Правовое положение товарищества собственников жилья. Цели и задачи создания

Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) является основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано.

Часть 1 ст. 135 ЖК РФ определяет цели создания ТСЖ.

ТСЖ создается для следующих целей:

· совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;

· обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;

· владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется путем принятия членами товарищества решений на общем собрании членов ТСЖ.

ТСЖ владеет, пользуется и в установленных законодательством пределах распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме при наличии полномочий собственников помещений. Товарищество наделяется такими полномочиями в момент его создания, а в существующих товариществах путем внесения изменений и дополнений в устав товарищества. Полномочия на совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме от не членов товарищества, ТСЖ приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Понятие обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме никакими нормативными актами в настоящее время не регламентировано и чаще всего содержание этого понятия является предметом судебных разбирательств. Чтобы не нести ответственность по обязательствам, не предусмотренным уставной деятельностью ТСЖ, необходимо в уставе товарищества раскрыть данный термин. Такая регламентация, прежде всего, необходима для определения впоследствии ответственности сторон при неисполнении договоров на предоставление услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в таком доме, а также при возникновении споров членов товарищества с ТСЖ.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и не оказания услуг, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно, прежде всего является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления общим имуществом в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги интернет связи, услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации, направленные на достижение предусмотренных уставом целей).

Определение понятия товарищества собственников жилья неудачно заимствовано из Федерального закона “О товариществах собственников жилья”, где под комплексом недвижимого имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

По совокупности норм, содержащихся в ЖК РФ, товарищество собственников жилья осуществляет управление общим имуществом в многоквартирном доме.

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности возникает с момента его создания.

Наличие целей деятельности, предусматриваемых в уставе товарищества, является обязательным условием его законного существования. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности может быть признана судом недействительной (внеуставная сделка).

Примером этому служит Постановление Федерального арбитражного суда западно-сибирского округа от 17 октября 2002 года по делу N Ф04/3876-848/А46-2002 (извлечения):

«Товарищество собственников жилья "Первомаец-4" (далее - ТСЖ "Первомаец-4") обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Акционерная компания энергетики и электрификации "Омскэнерго" (далее - ОАО "АК "Омскэнерго"), к "Омскэнергосбыт" ОАО "АК "Омскэнерго", к акционерному обществу закрытого типа "Строительно - монтажный трест N 6" (далее - АОЗТ "СМТ N 6") о признании незаключенными договора от 15.01.96 N 2211, договора от 03.02.98 N 2211, договора от 09.01.2001 N 2211, договора от 21.08.96 N АК-5-333/2211, а также соглашения от 01.01.2000 о внесении изменений в договор от 21.08.96 N АК-5-333/2211.

В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил суд признать недействительными указанные договоры и соглашение, мотивируя тем, что они заключены управляющим ТСЖ "Первомаец-4" с превышением полномочий.

Определением от 21.09.2001 суд прекратил производство в отношении "Омскэнергосбыт" ОАО "АК "Омскэнерго" и привлек к участию в споре в качестве ответчика муниципальное унитарное предприятие тепловых сетей и котельных города (далее - МУП ТСК).

Определением от 31.10.2001 суд в качестве ответчика также привлек к участию в споре ГУ УФПС Омской области (филиал Почтамт).

ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК отклонили исковые требования, признав их необоснованными и заявленными с пропуском срока исковой давности.

Решением от 04.12.2001 прекратил производство по делу в части признания недействительными договора от 15.01.96 N 2211 и договора от 03.02.98 N 2211, мотивируя тем, что срок действия данных договоров истек, в связи с чем спор в этой части является беспредметным. В остальной части иска суд отказал, обосновывая свои доводы тем, что управляющий ТСЖ "Первомаец-4" при заключении спорных договоров действовал в рамках полномочий, предоставленных уставом товарищества, и истец не доказал, что другие стороны по сделкам знали или должны были знать о незаконности совершаемой сделки.

Апелляционная инстанция постановлением от 12.07.2002 отменила решение в части требований о признании недействительными договоров от 15.01.96 N 2211, от 03.02.98 N 2211, от 09.01.2001 N 2211 и в этой части приняла новое решение: признала недействительным договор от 09.01.2001 N 2211, заключенный между ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ "Первомаец-4"; в части требований о признании недействительными договоров от 15.01.96 N 2211 и от 03.02.98 N 2211 направила дело на рассмотрение в первую инстанцию суда.

В отношении ЗАО "СМТ N 6" производство по делу апелляционная инстанция прекратила по причине неподведомственности спора арбитражному суду.

В остальной части решение суда оставлено апелляционной инстанцией без изменения.

ОАО "АК "Омскэнерго", не согласившись с выводами апелляционной инстанции, направило кассационную жалобу, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и норм процессуального права, просило постановление отменить в части признания договора от 09.01.2001 N 2211 недействительным и в части передачи дела на рассмотрение в первую инстанцию суда, в иске отказать. По мнению подателя жалобы, ТСЖ "Первомаец-4" при заключении договора с энергоснабжающей организацией не вышло за пределы специальной правоспособности, так как выступало от лица всех членов товарищества в качестве коллективного абонента, единого представителя интересов домовладельцев кондоминиума. В связи с истечением срока действия договоров от 15.01.96 N 2211 и от 03.02.98 N 2211 у ТСЖ "Первомаец-4" отсутствовало право на обращение с иском о признании их недействительными.

