Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Данная норма заимствована из Федерального закона «О товариществах собственников жилья» с некоторыми изменениями. В соответствии с ст. 9 этого закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме устанавливалась либо в силу закона, либо по соглашению домовладельцев (собственников), достигнутому на общем собрании собственников помещений.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья», то она сохраняется.
После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.
Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, носит обязательный характер.
Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:
Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме),
Где, Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
S (помещения собственника) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику помещения;
S (всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся индивидуализированной собственностью (за исключением помещений общего имущества).
Сведения об общей площади жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику помещения, содержатся в правоустанавливающих документах собственника и в паспорте на строение или помещение. Также эти сведения можно получить в установленном порядке в организации осуществляющей технический учет недвижимости (БТИ) или организации осуществляющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сведения об общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме содержатся в техническом паспорте на здание или паспорте домовладения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения:
– следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);
– при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);
– выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
– отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).
На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не распространяются следующие положения ГК РФ:
– пункт 2 ст. 246 ГК РФ – участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;
– пункт 2 ст. 247 ГК РФ – участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, – соответствующей компенсации;
– пункт 1 ст. 250 ГК РФ – при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности следует судьбе помещения. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Сделка, совершенная с несоблюдением данных требований (ст. 38 ЖК РФ), недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т. ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 3 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).