Ответственность при неисполнении обязательств

10. Иные условия.Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе по оплате жилья). Управляющая организация выступает агентом по предоставлению прочих услуг в интересах собственников. Вопросы инвестирования. Ресурсосбережения. Дополнительные услуги. Сдача в аренду общего имущества и направление средств на содержание и ремонт общего имущества. Сведения об уполномоченном собственниками лице, который будет осуществлять контроль исполнения управляющей организацией договора управления и подписывать акты выполненных работ и оказанных услуг. Порядок разрешения споров, возникающих при исполнении договора управление. Порядок расчетов по приборам учета, потребляемых ресурсов. Порядок взыскания задолженностей по обязательным платежам.

10. Приложения к договору.Утвержденные перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Перечни коммунальных услуг. Копия протокола общего собрания собственников помещений. Копии бланков решений при заочном голосовании. Копии бланков решений при письменном голосовании на общем собрании при личном присутствии. Копии доверенностей. Порядок принятия собственниками помещений решений и установления размеров платежей при выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Полномочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, предоставленные управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме.

Участие управляющей организации в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

При участии в общем собрании собственников помещений управляющая организация может выполнить следующие действия и мероприятия:

1. Проинформировать собственников о согласованных с органами исполнительной власти (ОМСУ) временных границах земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (до формирования земельного участка), в целях осуществления обслуживания придомовой территории.

2. На основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о собственниках помещений произвести расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений такого дома и определить количество голосов каждого собственника на общем собрании. Подготовить обоснованные перечень и объемы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость этих услуг и работ.

3. Предложить обоснованный перечень функций по управлению и затраты на их реализацию (ведение технической и финансовой документации, прием населения, выдача справок и иных документов, перспективное планирование работ по ремонту и др.).

4. Разработать порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

5. Рассчитать размеры дифференцированной платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от планируемого перечня и стоимости таких работ и услуг.

6. Предложить утвердить Порядок принятия собственниками помещений решений и установления размеров платежей при выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Порядок разрешения споров, возникающих при исполнении договора управление. Порядок расчетов по приборам учета, потребляемых ресурсов.

7. Другие вопросы.

Особенности выбора управляющей организации

На открытом конкурсе

Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

С 1 января 2007 г. открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы, проводят органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Однако, следует заметить, что Жилищным кодексом не установлен конкретный срок, в течение которого должен быть проведён конкурс по прошествии одного года. Вместе с тем, собственники помещений могут провести общее собрание, если даже объявлен конкурс в средствах массовой информации, но ещё не проведён. У собственников помещений имеется возможность провести общее собрание по выбору способа управления до дня проведения конкурса и в случае решения вопроса о выборе способа управления домом на общем собрании до дня проведения конкурса орган местного самоуправления конкурс не проводит.

Рассмотрим особенности данного постановления:

1. Данное постановление не устранило неопределенность в части оснований проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации. Согласно данного постановления конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

ü собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято. Однако жилищное законодательство не возлагает на собственников помещений обязанность по выбору нового способа управления многоквартирным домом;

ü по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

ü большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако жилищное законодательство не устанавливает срок, необходимый для заключения собственниками помещений договоров с ресурсоснабжающими и управляющей организациями;

ü собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Жилищное законодательство не устанавливает срок на предоставление в регистрирующие органы документов необходимых для регистрации юридического лица;

ü не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако жилищное законодательство не устанавливает срок, необходимый для заключения договоров управления многоквартирным домом;

Установленные данным нормативным актом основания проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (далее конкурс) в большей части являются спорными.

2. Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В случае, если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

3. Объектом конкурса является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

4. Срок начала выполнения управляющей организацией возникших по результатам конкурса обязательств, который должен составлять не более 30 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в многоквартирном доме подписанных управляющей организацией проектов договоров управления многоквартирным домом. Данная норма противоречит п.7. ч.3 ст. 162 ЖК РФ.

5. Введены условия продления срока действия договора управления на 3 месяца, если:

большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;

товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;

другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;

другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

6. На управляющие организации, выигравшие открытый конкурс возлагаются меры по обеспечению обязательств.

Размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца.

Мерами по обеспечению исполнения обязательств могут являться страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.

Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций - в пользу соответствующих ресурсоснабжающих организаций. Лица, в пользу которых предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования по надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения.

В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия этих договоров.

7. Управляющая организация принимает на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг, а также выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в объеме установленном организатором конкурса и по его цене с учетом предложенных им дополнительных работ и услуг. Такой порядок проведения конкурса может привести к разбалансированности договорных отношений либо к росту цен на жилищные услуги.

В части 6 статьи 161 ЖК РФ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не позднее чем через год после заключения указанного в части 5 данной статьи договора управления с выбранной по конкурсу управляющей организацией. Из смысла этой части статьи следует, что общее собрание в этом случае может выбрать не только иной способ управления, но и иную управляющую организацию. Поэтому в договоре управления, заключённом в соответствии с частью 5 данной статьи, целесообразно предусмотреть в качестве одного из оснований расторжения договора – решение общего собрания собственников помещений о выборе иного способа управления либо другой управляющей организации; либо заключить договор на один год с возможностью продления срока его действия. Рассматриваемые положения статьи 161 по существу являются стимулом для управляющей организации в эффективной работе, удовлетворяющей собственников помещений.

Поиск по сайту: