Многоквартирными жилыми домами

Глава 12. Особенности многоквартирного жилого

дома как объекта управления.

12.1. Управление многоквартирным домом

12.2. Правовой статус ТСЖ

12.3. Учетная политика

12.4. Финансовое планирование

Глава 13. Порядок разработки бизнес-плана деятельности

товарищества собственников жилья.

13.1. Цели и задачи бизнес-плана

13.2. Организация работ и структура бизнес-плана.

13.3. Подготовка информационной базы

Глава 14. Характеристика недвижимого имущества

многоквартирного дома.

Глава 15.Содержание и порядок разработки разделов бизнес-плана.

15.1. Резюме

15.2. Исходные данные и характеристика многоквартирного дома.

15.3. Конъюнктура рынка управленческих и

жилищно-коммунальных услуг, стратегия маркетинга.

15.4. Доходы и расходы

15.5. Организационно-финансовый план повышения

эффективности управления многоквартирным домом.

15.6. Методика расчета доходов и расходов по техническому

обслуживанию, содержанию и ремонту общего

имущества многоквартирного дома

15.7. Анализ финансовых потоков

15.8. Оценка эффективности управления многоквартирным домом.

15.9.Организационно-финансовый механизм проведения

капитального ремонта многоквартирного дома

15.10. Организационно-финансовый механизм проведения

реконструкции многоквартирного дома

15.11. Оценка рисков и страхования

15.12. Оценка эффективности деятельности ТСЖ и

реализации инвестиционного предложения

15.13. Пример расчёта годового хозяйственно-финансового плана

содержания и ремонта многоквартирного дома

Раздел 6. Зарубежный опыт участия жителей

В улучшении своей среды проживания.

Приложения:

1. Устав товарищества собственников жилья

2. Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме

3. Постановление Правительства РФ от 21.01.06 г. N 25

«Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»

4. Методические рекомендации по подготовке и проведению

общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

5. Постановление Правительства Москвы от 21.09.04г. №651-пп

«О домовых комитетах»

6. Методические рекомендации по организации,

деятельности, учету домовых комитетов и взаимодействию

с ними территориальных органов исполнительной власти

и уполномоченных управляющих организаций

(с уставом домового комитета)

7. Примерный договор управления многоквартирным домом

Предисловие

Одним из стратегических направлений жилищно-коммунальной реформы является формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере. Как известно, на любом рынке, в том числе и на рынке жилищно-коммунальных услуг, действуют 3 субъекта:

1 субъект - потребители услуг (собственники, наниматели, арендаторы помещений в многоквартирных и иных жилых домов). Здесь и далее речь пойдёт о многоквартирных домах;

2 субъект - производители услуг (управляющие и обслуживающие организации, ремонтные, мусоровывозящие и иные организации);

3 субъект – органы государственной власти (органы местного самоуправления) или администрация, задача которых состоит в регулировании отношений субъектов этого рынка путём законодательного, нормативного правового и административного регулирования.

Отношения первых двух субъектов должны строиться на основе заключаемых договоров. Задача 3-го субъекта рынка сводится, во первых, к обеспечению реализации в полном объёме прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах и, во вторых, к обеспечению равных условий для деятельности всех управляющих организаций, созданию рынка одинаково доступного для всех субъектов предпринимательства в жилищно-коммунальной сфере.

Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации установил систему отношений в сфере управления многоквартирными домами. Практическое воплощение такой системы потребует проведения определённых преобразований на всех уровнях жилищно-коммунального хозяйства. И эти преобразования неизбежно коснутся каждого жителя, каждого собственника помещения в многоквартирном доме, поскольку отныне они становятся субъектами договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. Поэтому каждому собственнику квартиры теперь уже крайне необходимо иметь определённые знания как в сфере управления многоквартирными домами, так и в сфере содержания и ремонта общего имущества в доме.

Все мы часто сталкиваемся с грязными подъездами, текущими крышами, отключениями воды и электричества. И дело здесь не в элементарном отсутствии порядка и ответственности обслуживающих организаций, в неисполнении коммунальными службами своих прямых обязанностей, а в неэффективной организации всей системы вещных и обязательственных правоотношений в жилищно-коммунальной сфере. Только изменив эту систему, мы сможем повысить качество обслуживания многоквартирных домов.

Взяться за написание этой книги нас побудило знакомство с большим количеством уже изданных печатных трудов о Жилищном кодексе РФ. К сожалению, мы не нашли среди них ни одного издания, раскрывающего практическую сущность управления многоквартирным домом во всех его ракурсах. Мы поставили перед собой задачу, создать не столько научный труд, хотя, безусловно, академический подход к основному источнику жилищного законодательства необходим, сколько доступным и понятным языком разъяснить читателям, что на самом деле скрывается под этим коротким термином «управление многоквартирными домами». Нам бы очень хотелось, чтобы этот труд был понятен и полезен не только специалистам по жилищному законодательству, работникам жилищно-коммунального хозяйства, работникам органов государственной власти и местного самоуправления, судьям, адвокатам, практикующим юристам, председателям ТСЖ, ЖК, ЖСК, членам домовых комитетов, студентам юридических и жилищно-коммунальных факультетов ВУЗов, но и просто любым жителям (собственникам и нанимателям жилья).

Мы постарались сделать изложение книги таким образом, чтобы каждый читатель смог найти в ней ответы на большинство вопросов, связанных как с управлением многоквартирным домом, так и с правоотношениями, которые в связи с этим возникают.

В книге раскрыты понятия правовой природы индивидуализированного помещения и общего имущества в многоквартирном доме, подробно раскрыты все три способа управления многоквартирным домом, показана система договорных отношений при каждом способе управления (в приложении приведены тексты примерных договоров и основных нормативных правовых актов). Далее содержится подробное описание системы технического обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, благоустройства придомовой территории. Наконец, завершается книга подробным разделом по разработке бизнес-плана (или технико-экономического обоснования) управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества.

Таким образом, данная книга несомненно послужит не только практическим пособием в сфере управления многоквартирными домами, но и справочным руководством для жителей города Москвы и всех граждан России в целях защиты своих прав и интересов в жилищно-коммунальной сфере.

П.В. Сапрыкин

Поиск по сайту: