Понятие “управление многоквартирным домом” жилищным законодательством трактуется в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.
В обобщенной форме под управлением жилья следует понимать совершение субъектом управления юридических действий по отношению к объекту управления.
С точки зрения прав собственности объектом управления является общее имущество, т.к. помещением собственник управляет самостоятельно. Общее имущество в многоквартирном доме находится в долевой собственности собственников помещений.
Собственникам помещений принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилыми и нежилыми помещениями собственники управляют самостоятельно, а для управления общим имуществом в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления.
В соответствии с ст. 161ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
– благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
– надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
– решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
– предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
По существу это и является основными целями управления, на основе которых следует формировать критерии оценки деятельности управляющей организации.
Реализация жилищного законодательства в вопросах управления многоквартирными домами предполагает:
1. Создание рыночных отношений при предоставлении ЖКУ.
2. Вывод управления многоквартирными домами из под административного воздействия.
3. Демонополизацию в сфере управления и создание конкуренции.
4. Привлечение в сферу управления профессиональных управляющих.
5. Достижение разумного общественно-политического соотношения интересов населения и органов государственной и муниципальной власти.
6. Первостепенное удовлетворение интересов населения в вопросах финансирования содержания собственного жилья. Сочетаются интересы собственников и их финансовые возможности.
7. Увеличение спроса на ресурсосберегающие технологии.
8. Повышение уровня обслуживания населения. Достигается сбалансированностью финансовых отношений между потребителями и обслуживающими организациями, а также совершенствованием контроля исполнения обязательств по заключенным договорам. Оплата предполагается только по факту выполненных работ.
Управление многоквартирным домом это, прежде всего, деятельность собственников помещений в многоквартирном доме направленная на извлечение полезных свойств из имущества, находящегося в их собственности. Так собственник жилого помещения, приобретая права собственности на жилое помещение в виде квартиры, имел намерение в последующем использовать это помещение для собственного постоянного проживания, а также для проживания членов его семьи. Приобретая благоустроенное жилое помещение в многоквартирном доме, он делал упор на определенный набор возможностей такого помещения: наличие водопроводного оборудования и канализации, электрического, газового оборудования и централизованного отопления, а также рассчитывал на бесперебойную работу этого оборудования и на получение услуг газоснабжения, электроснабжения, отопления, водоснабжения и водоотведения. Данное оборудование в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ относится к общему имуществу в многоквартирном доме и находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.
Для того, чтобы получить коммунальные услуги, действующее законодательство (ст.ст. 539-548 ГК РФ) возлагает на собственника помещения (абонента организации) следующие обязательства:
соблюдать предусмотренный договором режим потребления;
обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в ведении собственника энергетических сетей;
обеспечивать исправность используемых собственником приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии;
немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.
В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Законодательно обязательства абонентов по договору энергоснабжения для физических и юридических лиц разделены и исполнение этих обязательств в многоквартирном доме затруднительно, так как данное оборудование находится в их общей долевой собственности. Жилищный кодекс РФ устанавливает иной порядок обеспечения безопасности эксплуатации находящихся в ведении собственника энергетических сетей и обеспечения исправности используемых собственником приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии при предоставлении коммунальных услуг. Это достигается через управление многоквартирным домом. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.