Анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости, в отличие от других рынков товаров и услуг, относится к числу молодых. Отправной точкой его развития: следует считать 1990 г., когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений.

Материальная база рынка недвижимости на начальном этапе развития складывалась из двух источников. Первый — это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков «рынок первичной приватизации недвижимости), Второй — это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости — рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных но­вых объектов.

Сегодня рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в наем и т. д.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому приведенное ниже определение сформулировано на основе изучения работ отечественных и зарубежных источников.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов произ­водства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)

Структура рынка включает:

♦ объекты недвижимости;

♦ субъекты рынка;

♦ процессы функционирования рынка;

♦ механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

♦ эффективное решение социальных задач, связанных с созда­нием и использованием полезных свойств недвижимости;

♦ отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

♦ свободное формирование цен на объекты и услуги;

♦ перераспределение инвестиционных потоков между конку­рирующими видами объектов недвижимости;

♦ перераспределение инвестиционных потоков между конку­рирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

♦ колоссальной стоимостью национального богатства, матери­ализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

♦ достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

♦ достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

♦ высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

♦ большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:

1. Спрос

2. Предложение

3. Цена

4. Менеджмент

5. Маркетинг

6. Инфраструктура

7. Деловые процедуры

Рассмотрим подробнее каждый элемент.

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических.

Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

Специфические особенности рынка недвижимости

Сочетание бесконечного многообразия физических характеристик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества различных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к возникновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:

1) локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

2) открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;

3) владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

♦ единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции;

♦ на поддержание объекта в функциональном состоянии;

♦ налог на недвижимое имущество;

♦ государственные пошлины и другие сборы на сделки;

4) спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением;

5) низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир;

6) товары-объекты недвижимости могут быть определены правами третьих лиц в разных комбинациях;

7) сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонирование территорий;

8) товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

9) относительно небольшое число участников рынка;

10) большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

— создание новых объектов недвижимости;

— передачу прав на недвижимость;

— установление равновесных цен на объекты недвижимости;

— эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

— распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

— инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

♦ со сменой собственника:

— куплю-продажу объектов недвижимости;

— наследование;

— дарение;

— мену;

— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

♦ с частичным или полным изменением состава собственников:

— приватизацию;

— национализацию;

— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

♦ без смены собственника:

— инвестирование в недвижимость;

— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

— управление, эксплуатация;

— залог;

— аренду;

— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

— рента;

— пожизненное содержание с иждивением;

— передача в доверительное управление;

— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.

Кроме того, для рынка недвижимости характерны следующие особенности:

1) низкая ликвидность;

2) цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

3) высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

4) наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

5) высоким уровнем транзакционных издержек.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается земельный участок.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости Индивидуализирован и невзаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения, на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами, состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха ит. д.).

Участники рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которых участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара — недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1) продавцы (или арендодатели);

2) покупатели (или арендаторы);

3) профессиональные участники рынка недвижимости. В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

Поиск по сайту: