Институт общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заимствован из Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и вошел в Жилищный кодекс РФ со всеми существовавшими в нем достоинствами и недостатками. Для того чтобы собственникам определиться, в какой форме лучше проводить общее собрание таких собственников проведем сравнительный их анализ.
Общее собрание в форме совместного присутствия характеризуется следующими недостатками:
• низкий процент явки собственников помещений на общее собрание;
• очень сложно выбрать дату и время проведения собрания;
• требуется конкретное место для проведения собрания собственников;
• незначительный срок на принятие решений. Обычно на собрании инициатор такого собрания коротко обосновывает необходимость принятия решения по вопросу, поставленному на голосование, и почти сразу происходит голосование;
• при принятии решения на собственника помещения оказывается воздействие другими собственниками;
• как правило, на общем собрании присутствуют оппоненты, которые навязывают свою волю или могут ввести собственника в заблуждение и он проголосует под «впечатлением»;
• существует большая вероятность срыва собрания из-за непримиримой позиции оппонентов либо плохой организации собрания. В Москве известны случаи, когда оппоненты срывали несколько собраний подряд путем извещения милиции о закладке в месте проведения собрания взрывчатых веществ. Обычно собрания проводятся в актовом зале школы и после звонков «телефонных террористов» директор школы отказывается в дальнейшем предоставлять помещения;
• при значительном количестве собственников возникает необходимость письменного голосования по вопросам, поставленным на голосование. Многие собственники присутствуют на собрании, но в голосовании не участвуют;
• участвуют в голосовании только те собственники, которые пришли на общее собрание;
• незаконность доголосования;
• затруднительно утверждение проектов документов (договор, устав…).
Преимущества общего собрание в форме совместного присутствия:
• незначительные расходы на проведение собрания (1000 – 3000 руб. за аренду помещения);
• упрощенная процедура проведения собрания;
• интересы собственника может представлять на собрании представитель по доверенности;
• отсутствует необходимость предоставления каждому собственнику материалов по вопросам, которые поставлены на голосование.
Общее собрание в форме заочного голосования характеризуется следующими недостатками:
• собственники помещений могут не сдать бюллетени для голосования;
• усложнена процедура голосования. Необходимо собрать сведения о собственниках, рассчитать доли в праве общей собственности, провести переговоры с управляющими или ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, разработать проекты договоров, разработать проект устава ТСЖ, разработать бланк решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, уведомить каждого собственника, вручить бланки для голосования, собрать и организовать сбор бланков для голосования, произвести подсчет голосов, оформить протокол общего собрания и пр.;
• возможны затраты на проведение собрания (бумага, ксерокопирование, рассылка, консультации и пр.). Величина затрат зависит от процедуры проведения собрания;
• требуется дополнительное информирование собственников. Информация о предстоящем общем собрании обычно излагается в уведомлении в незначительном объеме и это может сказаться на результатах голосования.
Преимущества общего собрания в форме заочного голосования:
• решения собственники помещений принимают в отсутствие оппонентов;
• решения принимаются самостоятельно в отсутствие других мнений;
• задействуются в голосовании все собственники помещений, что позволяет повысить кворумность собрания;
• значительный срок на принятие решений (не менее 10 дней);
• голосование осуществляется по месту жительства (в квартире);
• высокий процент кворумности общего собрания.
• низкая вероятность срыва общего собрания;
• позволяет привести договорные отношения к письменной форме (за счет акцептования);
• исключает спорность при определении формы договора (один договор с множественностью лиц либо с каждым);
• позволяет провести общее собрание одновременно в нескольких домах;
• сокращает сроки проведения общего собрания (т.к. проводится на нескольких домах одновременно).