Наявність вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями та спорудами дала значний поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.
Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:
- капіталізації доходів;
- дисконтова них грошових потоків.
Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.
Метод дисконтова них грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.
Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:
1. Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом оцінки;
2. Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується;
3. розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкта нерухомості на існуючому ринку.
4. здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей.
Вартість реверсії може визначатися:
- шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. величина коефіцієнта капіталізації в такому випадку залежить від конкретних умов ринку аналогічних об’єктів;
- з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в пост прогнозному періоді):
Р= Ді +1 / r – q
де Ді+1 – очікуваний дохід від володіння об’єктом за 1-й рік пост прогнозного періоду;
r - ставка дисконту;
q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.
Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об’єктів на „пасивних” секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і т. ін.
Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:
1. оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється);
2. оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.
3. оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного старіння.
4. визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) та сукупним зносом;
5. визначення повної вартості об’єкта нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умови наявності майнових прав на неї).
При виконанні 2 етапу ( оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки ) необхідно врахувати наступне.
Відновлювальна вартість – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об’єкта оцінки з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, що й об’єкта оцінки.
Вартість заміщення – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об’єкта з корисністю, еквівалентною корисності об’єкта оцінки, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно до нових стандартів і планувальних рішень.
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об’єктів, подібних до об’єкта оцінки, та внесені відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об’єктами-аналогами й об’єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об’єктів.
Порівняльний підхід представлений двома основними методами:
- порівняння продажів;
- валового рентного мультиплікатора.
Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об’єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об’єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.