В судебном заседании представитель ОАО "АК "Омскэнерго" поддержал доводы жалобы и, уточнив свои требования, просил суд отменить постановление апелляционной инстанции в обжалуемой части и в этой части оставить в силе решение первой инстанции суда.

Представитель ТСЖ "Первомаец-4" высказался против удовлетворения жалобы, просил постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность состоявшихся судебных актов, рассмотрев доводы жалобы, суд кассационной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела, ТСЖ "Первомаец-4" оспорило:

- договор от 15.01.96 N 2211, заключенный с ПТСК (правопредшественником МУП ТСК) на отпуск тепловой энергии и горячей воды;

- договор от 03.02.98 N 2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго" и МХ ПТСК на отпуск тепловой энергии;

- договор от 09.01.2001 N 2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго" на поставку, получение и оплату тепловой энергии,

- а также договор от 21.08.96 N АК-5-333/2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго", МХ ПТСК, УФПС по Омской области, и соглашение к нему от 01.01.2000.

Истец указал на то, что указанные договоры заключены управляющим ТСЖ "Первомаец-4" с превышением полномочий и с превышением правоспособности товарищества собственников жилья и просил признать обязанным по спорным договорам застройщика АОЗТ "СМТ N 6", правопреемник которого - ЗАО "СМТ N 6".

Апелляционная инстанция обоснованно прекратила производство по делу в отношении ЗАО "СМТ N 6" по основаниям пункта 1 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (1995 года).

Исследуя условия договора от 09.01.2001 N 2211, апелляционная инстанция установила, что он заключен между энергоснабжающей организацией ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ "Первомаец-4" как с абонентом на поставку тепловой энергии в жилые дома, расположенные по улице Блюхера, 26, и по улице Магистральной, 18; данный договор является договором энергоснабжения.

В соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Между тем нормы Федерального закона "О товариществах собственников жилья", в соответствии с которым действует ТСЖ "Первомаец-4", не предусматривают право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры как абоненту - потребителю соответствующей энергии.

Апелляционная инстанция правомерно признала договор от 09.01.2001 N 2211 недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный с нарушением статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 29, 31, 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Первая инстанция суда, отказывая в удовлетворении требований о признании договора от 09.01.2001 N 2211 недействительным, неправильно применила нормы материального права, что явилось основанием для отмены решения в этой части.

При этом суд первой и апелляционной инстанций обоснованно отказал в удовлетворении требования о признании недействительными договора от 21.08.96 N АК-5-333/2211 и подписанного к нему соглашения от 01.01.2000.

Договор N АК-5-333/2211 заключен между ТСЖ "Первомаец-4", ОАО "АК "Омскэнерго", МП ТСК и УФПС по Омской области в лице почтамта на обслуживание по приему и перечислению платежей за отопление и горячее водоснабжение.

По условиям данного договора и соглашения от 01.01.2000 к нему ТСЖ "Первомаец-4" обязалось производить сбор платежей от жильцов за отопление и горячее водоснабжение, их перечисление на счета ОАО "АК "Омскэнерго" и МП ТСК, а также проведение и оформление сверки расчетов по лицевым счетам жильцов и предоставление реестров принятых платежей.

Принятые по указанному договору обязательства не противоречат целям создания и деятельности ТСЖ "Первомаец-4", установленным в нормах статей 29, 30 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", и соответствуют пунктам 2.1, 2.2, 3.1 устава товарищества.

Следует признать правильным вывод апелляционной инстанции об отмене решения в части прекращения производства по делу о признании недействительными договоров N 2211 от 15.01.96 и N 2211 от 03.02.98 и направлении дела в этой части на рассмотрение в первую инстанцию суда.

У суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для прекращения производства по делу в этой части. Суду надлежало рассмотреть вопрос о недействительности спорных договоров.

Исследование материалов дела показало, что выводы апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам спора и основаны на правильном применении норм материального права и норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы несостоятельны и не содержат оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 274, 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции от 12.07.2002 Арбитражного суда Омской области по делу N 1-265/01 (А-60/02) оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "АК "Омскэнерго" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия».

Рассмотренное выше Постановление Федерального арбитражного суда западно-сибирского округа от 17 октября 2002 года по делу N Ф04/3876-848/А46-2002 остается актуальным по настоящее время. Следует обратить внимание на то, что новый Жилищный кодекс также как и Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", не предусматривает право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры как абоненту - потребителю соответствующей энергии.

Согласно ч.2 ст. 162 ЖК РФ предоставление управляющей организацией ЖКУ осуществляется только собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением. То есть предоставление услуг осуществляется непосредственно его потребителю - собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением, т.к. приемные устройства и присоединенные сети находятся в пользовании этих лиц.

Поиск по сайту: