлении капитального строительства организация несет расходы, прямо не связанные со строительством объекта, но без которых он не может быть возведен. Большое разнообразие всех вложений требует точной их классификации. При этом их определяют как затраты, не увеличивающие инвентарной стоимости основных средств, и учитывают на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Отражение затрат производится по дебету счета 08 с кредита счетов учета денежных средств или расчетов. Данные затраты в учете делятся на предусмотренные сводными сметными расчетами и не предусмотренные ими.

К первой группе относятся затраты:

на подготовку эксплуатационных кадров для основной деятельности строящихся предприятий;

геологоразведочные, изыскательские и другие работы, связанные со строительством объектов, если их невозможно включить в окончательную стоимость строительства (перспективные затраты);

строительство объектов в порядке долевого участия, если по вводу их в эксплуатацию они будут приняты в собственность другими организациями;

возмещение собственникам стоимости принадлежащих им строений и посадок, сносимых при отводе земельных участков под строительство.

Ко второй группе относятся затраты:

- на объекты, не законченные строительством, а также другие материальные ценности, переданные безвозмездно другим организациям (основанием для списания этих затрат, кроме актов приемки-передачи, является также справка принимающей стороны об отражении их в учете);

- оплату процентов по кредитам банков сверх учетных ставок;

- основные средства строительства;

- восстановление пострадавших от стихийных бедствий не законченных строительством зданий и сооружений;

- консервацию строительства;

- снос, демонтаж и охрану объектов, прекращенных строительством;

- уплату процентов, штрафов, пеней и неустоек за нарушение в финансово-хозяйственной деятельности.

Затраты, не увеличивающие стоимости основных средств, предусмотренные сводными сметными расчетами стоимости строительства, и затраты на объекты, не законченные строительством, переданные безвозмездно другим организациям (то есть затраты, не предусмотренные сметными расчетами), учитываются в общем порядке как незавершенное строительство до окончания соответствующих работ или операций. Исключением являются затраты на строительство объектов в порядке долевого участия. Все затраты, не увеличивающие стоимости основных средств, списываются с кредита счета 08 в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы" или 86 "Целевое финансирование" за счет предусмотренных в плане источников финансирования по мере полного завершения производства соответствующих работ или совершения операций.

Порядок формирования инвентарной стоимости объектов, завершенных строительством

Инвентарная стоимость законченных строительством объектов определяется в следующем порядке:
Инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и приходящихся на них прочих капитальных затрат.
Прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому назначению. В случае если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов.
Если ввод объектов производится частями, то прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость вводимых объектов по нормативам, исходя из соотношения ассигнований на эти цели в смете на строительство объекта в целом и общей договорной стоимости возводимых объектов. В этом случае после окончания строительства и определения фактических сумм прочих капитальных затрат целесообразно сделать перерасчет инвентарной стоимости введенных в действие объектов.
Инвентарная стоимость оборудования, требующего монтажа, складывается из фактических затрат по приобретению оборудования, а также расходов на строительные и монтажные работы, прочие капитальные затраты, относимые на стоимость вводимого в эксплуатацию оборудования по прямому назначению.
Если расходы на строительные и монтажные работы, а также прочие затраты относятся к нескольким видам оборудования, то их стоимость распределяется между отдельными видами оборудования пропорционально их стоимости по ценам поставщиков.
Инвентарная стоимость оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря, предназначенного для вводимых объектов в качестве первого комплекта, а также оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса, слагается из покупной стоимости по счетам поставщиков, расходов по доставке до приобъектного склада и других расходов, связанных с их приобретением.
Ввод в действие оборудования, инструментов и инвентаря и списание их инвентарной стоимости со счета 08 «Вложения внеоборотные активы» производятся одновременно с вводом в действие строящихся объектов или окончанием работ по расширению, реконструкции или техническому перевооружению действующих объектов, приемка которых в эксплуатацию оформлена в установленном порядке.
Инвентарная стоимость приобретенных отдельных видов основных средств и других долгосрочных активов определяется в следующем порядке:
Инвентарная стоимость зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других отдельных объектов основных средств, приобретенных отдельно от строительства объектов, слагается из фактических затрат по их приобретению и расходов по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях.
Инвентарная стоимость земельных участков и объектов природопользования слагается из расходов по их приобретению, включая затраты по улучшению их качественного состояния, комиссионных вознаграждений и других платежей.
Затраты по строительству на приобретенных земельных участках различных сооружений учитываются отдельно от стоимости этих участков и по завершении работ по строительству сооружений определяется их стоимость при зачислении сооружений как отдельных объектов в состав основных средств.
Здания, сооружения и другие объекты основных средств, приобретенные отдельно от строительства объектов, а также земельные участки, объекты природопользования зачисляются в размере инвентарной стоимости в состав основных средств по поступлении их на предприятие и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи основных средств.

 

Задачи

Задача №1

Определить стоимость объекта недвижимости, если известны следующие показатели по вариантам по объекту:

 

Дано: Решение:

Ц з = 350 т. у.е. 545 т. у. е. – 100 %

ВС = 545 т. у.е. Х т. у. е. – 20 %

НИ = 20 % х =

Стоимость объекта = ВС – х + Ц з = 545 – 109 + 350 =

= 786 т.у.е

Стоимость

объекта -?

Ответ : Стоимость объекта равна 786 т. у. е.

 

Задача № 2

Определить стоимость объекта недвижимости применяя метод срока жизни, если известно:

Дано: Решение:

ВС = 545 т. у.е. И=

Цз = 350 т. у.е. Общая ВС = ВВ+ Вр+ Во+ Вк = 545 +15 + 41 + 21= 622 т. у. е

Фв = 14 лет О =

Еж = 50 года

Вр = 15 т. у.е. Стоимость объекта = ОВС-О + Цз = 622- 361,6+ 350=

Во = 41 т. у.е. = 610,4 т. у. е.

Вк = 21 т. у.е.

Стоимость

объекта -?

Ответ : Стоимость объекта 610,4 т. у. е.

Задача № 3

Определить обесценивание, которое вызвано физическим износом элементов с долгим сроком жизни, если известны следующие показатели по вариантам по объекту:

Дано: Решение:

ВВ = 545 т. у.е. И =

ФВ = 14 лет . О = =

Кр = 90 лет

 

О - ?

 

Ответ: Обесценивание равно 295,4 т. у. е.

 

Задача № 4

Определить стоимость объекта недвижимости и обесценивания по каждому виду износа, если известны следующие показатели по вариантам по объекту:

 

Дано: Решение:

.

.

.

 

Использованная литература

1. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. 2004. – №1. – с. 48–49

2. http://www.aup.ru/

3. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2009.

4. http://www.ocenk-bussines.ru/

5. http://www.bibliotekar.ru/

6. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998

 

 

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.