Основные методы определения стоимости недвижимости

Оценка недвижимости — это: 1) сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества; 2) необходимый элемент при совершении любой операции с недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, обмен, принятие решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, внесение объектов недвижимости в уставный капитал и т. д.).

Оценщик — это лицо (индивидуум), который обладает специальными знаниями и образованием для проведения оценки определенного объекта собственности.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями современных норм.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости, основанных на трех базисных подходах:

— метод по сопоставимым продажам;

— метод соотнесения (переноса);

— метод капитализации земельной ренты;

— метод техники остатка для земли;

— метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:

— местоположение;

— время продажи;

— физические характеристики;

— характеристики дохода, получаемого с земельного участка;

— условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;

— условия продажи;

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющие — цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, и предполагает следующую последовательность действий:

— определение размеров и количества индивидуальных участков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);

— расчет стоимости освоенных участков[7] методом сопоставимых продаж;

— расчет затрат на освоение участков[8] и их продажу;

— определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

— дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Заключение

В результате проведенной работы можно сделать следующие выводы.

Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или при­крепленное к земле.

Главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с земельным участком, материальность, долговечность.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Недвижимость классифицируется по характеру использования, по целям владения, по степени специализации, по степени готовности к эксплуатации, по воспроизводимости в натуральной форме.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов произ­водства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Участниками рынка недвижимости являются продавцы (или арендодатели), покупатели (или арендаторы), профессиональные участники рынка недвижимости.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости, основанных на трех базисных подходах:

— метод по сопоставимым продажам;

— метод соотнесения (переноса);

— метод капитализации земельной ренты;

— метод техники остатка для земли;

— метод развития земельного участка.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что цель курсовой работы достигнута, тема раскрыта.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный Закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Закон РФ от 24 декабря 1992г. № 4218-1 « Об основах федеральной жилищной политики».

4. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Закон Российской Федерации « О недрах» от 3 марта 1995г.

6. Симонов Ю.Ф., Дормачев Л.Б. Экономика недвижимости. - М., 2004.

7. Оксфордский толковый словарь по бизнесу.- М., 1995г. С 543.

8. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада - М., 1992г.

9. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь- М., 1992г.

10. Свод Законов Российской империи. Т. 10.Ч.1. Свод законов гражданских.- Петроград, 1914г.

[1] Оксфордский толковый словарь по бизнесу.- М., 1995 С 543

[2] Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада -М., 1992

[3] Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь- М., 1992

[4] Свод Законов Российской империи. Т. 10.Ч.1. Свод законов гражданских.- Петроград, 1914.

[5] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. — М.: Юридическая ли­тература, 1994.

[6] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. — М.: Юридическая ли­тература, 1994.

¹Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам.

[8] Затраты на освоение и продажу земельных участков включают в себя расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строительству подъездных дорог, инже­нерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр.

Поиск по сайту: